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    據(jù)統(tǒng)計報告顯示，在今年十一前多個報價10萬元的豪宅樓盤上市推動下，全市將近有13個樓盤的報價達到或超過10萬元。

    10月將迎來豪宅狂歡

    時下，上海紫園、東郊紫園等報價5萬元以上的千萬級別墅已經(jīng)高調(diào)上市，四季雅苑、鵬利海景和海珀日暉等報價10萬元的豪宅也都有望在十一之前上市，為此在售的老盤白金灣府邸、尚海灣豪庭也都向10萬元沖刺。素有第一豪宅之稱的“湯臣一品”不甘示弱，新一批C棟高區(qū)房源的售價向12萬元以上沖刺。

    伴隨著“遍地是豪宅”的呼聲，如今“照星河灣模式，中海70億元的長風地塊會有豐厚回報”，這種觀點正在地產(chǎn)界流傳。

    實際上，正是遍地的豪宅在催生新一輪的漲價高潮，迎來了豪宅的10萬元狂歡，從而再次推高樓市的價格。

    濱江樓盤向10萬元沖刺

    以李嘉誠的四季雅苑為例，該案在十多年外籍高管居住氛圍的烘托下，已經(jīng)擁有極其優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境；雖然這與湖南路的百年滄桑不可比擬，但也是上海近十年來翻天覆地變化的見證。同時，項目對面就是售價8-12萬元的御翠園和九間堂，那么樓體經(jīng)過翻新改造之后的四季雅苑售價自然不會低于周邊的新建小區(qū)。據(jù)了解，其獨棟別墅的售價將在10萬元左右，聯(lián)體別墅的售價也達8萬元。

    偏居南外灘對岸的濱江凱旋門，憑借新鴻基的品牌，房價將達到15-20萬元，使得正對百年外灘背靠陸家嘴中央的中國第一豪宅“湯臣一品”不再滯銷，隨后大批濱江樓盤的售價就向10萬元沖刺。

    報價10萬元樓盤超13個

    08年5月開盤報價高達6.88萬元的虹口北外灘樓盤———白金灣府邸在過去一年半時間里的實際成交均價在2.4-7.2萬元之間，然而進入8月后就把均價提高到11萬元，最貴的達到16萬元。

    07年10月以2.8萬元開盤的徐匯濱江樓盤———尚海灣豪庭過去2年里實際成交均價在2.6-4萬元之間，近期打算推出新一批號稱“江鉆”的房源報價也達到8萬元，部分頂級的房源超過10萬元。即將推盤的盧灣濱江豪宅，綠地的海珀日暉報價也達到10萬元。

    加上一些頂層房源的實際成交均價已超過10萬元的翠湖天地嘉苑和翠湖天地御翠，實際成交均價超過10萬元的別墅也還有世茂山莊。另外，還有部分頂層房源報價達到10萬元的新華路1號和嘉里華庭。目前，上海報價達到或超過10萬元的樓盤已有13個之多。

    實際成交價不超10萬元

    遍地豪宅的比肩效應(yīng)，使得大量樓盤的價格沖向10萬元并非理性。易居中國分析師薛建雄提醒投資者，市場上有少數(shù)品質(zhì)并不像“湯臣一品”那樣，在目前經(jīng)濟水平下已經(jīng)具備“單價10萬元”實力的項目在渾水摸魚，此類項目的市場實際接受度并不高，短期內(nèi)亦看不到明朗的投資溢價空間，投資者需謹慎對待冷靜選擇。

    易居中國CRIC系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月實際成交均價4萬元以上的新建在售樓盤就多達30個，但是沒有一個樓盤的平均成交價格超過10萬元。排名第一的湯臣一品，實際成交的38套房源平均價格為97448元/平方米。由此可見，目前10萬元的價格還只是一些樓盤的部分最優(yōu)質(zhì)的房源才能達到。

    警惕偽豪宅渾水摸魚

    薛建雄分析認為，中國經(jīng)濟增長和國際影響力的提升，使得國內(nèi)高端住宅的購買力大幅提升，同時使得越來越多的國際精英向上海聚集，這是上海豪宅市場保持快速上升的主要原因。

    其次，國家經(jīng)濟增長由重工業(yè)的高增長推動，提升到了服務(wù)業(yè)高增長推動的產(chǎn)業(yè)能級提升，是帶動豪宅市場在6、7、8三個月里大幅度刷新歷史紀錄的主要動力。但這個新動力有喜有憂。

    喜的是，中國經(jīng)濟的一二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)與世界接軌，經(jīng)濟增長提升到服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的能級，是中等發(fā)達國家向發(fā)達國家轉(zhuǎn)型的標志，這一時期的經(jīng)濟水平和社會水平的提高將是過去30年發(fā)展所無法比擬的。未來幾年里，中國社會財富的劇烈膨脹，將使豪宅的需求快速上升。

    憂的是，住宅市場經(jīng)過十多年的快速發(fā)展，正從供不應(yīng)求進入供需平衡階段。房價上漲過快和成交量過大的慣性作用，將使樓市在達到供需平衡之后出現(xiàn)泡沫。那么，類似香港的97樓市大跌和日本的90樓市大跌情景將不可避免地會在上海重演。屆時，一些借勢漲價的偽豪宅必然領(lǐng)跌。