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    2009年是房地產(chǎn)市場(chǎng)“過山車式”的一年。年初時(shí)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，全球金融危機(jī)幾乎影響了包括住宅在內(nèi)的各類房地產(chǎn)市場(chǎng)。下半年，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)迅速?gòu)?fù)蘇，全球經(jīng)濟(jì)回暖，住宅市場(chǎng)表現(xiàn)火爆，原本平淡的商用物業(yè)市場(chǎng)也有所恢復(fù)。然而，第一太平戴維斯和高力國(guó)際于近日發(fā)布的上海市場(chǎng)年度報(bào)告中指出，2010年上海零售物業(yè)和甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)大增，雙雙創(chuàng)出歷史新高，將為空置率帶來較大壓力。

    零售物業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物中心供應(yīng)量將創(chuàng)新高

    第一太平戴維斯在年度報(bào)告中指出，2009年全年，上海零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)累計(jì)41．5萬平方米，而中心商圈供應(yīng)十分有限，僅為2．1萬平方米（占比5％），非中心商圈則為39．5萬平方米，中心商圈租金在上半年雖有7．8％的下降，但是在下半年已較為穩(wěn)定，購(gòu)物中心首層平均租金在2009年第四季度保持不變，為33．7元／平方米／天。

    到2010年，上海購(gòu)物中心供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)82．1萬平方米，創(chuàng)出歷史新高，對(duì)空置率將帶來壓力，可能會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)上升局面。商報(bào)記者了解到，近年來，隨著新的住宅聚集區(qū)形成，基礎(chǔ)設(shè)施改善，新興零售區(qū)域正在涌現(xiàn)，2010年的零售物業(yè)新增供應(yīng)有59％（47．9萬平方米）位于新興零售區(qū)域，包括長(zhǎng)風(fēng)、打浦橋、三林等，另有26％（21．1萬平方米）則位于四川北路、曹家渡等二級(jí)區(qū)域。

    記者了解到，2010年，上海零售物業(yè)的租賃需求預(yù)計(jì)回升，越來越多中端或中高端定位的新進(jìn)品牌正在進(jìn)入上海，滿足日益龐大的中產(chǎn)收入群體需求，事實(shí)上，包括Ａｂｅｒｃｒｏｍｂｉｅ＆Ｆｉｔｃｈ、ＭｉｕＭｉｕ、Ｇａｐ等在內(nèi)的多個(gè)國(guó)際品牌都在積極尋找店鋪，而租賃需求的穩(wěn)定將支撐中心商圈購(gòu)物中心租金在2010年重拾升勢(shì)，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)0－5％的租金上漲。

    去年以來，滬上不少商圈謀求升級(jí)，以求進(jìn)一步提高租金水平，以淮海中路最為明顯，正在試圖營(yíng)造國(guó)際頂尖品牌聚集區(qū)，向南京西路、外灘等頂級(jí)奢侈品商業(yè)街看齊，尤其是淮海中路東段，吸引了眾多奢侈品牌進(jìn)駐，第一太平戴維斯上海公司董事長(zhǎng)劉德?lián)P表示：“未來一年，淮海中路東段將會(huì)有很大的變化�！�

    去年初，香港廣場(chǎng)的裙房商場(chǎng)部分開始全面改造翻新，近日，全新的外立面已經(jīng)露了出來，裙房及過街天橋的主色調(diào)以黑色為主，內(nèi)部空間仍在裝修，升級(jí)后的香港廣場(chǎng)定位于中高端市場(chǎng)，將大力引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名品牌的大型旗艦店和國(guó)內(nèi)外著名的精品店，商報(bào)記者最近獲悉，香港廣場(chǎng)北樓靠近黃陂南路的門口處，就將開設(shè)上千平方米的蘋果的浦西旗艦店；ＬＶ則將進(jìn)駐力寶廣場(chǎng)的裙房，目前仍在內(nèi)部裝修，但是圈起的圍墻上已經(jīng)標(biāo)上了ＬＶ大大的標(biāo)志，極為醒目，據(jù)悉，這也將是國(guó)內(nèi)最大的環(huán)球?qū)Ｙu店，而ＥｒｍｅｎｅｇｉｌｄｏＺｅｇｎａ日前也宣布入駐力寶廣場(chǎng)；法國(guó)另一奢侈品巨頭愛馬仕將開在力寶廣場(chǎng)對(duì)面，面積據(jù)傳將達(dá)到4000多平方米�！�—可以預(yù)見，隨著這些奢侈品牌的相繼開業(yè)，淮海中路東段的整體格局將完全改變。

    甲級(jí)寫字樓2010年租金或繼續(xù)下跌

    相比零售物業(yè)市場(chǎng)，2009年上海甲級(jí)寫字樓的表現(xiàn)更為平淡。

    第一太平戴維斯在報(bào)告中指出，2009年上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體供過于求，全年租金累計(jì)下跌16．3％，距2008年第三季度峰值下跌22．4％。在上半年，不少公司預(yù)算收緊，不愿承擔(dān)搬遷費(fèi)用，寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量出現(xiàn)負(fù)值，為－664平方米，租金下跌8．3％，不少項(xiàng)目推遲上市時(shí)間，上半年新增供應(yīng)僅為5．4萬平方米；下半年，辦公租賃需求回復(fù)，凈吸納量為32萬平方米，而大量的空置面積導(dǎo)致上海各個(gè)中央商務(wù)區(qū)的租金均有所下降，租金下降勢(shì)頭放緩，跌幅8．7％，空置率有所下調(diào)。

    而記者了解到，按照目前的規(guī)劃及施工進(jìn)度，2010年，上海預(yù)計(jì)將有約100萬平方米（約30萬平方米是由于種種原因從2009年延遲到2010年入市的供應(yīng)量）的甲級(jí)寫字樓完工上市，包括靜安區(qū)的會(huì)德豐廣場(chǎng)、陸家嘴(600663,股吧)的國(guó)金中心二期等項(xiàng)目，其中，大約有67％的新增供應(yīng)都位于浦東。而2009年上海寫字樓市場(chǎng)的實(shí)際供應(yīng)僅為40萬平方米，相比之下，2010年的寫字樓新增供應(yīng)成倍增加，大量的新增供應(yīng)無疑將給寫字樓市場(chǎng)帶來沉重的租金下調(diào)壓力，據(jù)第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，寫字樓現(xiàn)有空置面積租金預(yù)計(jì)將進(jìn)一步下跌，2010年全年，上海寫字樓市場(chǎng)租金降幅將達(dá)到8％－14％左右，而到2010年末，上海寫字樓市場(chǎng)的整體空置率預(yù)計(jì)將進(jìn)一步攀升至25％左右。

    與此同時(shí)，高力國(guó)際還在年度報(bào)告中表示，2010年，甲級(jí)寫字樓需求方面將繼續(xù)2009年下半年的回暖趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全年新增吸納量將可達(dá)40萬平方米左右，其中部分來自于2009年延后的租賃需求。隨著全球經(jīng)濟(jì)觸底，外資企業(yè)盈虧情況轉(zhuǎn)好，其租賃需求將會(huì)逐步回暖；同時(shí)受2020年上海國(guó)際金融中心規(guī)劃帶動(dòng)，內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)將繼續(xù)在寫字樓租賃市場(chǎng)保持活躍。因此，2010年將會(huì)有更多需求來自于新設(shè)機(jī)構(gòu)及企業(yè)擴(kuò)張。此外，由于2010年到期的租約大部分在2007年的租金高峰期簽訂，因此調(diào)整搬遷也將保持活躍。

    高力國(guó)際進(jìn)一步指出，雖然2009年以來，浦東需求回暖速度好于浦西的趨勢(shì)在2010年將可持續(xù)，但由于供應(yīng)集中，浦東空置率仍將高于整體市場(chǎng)水平。而在空置率走高的背景下，2010年寫字樓租金仍將處于下降通道，但跌幅將收窄至個(gè)位數(shù)，2010年底，預(yù)計(jì)上海寫字樓租金將下調(diào)至6．2元／平方米／天左右。分區(qū)域來看，靜安、盧灣、徐匯的租金仍將排在前三名，陸家嘴僅可維持在全市平均水平。