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    從需求彈性看今明兩年地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)

    2007、2008、2009年三年地產(chǎn)市場(chǎng)完成了一次高頻窄幅的深度異動(dòng)。以重慶市市場(chǎng)為例，2006年，重慶市主城市場(chǎng)成交量為：1350萬(wàn)方，2007年飛躍到1924萬(wàn)方，2008年再次下跌到1250萬(wàn)方，09年上半年成交量達(dá)到914萬(wàn)方（市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)還會(huì)略高）。成交的高頻次深幅震蕩，從商品學(xué)角度來(lái)看，就是房地產(chǎn)產(chǎn)品需求彈性巨大。

    在商品經(jīng)濟(jì)里，我們通常將分為二類(lèi)產(chǎn)品（嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)學(xué)通常分為4—5個(gè)分類(lèi)）：一類(lèi)是基本無(wú)彈性需求產(chǎn)品，這個(gè)主要體現(xiàn)在日常用品中的剛性需求，比如米，面，油等食物類(lèi)產(chǎn)品，以及屬于普通服裝類(lèi)市場(chǎng)產(chǎn)品；其次是富有彈性商品，就是商品需求具有高度彈性，這類(lèi)商品主要集中在奢侈品上面。

    前者極少受到價(jià)格的約束，也就是需求對(duì)價(jià)格的非敏感性，這是我們通常所說(shuō)的剛性需求，這點(diǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，我們將之稱(chēng)呼為第一次置業(yè)者，或者不得不進(jìn)行置業(yè)的置業(yè)者。在理論體系里面，任何產(chǎn)品都有可替代性需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需的可替代性表現(xiàn)為將購(gòu)買(mǎi)行為化為租賃行為。而富有彈性的商品總是受到價(jià)格的刺激表現(xiàn)出高彈性。這點(diǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)可以得到充分印證，在利好刺激下，房地產(chǎn)價(jià)格將無(wú)限攀升，會(huì)引發(fā)需求的直接放大；其次是在利差的情況下，因未來(lái)高位預(yù)期，價(jià)格下跌也會(huì)刺激需求的放大。這個(gè)理論前半部分可以解釋07年市場(chǎng)，后半部分可以解釋09年市場(chǎng)，但08年市場(chǎng)卻出現(xiàn)了一個(gè)理論解釋的真空。

    這里我們要回過(guò)頭來(lái)反思決定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的幾大要素：一是購(gòu)買(mǎi)力要素。能夠影響房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的要素主要有三個(gè)方面，一是消費(fèi)者自有資金多少；其次是通過(guò)財(cái)富杠桿可以獲得財(cái)富的多少，比如在股市和樓市節(jié)節(jié)上行的市場(chǎng)，消費(fèi)者可以通過(guò)股市和樓市的對(duì)倒效應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)財(cái)富的增加；第三是消費(fèi)者信貸額度的多少。二是消費(fèi)者偏好：在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或者相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論的基礎(chǔ)前提是，中國(guó)消費(fèi)者具有強(qiáng)烈的儲(chǔ)蓄偏好，房地產(chǎn)市場(chǎng)的某些功能客觀上等同了儲(chǔ)蓄理論（保值理論），在這個(gè)理論指導(dǎo)下，即使房地產(chǎn)價(jià)格不上行，消費(fèi)者也傾向購(gòu)置房屋來(lái)保值，因此這種消費(fèi)者偏好慣性是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)動(dòng)力的核心原因；第三則是消費(fèi)市場(chǎng)總?cè)萘繂?wèn)題，這個(gè)理論被房地產(chǎn)行業(yè)解釋為城市化與人口紅利。城市不斷擴(kuò)大，城市人口將不斷增加，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求會(huì)源源不斷，而當(dāng)前中國(guó)人口正處于生育結(jié)婚的高峰期，家庭結(jié)構(gòu)裂變功能放大，而每個(gè)家庭理論上都會(huì)需要房屋來(lái)居住。這是人口紅利的核心支撐。

    從上面的理論分析，我們?cè)俅位氐椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)中來(lái)，07年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的井噴核心要素是財(cái)富杠桿的放大刺激了需求的釋放（當(dāng)然外資或者熱錢(qián)在這個(gè)過(guò)程中起到了推波助瀾的作用），但更主要因素還是在于股市節(jié)節(jié)攀升過(guò)程中的財(cái)務(wù)效應(yīng)的刺激與放大形成了需求集中性放量；對(duì)08年市場(chǎng)的解釋背景更主要的因素在于一是財(cái)富效應(yīng)的縮小，同時(shí)資產(chǎn)價(jià)格的下跌改變了消費(fèi)者偏好。而我們對(duì)09年市場(chǎng)的解讀是居民信貸能力大幅度增強(qiáng)，同時(shí)在價(jià)格的適度上揚(yáng)過(guò)程中，房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格上行改變了08年市場(chǎng)的偏好，因此導(dǎo)致了總體市場(chǎng)的上行。在上面解釋中，我們幾乎忽視了消費(fèi)者自由資本的擴(kuò)張；也忽略了城市化背景和人口紅利的因素。對(duì)此我們給出的解釋是:統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明我國(guó)城市化特征為70%資產(chǎn)城市化，30%人口城市化，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)特征與城市吸附能力，世界平均城市化水平就是中國(guó)合理城市化水平，中國(guó)與世界其他國(guó)家最大的差別在于人口結(jié)構(gòu)性差異的巨大，從這個(gè)角度來(lái)看，我們認(rèn)為中國(guó)城市化水平在目前已經(jīng)超前了，城市化是一個(gè)過(guò)程，而不是一個(gè)結(jié)果，因此在指標(biāo)意義下的城市化率對(duì)今天市場(chǎng)并不具備極為重要的解釋意義。其次是我們也忽略了人口紅利的因素，對(duì)于人口紅利的解釋?zhuān)�我們認(rèn)為人口紅利并不是購(gòu)買(mǎi)力的決定性因素，前面兩個(gè)大類(lèi)的需求因素刺激，人口紅利是不能解釋任何市場(chǎng)行為的。沒(méi)有經(jīng)濟(jì)做支撐的人口紅利將是一個(gè)毫無(wú)意義的數(shù)據(jù)。因此我們的解釋總體而言是忽略了總體市場(chǎng)的增大，或者說(shuō)我們認(rèn)為總體需求市場(chǎng)是有限放大，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)決定因素并不明顯。