色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

     上海佳歆房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理張啟勝：我2000年開始做房地產(chǎn)的時候，上海的房地產(chǎn)剛剛啟動，那時候的均價4000元左右，現(xiàn)在已經(jīng)是1.8萬元了，創(chuàng)了歷史新高。從一個投資者的角度看，我認為買房地產(chǎn)還是值得的。因為小投資者首先考慮的是降低風險，資本市場的風險比較大，而房地產(chǎn)有實物的存在，而且地段有不可復(fù)制性，所以小投資者還是可以持有物業(yè)的。再加上一些特定的因素，比如GDP增長，我國的目標是保持在8%左右，但房地產(chǎn)的增長基本都在15%以上。所以從中長期來看，房地產(chǎn)還有上漲空間。短期內(nèi)我不擔心房價會跌，因為有需求存在。現(xiàn)在大家的避險工具很有限，房地產(chǎn)可以抵御通貨膨脹，還可以滿足個人投資需求。 

     對于投資房地產(chǎn)，我的心得是考慮兩個關(guān)鍵因素：第一量力而行，要根據(jù)自己的資金情況，挑選適宜的地段和面積。第二跟著國家的發(fā)展規(guī)劃和政策走。2002年有幾個地段的房產(chǎn)被很多人錯過，比如大華。大華剛開始是上海市中心的配套動遷基地，配套房住的是本地居民，商品房大多是外地人買，大家都覺得大華的地段偏，但是中鷹黑森林最近開盤均價是3.5萬元�，F(xiàn)在大華的規(guī)劃包括生活環(huán)境、居住氛圍都上去了。還有一個是浦東的世紀公園花木鎮(zhèn)，以前我在那里買過一套房子，4600元/平方米，當時沒有預(yù)計到它能漲那么多，漲到1.2萬元至1.3萬元時候就拋掉了，其實已經(jīng)漲了300%了，沒想到它后來居然能漲到500%。現(xiàn)在世紀公園普通公寓均價都在2萬元以上。漲這么多主要有三點因素：1、國家政策扶持，大陸家嘴的建設(shè)，提升了地段的價值；2、人們生活水平提高，空氣好、綠化好的公園地產(chǎn)受到市場重視；3、觀念改變，以前都覺得浦東不怎么好，覺得世紀公園太遠了。交通條件改善以后，大家的觀念改變了，覺得這個地段確實適合人居。世紀公園板塊這樣的暴漲在上海比較少見。 

　　普通投資者買房，要根據(jù)實力盡早下手，不要等到最低的時候買，因為財產(chǎn)有限，真跌下來更不敢買，2008年跌到低位的時候就是這樣，所以晚買不如早買，買了以后長期持有，會有可觀的回報。 

　　投資量力而行 

　　我給投資者最重要的建議還是量力而行。買房不要攀比，但是要了解手上物業(yè)的基本情況，另外對房產(chǎn)的期望值不要太高，指望一套房子賺很多錢是不現(xiàn)實的，想要短平快地賺到錢，也不太可能，所以要選擇適合自己的房產(chǎn)。 

　　同樣一個板塊，有的房價漲得快有的漲得慢，原因在于小區(qū)的品質(zhì)、物業(yè)的差別，業(yè)主的素質(zhì)都有差別。同樣是別墅，物業(yè)費越高的，漲價就越高，所以有時候投資是非理性的，價格也是非理性的。保障性居住基地，江橋、顧村等現(xiàn)在賣出來的都不是保障房�，F(xiàn)在要買物業(yè)費貴的、知名開發(fā)商的樓盤，比如顧村公園附近的，交通方便的商品房，保障房有保障房的消費圈子，普通工薪階層想買也買不到，所以現(xiàn)在不用擔心那里的商品房會受保障房影響漲不上去。今年二三月份建議我的客戶去那里買，他們覺得是低收入人群住的地方，不想買。那時候那里的房價才8000元，現(xiàn)在1.1萬元到1.2萬元了。雖然是保障型居住社區(qū)，但是小區(qū)和小區(qū)的差距也會很大，新天地有單價9.6萬元的房子，也有單價兩三萬元的房子。 

　　分散投資風險
 
　　房價會不會再漲？我感覺還會漲。因為最近一段時間世紀公園板塊有一個新盤——星河灣，均價4萬多還買不到，所有的成交價都在5萬元以上，還供不應(yīng)求。所以，如果目前沒有好的投資項目，中長期投資房地產(chǎn)，是有一定的回報和收益的。但是也要看個人需求。我之前做居住型房屋的投資，一般持有一兩年再拋出去，都能漲一倍以上，但是當資金達到一定量的時候，投資居住類房屋有了比較豐富的經(jīng)驗，就要考慮分散投資風險。 

　　房地產(chǎn)的分類很多，投資也比較復(fù)雜，比如居住類的房屋適合拋售獲得收益，如果想長期持有物業(yè)，要考慮到國家宏觀政策的調(diào)整，比如加息，市場環(huán)境不好自有資金又不雄厚的時候肯定會擔心變?yōu)樨撡Y產(chǎn)。居住類的房屋將來是要拋出的，所以一定要持有能獲得長期回報的房產(chǎn)——商鋪。因為商鋪只要持有三年以上，投資回報率都在10%左右。我投資的幾套商鋪，基本上投資回報率在12%左右，當然這是按照我原始買進的價格來算的，按照現(xiàn)在的價格，投資回報率保持在7%-8%，因為商鋪租金基本每年遞增，比較穩(wěn)定。投資房地產(chǎn)主要看兩個方面，一是拋出去賺的差價，第二就是投資的短期收益，也就是租金。 

　　商鋪比較特殊，不是漲不上去，而是在我國漲不上去，在其他國家，商鋪漲幅都是比住宅大得多的。中國立法的時候，考慮到商鋪價格被炒得太高，所以稅收特別貴，轉(zhuǎn)讓時最高要交60%的稅，所以商鋪要靠長期回報——收租金。我的建議是，買商鋪不分地段不分區(qū)域，只要馬路上有人走，能租出去就行，不一定要買在多好的區(qū)域。高端投資者可以去買專業(yè)商鋪比如七浦路，但不建議普通投資者買，因為單價太高，風險比較大。靜安區(qū)的一個專業(yè)商鋪項目，本來租金很高，但是有關(guān)方面進行整治后，跌得很厲害，投資價值就降低了，所以普通投資者要買街鋪。 

　　我的從業(yè)圈子里的朋友一般已經(jīng)不投豪宅了，而投資中低端的房產(chǎn)，地段不是太好但是發(fā)展比較有前景，我認為還是不錯的。5月份我的一些朋友在顧村、江橋買了幾套，短短三個月，已經(jīng)漲了20%多。 

　　還有上漲空間 
 
　　我認為依現(xiàn)在上海的房價，作為投資還可以買。不要看暫時的收入比和收入能力，國際大都市要看同一國家的大都市和中小城市比較，銀川賣到5000元，上海就能賣到3.5萬元，因為房產(chǎn)從古到今都不是每個人都能擁有的。 

　　個人投資者的第一種投資是儲蓄，但是儲蓄不如買保險，第二個投資是保險，萬一生病或者發(fā)生意外，可以有個保障。接下來就是股票和基金，它的投資收益肯定比保險大得多。當股票和基金也買了一些，那么投資的最高境界就是房地產(chǎn)了。為什么？普通老百姓買房地產(chǎn)的資金是比較大的，必須等財產(chǎn)積累到一定程度才會買，所以儲蓄不如買保險，買保險不如股票基金，買股票基金不如買房產(chǎn)。其實買房地產(chǎn)是綜合素質(zhì)的體現(xiàn)，它包括心理承受能力、眼光、機遇、觀念和技巧。 

　　我的觀點是，抗通脹的目的是增值保值，增值保值的目的是投資，因為它有回報，有回報的事情就是投資。普通老百姓關(guān)心的是：“我手里的錢會不會增值，能不能抗通脹？”能抗通脹的話，買房子也是投資。我從業(yè)這么多年從來不擔心房價會漲多高，我擔心的是靠國家資助才能住上房子的人太多。 

　　房價上漲是有基礎(chǔ)的：人的欲望和需求無止境。哪怕你只有一套很小的房子，都想追求更好的。很簡單，房價都在漲，不能承受怎么辦？改善。比如我有40平方米的房子，收入又不足以再買更好的房子，那么把這40平方米的房子賣掉，買一套70-80平方米的房子。賣掉70-80平方米房子的人，會再去買更大更好的房子，就這樣一層層升級。所以我認為10年到15年的中期，不用擔心房價太高，因為市場需求的基礎(chǔ)是大家的房子普漲，豪宅和普通房子一樣漲，這樣對所購買房屋的增值部分有個緩沖。2004年到2006年，媒體一直說房價可能要跌，有老百姓就等著房價跌，等到最后傻眼了，發(fā)現(xiàn)永遠也買不起房子。 

　　我堅定唱多，唯一擔心的是房價漲幅不大，因為有朋友跟著我投資，如果我買的房子漲幅很小，或者投資失誤了，別人也會跟著失誤。 

　　四大板塊推薦 

　　房地產(chǎn)投資關(guān)鍵是要跟著國家的規(guī)劃，上海有發(fā)展前途的區(qū)域我看好四個，我和圈內(nèi)的一些朋友已經(jīng)介入了，而且小有回報。 

　　第一，西北角交通樞紐江橋鎮(zhèn)。三個因素：1、離市中心最近，它離靜安寺11公里，開車不用拐彎，走武寧路開到底就到了。2、房價適中，雖然現(xiàn)在也升到1萬元，但是把外環(huán)線搜索一下，它還是最便宜的。3、那里未來是上海市人口導(dǎo)向型的區(qū)域。我和朋友都有投資。 

　　第二，北板塊寶山顧村鎮(zhèn)。也有三個因素：1、交通因素，地鐵7號線就要開通。2、品牌效應(yīng)，大的開發(fā)商都進駐了，如保利集團、旭輝集團、綠地集團和農(nóng)工商集團等在這里的樓盤都開始賣了，知名的開發(fā)商肯定會把這個地段的價值拉升上去。很多客戶問我，是買經(jīng)緯城市綠洲還是買寶山顧村，一個在外環(huán)里面，一個在外環(huán)外面，我建議就是買顧村，因為公共設(shè)施好。公共設(shè)施是顧村比較大的一個賣點：顧村公園建成后是上海最大的公園，復(fù)制世紀公園的案例。3、區(qū)域規(guī)劃因素。現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)華山醫(yī)院北院已經(jīng)在建，這個板塊的房價肯定要漲，因為適合人居。而現(xiàn)在它的價格偏低??1.1-1.2萬元。投資、自住都可以選擇這個區(qū)域，既然適合人居，就一定有接盤的人。 

　　第三，浦東曹路鎮(zhèn)。政府規(guī)劃的五大板塊中松江泗涇和大浦東周康航，我把這兩個區(qū)域排除了，泗涇的空間距離太遙遠，如果在浦東上班，周康航可以買來自住，但是這個區(qū)域短期內(nèi)漲幅過高，投資價值短期來看不大。曹路鎮(zhèn)我比較看好升值空間，但是有一個缺點，那里沒有大量的新建商品房，大部分還在建，現(xiàn)在只能買二手房，但就是這些二手房，漲價幅度也是很驚人的，因為這個區(qū)域比較成熟，社區(qū)比較老，生活氛圍濃厚。 

　　第四，徐涇鎮(zhèn)適合高端客戶投資。徐涇雖然屬于大家看好的大虹橋板塊，但是不適合普通老百姓。中低端客戶投資七寶九亭比較合適。趙巷的概念炒作比較多，而且主要建別墅，那里不宜居，因為要建物流中心。一旦物流中心建起來，檔次就上不去，因為這會帶來人流車流，很雜亂。比如曹安的房子檔次不高，房價一直上不去，就是因為那里有個物流中心。我建議高端客戶別墅買徐涇，中端客戶買九亭、七寶。 

　　投資要拋開一些陳舊的觀念。過去很多上海人不喜歡寶山，因為寶鋼在那里，但是現(xiàn)在觀念正在慢慢轉(zhuǎn)變。以前楊浦區(qū)大家都不愿意去，現(xiàn)在五角場的房價漲得很快。投資一定要進行綜合分析，多聽專家意見、多注意報紙上政策導(dǎo)向性的消息，比如發(fā)展規(guī)劃、交通設(shè)施。這些公共信息很重要，對投資很有幫助。買點和賣點的判斷和掌握，都要靠平時收集這類信息。最好的辦法就是通過媒體，多關(guān)注房產(chǎn)類的新聞。