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    高端物業(yè)正在成為上海樓市的主角。

    知情人士昨天表示，與普通住宅的剛性需求推動型不同，來自內(nèi)地、香港、海外的三股以投資為主的熱錢，正在源源涌入豪宅領(lǐng)域。中國證券報記者從最近剛剛熱銷完畢、單價均在5萬元/平方米以上的黃浦灣、星河灣等樓盤了解到，以長三角中小企業(yè)家為主、以香港和海外投資人士為輔的豪宅消費(fèi)力量正在釋放。

    各豪宅富麗堂皇的售樓處，目睹了許多財富神話的上演。8月，李嘉誠旗下的和記黃埔推出“御翠豪庭”最后一批頂層復(fù)式房源，關(guān)注該案的一位澳大利亞華人在一時趕不回國購房的情況下，委托朋友直接簽下了上千萬元的大單;而這個代理簽購的海外華人竟然也在看完樣板間后同樣訂下了一套價值超過二千萬元的復(fù)式房。7月，在素有“中國第一豪宅”之稱的“湯臣一品”，半個月內(nèi)突擊售出16套單價10萬元/平方米左右的房源，其中三個買家均不足30歲，總購房金額超過1.2億元。

    中國證券報記者從分析機(jī)構(gòu)“易居中國”獲得的一份最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，剛剛過去的8月，上海均價4萬元/平方米以上的商品住宅，在成交量和總金額上均創(chuàng)造歷史新高：共成交566套，約14.03萬平方米，總成交金額達(dá)到74.17億元，比7月份的歷史高位307套多出259套，成交面積超過了上半年13.27萬平方米的總面積。 
 
    事實(shí)上，上半年豪宅市場的熱銷，并不僅僅出現(xiàn)在上海。深圳、北京等主要城市都出現(xiàn)了豪宅熱銷的景象。

    誰在購買豪宅

    中國證券報記者匯總來自分析機(jī)構(gòu)、開發(fā)商以及售樓一線的數(shù)據(jù)顯示，上海高端物業(yè)的購買力量主要來自長三角地區(qū)、香港和海外華人。

    雖然沒有明確統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但據(jù)各方預(yù)測，長三角民營企業(yè)主的比例占到買家總量的七成以上。

    中國證券報記者從一位今年7月訂購了一套近千萬元物業(yè)的江蘇籍企業(yè)家處了解到，其購房資金主要來自企業(yè)盈余資金和銀行貸款。這位在去年下半年銀根緊縮過程中吃了資金鏈緊繃苦頭的企業(yè)家，今年2季度后又遭遇了銀行主動接觸愿意放貸的禮遇，于是他將貸款轉(zhuǎn)入樓市。據(jù)其介紹，這一抉擇的背后有三重原因：一是企業(yè)目前以銷定產(chǎn)，下游需求剛剛回暖，目前投資擴(kuò)產(chǎn)風(fēng)險太大;二是購買房產(chǎn)后，如果遇到今后信貸再次緊縮，可以用房產(chǎn)來抵押獲得貸款，回救實(shí)體企業(yè);三是目前利率如此優(yōu)惠，與去年被迫以兩分利甚至三分利民間借貸時候的資金成本不能比，企業(yè)收入完全可以輕松應(yīng)對利息。

    易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，這一心態(tài)和盤算在購買豪宅的江浙滬企業(yè)家中普遍存在。同時，他認(rèn)為，通脹預(yù)期和高端物業(yè)的價格波動性低，也是吸引這批風(fēng)險厭惡型投資者的重要因素。此外，相當(dāng)多江浙企業(yè)家有“鄉(xiāng)土創(chuàng)業(yè)、上海安家”的沖動，希望在上海購置高級別房產(chǎn)，為家人提供良好教育和生活環(huán)境，這也是“湯臣一品”購買者中出現(xiàn)“80后”的重要原因。

    分析師回建強(qiáng)表示，豪宅走強(qiáng)是投資者對國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性增長預(yù)判悲觀和國內(nèi)投資渠道無法拓展情況下的選擇。產(chǎn)業(yè)投資渠道不暢，就要進(jìn)入樓市，確保資金的保值增值。從最近上海星河灣的客戶組成看，相當(dāng)部分人來自于江浙地區(qū)，上海本地客戶也不少。從側(cè)面反映了豪宅市場的資金來源現(xiàn)狀。

    不過，雖然同是民營企業(yè)家，并不看好當(dāng)前豪宅保值甚至融資功能的也有人在。旗下有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中國“服裝大王”鄭永剛，是位于浦東的號稱“全球夢幻住宅”星河灣人頭攢動的看房者之一，但他看了一圈后搖著頭感嘆，這個樓盤的價值和價格背離太多。然而，正是這個星河灣，是8月上海豪宅市場神話的締造者，創(chuàng)造了5小時銷售40億元的紀(jì)錄。

    此外，中國證券報記者還從知情人士處獲悉，有相當(dāng)部分投機(jī)型購房人士，采用只付首付、余額借助貸款的方式購買豪宅，其操作手法與普通住宅領(lǐng)域的“炒樓”方式如出一轍，均是以自身較小的資金量“以小博大”，撬動了動輒上千萬元的豪宅資產(chǎn)。楊紅旭認(rèn)為，今后二手豪宅市場的流動性將保持活躍，基于上海市場后期豪宅供應(yīng)用地的稀缺遠(yuǎn)超過普通住宅供應(yīng)用地，再過數(shù)年大部分豪宅供求將轉(zhuǎn)移至二手市場交易。

    用借貸購買豪宅的還有香港投資者。中國證券報記者了解到，8月中旬，瑞安集團(tuán)將均價7.6萬、套均總價近千萬的“翠湖天地”最后一棟樓在滬、港兩地同時推售，結(jié)果兩天之內(nèi)銷售一空，成交資金超過7億。其中，超過四成的買家為香港人，而多位香港購房者采用的均是貸款方式。