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    一面是中央政府出臺(tái)一系列的調(diào)控措施，短期內(nèi)減緩住宅市場的成交速度，針對(duì)中小戶型及中低價(jià)位的住宅投資投機(jī)行為也將得到控制，住宅投資收緊；一面是國企、民企還有海外資本，齊齊將視線對(duì)準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)。凱德置地、萬科、綠地、保利地產(chǎn)等均躋身商業(yè)地產(chǎn)抄底大軍。據(jù)保守估計(jì)，涉及資本至少在1000億元以上。

    這似乎正在印證一個(gè)傳了很久的業(yè)內(nèi)預(yù)言：21世紀(jì)的前十年是住宅投資的黃金時(shí)期，第二個(gè)十年是投資商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期。

    商業(yè)地產(chǎn)顯現(xiàn)“抗調(diào)控”性

    “現(xiàn)在住宅投資應(yīng)該理性了，投資回報(bào)率和空置率隨著國家的宏觀調(diào)控將越發(fā)重要，相對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說，投資反而有著更多的機(jī)會(huì)。”不久前，某研究機(jī)構(gòu)專家在采訪中對(duì)筆者表示，據(jù)悉，目前這種投資理念已經(jīng)在滬上引發(fā)不小的跟風(fēng)。

    2010年歲初,隨著國家宏觀調(diào)控政策的密集發(fā)布,房市正經(jīng)歷由宏觀政策緊縮所引起的市場觀望情緒加重的情形。對(duì)此,有專家認(rèn)為，二套房首付收緊等政策出來后,住房遭急剎,商鋪、寫字樓等商辦項(xiàng)目則會(huì)暴漲。業(yè)內(nèi)人士表示，如果把住宅市場和商鋪放在一起考慮的話,國家宏觀調(diào)控對(duì)于住宅投資型需求的遏制會(huì)使一部分資金流入商鋪市場,在一定程度上會(huì)“滋潤商辦市場”。

    “住宅價(jià)格的突飛猛漲已經(jīng)讓投資吃緊，而相反，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格卻仍處于‘洼地’”。第一太平戴維斯商鋪市場研究報(bào)告預(yù)計(jì)，隨著今年眾多零售商投資力度加大，仍將促使商鋪?zhàn)饨鹂礉q。

    據(jù)悉，Abercrombie＆Fitch、Miu－Miu、Gap等國際高端品牌正積極尋找新店鋪，促使租賃需求出現(xiàn)回升。另據(jù)第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，中心商務(wù)圈購物中心租金將在2010年重拾升勢，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金會(huì)出現(xiàn)5％上漲。

    經(jīng)濟(jì)主調(diào)“起博”大趨勢

    2010年世博會(huì)召開，帶動(dòng)了整個(gè)上海乃至長三角的發(fā)展。

    相關(guān)預(yù)測顯示，世博會(huì)將會(huì)吸引游客超7000萬人次,保守計(jì)算消費(fèi)規(guī)模也可達(dá)到1880億元,其中對(duì)上海的零售、旅游、餐飲、酒店、交運(yùn)等相關(guān)行業(yè)合計(jì)貢獻(xiàn)高達(dá)1000億元以上，不亞于4萬億投資的第二次消費(fèi)刺激政策。這將給上海的商業(yè)帶來了巨大契機(jī)，也無疑將給上海的商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的推動(dòng)。

    “其實(shí)現(xiàn)在上海商場的租賃是很穩(wěn)定的”，來自戴德良行上海商鋪的相關(guān)人士稱，因世博會(huì)的關(guān)系，有大量的商家都希望進(jìn)入上海，未來上海的商場租賃發(fā)展應(yīng)該相對(duì)平穩(wěn)。而國家目前的調(diào)控政策都集中在住宅地產(chǎn)而非商業(yè)地產(chǎn)，因此上海的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景良好。

    “2010上海商業(yè)物業(yè)的總體供應(yīng)將大幅上升至78萬平方米左右。”高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢表示。

    在他看來，2010年世博會(huì)的舉辦無疑被視作為上海零售市場的巨大利好。這對(duì)于核心商圈乃至部分傳統(tǒng)商圈經(jīng)營的商家?guī)�來巨大的推�?dòng)。同時(shí)，該份報(bào)告還顯示，2010年上海商場的租金預(yù)計(jì)將上漲5%-10%。

    房企爭轉(zhuǎn)型投入戰(zhàn)爭

    2009年，曾經(jīng)聲稱只做住宅產(chǎn)品的萬科終于開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域了，萬科企業(yè)總裁郁亮在深圳總部的一次非正式場合首次對(duì)外公布了2010年，萬科將正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗(yàn)，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

    而年初，剛剛分離母公司，立志打造專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司的中糧地產(chǎn)，從上海新梅置業(yè)手中，接過了新梅太古城項(xiàng)目一期。

    對(duì)于早已計(jì)劃在全國以700億元打造大悅城品牌的中糧集團(tuán)來講，上海是必入之地。這也讓2010年的滬上商業(yè)地產(chǎn)硝煙意味濃重。

    近兩年來，不管是國企還是民企都把視線對(duì)準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，除了北京、上海、廣州等一線城市外，全國各地的二三線城市商業(yè)地產(chǎn)也都備受青睞，所以，地產(chǎn)大亨大舉轉(zhuǎn)行商業(yè)地產(chǎn)，是一種轉(zhuǎn)型趨勢。去年包括萬科、中糧、綠地、寶龍、合生創(chuàng)展等紛紛大舉進(jìn)軍這一領(lǐng)域。

    商業(yè)地產(chǎn)投資的背后，其實(shí)是開發(fā)商在進(jìn)行資產(chǎn)的配置組合。“對(duì)于這股商業(yè)地產(chǎn)投資的熱潮，除了預(yù)期住宅市場增長空間的縮小外，還與開發(fā)商發(fā)展戰(zhàn)略及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景有密切關(guān)系。”專家表示。

    但是，在需求有限的情況下，開發(fā)商如何應(yīng)對(duì)今年商用物業(yè)的新增供應(yīng)？有專家指出，只有把市場“蛋糕”做大才是避免惡性競爭的良招。

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    中國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值今年或大漲

    最近一份來自仲量聯(lián)行的報(bào)告表示，2010年北京、上海和香港三地的商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)值將增長7%到12%，而東京、首爾和孟買則會(huì)下跌。

    該報(bào)告預(yù)測，在亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場前景普遍不景氣之際，中國一些重點(diǎn)城市的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值今年將出現(xiàn)大幅增長。尤其是從上海市場來看，受益于世博會(huì)效應(yīng)，租金市值今年預(yù)計(jì)將上漲10%。

    在此之前，亞洲所有重點(diǎn)城市的商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)值都出現(xiàn)了滑落，東京、孟買兩地較2007年高點(diǎn)下跌逾40％。

    “金融危機(jī)重創(chuàng)了亞太地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)市場，中國的強(qiáng)勁增長將在今年幫助其主要城市實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)增值。”仲量聯(lián)行亞太地區(qū)首席執(zhí)行官阿拉斯泰爾·休斯表示。

    分析師表示，密集的政策調(diào)控令我國住宅市場走勢顯得比較微妙，但在商業(yè)地產(chǎn)投資方面，國內(nèi)投資將持續(xù)推進(jìn),不少外資發(fā)展商已明確表示今年會(huì)加大投資。

    以來自新加坡酒店發(fā)展商雅詩閣為例，今年將有上海雅詩閣淮海路服務(wù)公寓入駐。