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    經(jīng)過(guò)2009年一年的恢復(fù)性增長(zhǎng)，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)依然喜憂參半。

    近日，上海國(guó)金中心一期寫(xiě)字樓以近滿租的成績(jī)點(diǎn)亮了市場(chǎng)，仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理顧東尼表示：‘這是2007年以來(lái)上海辦公樓租賃市場(chǎng)取得的最佳市場(chǎng)業(yè)績(jī)。’

    另一代理行人士則認(rèn)為這一現(xiàn)象只是‘個(gè)案’，是陸家嘴的核心位置、綜合體項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、剩余租賃面積較小、市場(chǎng)回暖等綜合因素最終促成的。

    的確，寫(xiě)字樓市場(chǎng)還有巨量新增供應(yīng)有待市場(chǎng)消化。統(tǒng)計(jì)顯示，2010年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量達(dá)到100萬(wàn)平方米，比去年增加一倍還多。但新增需求增長(zhǎng)平緩，其中作為上海甲級(jí)寫(xiě)字樓重要租戶的金融類租戶，未來(lái)僅貢獻(xiàn)約150萬(wàn)平方米，并且要到2013年才開(kāi)始顯現(xiàn)。

    第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，2010年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租金仍有5%~10%下調(diào)空間。高力國(guó)際指出，到年底租金預(yù)計(jì)下調(diào)至6.2元/平方米/天。

    值得注意的是，陸家嘴甲級(jí)寫(xiě)字樓租金將獨(dú)樹(shù)一幟。東亞銀行大廈、未來(lái)資產(chǎn)大廈等調(diào)高了租金。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事、浦東辦公樓部總監(jiān)李凌指出：“浦東租金預(yù)計(jì)將上漲15%~20%。”

    未來(lái)幾年，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)特點(diǎn)。一方面金融類租戶所占市場(chǎng)比例更大，另一方面，浦東優(yōu)于浦西，其中陸家嘴地區(qū)更是特別搶眼。

    新增供應(yīng)翻倍

    “預(yù)計(jì)2010年上海甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)量將有100萬(wàn)平方米，市場(chǎng)壓力巨大。”第一太平戴維斯上海公司董事長(zhǎng)劉德?lián)P指出。

    另一國(guó)際代理機(jī)構(gòu)同樣給出巨大新增供應(yīng)數(shù)據(jù)。高力國(guó)際華東地區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢介紹，按照目前規(guī)劃及施工進(jìn)度，預(yù)計(jì)2010年將有超過(guò)80萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓完工上市。

    值得注意的是，2010年這80萬(wàn)-100萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量，創(chuàng)造了新增供應(yīng)的歷史新高。

    2008年甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量約為70萬(wàn)平方米，2009年甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量降為不足40萬(wàn)平方米。2010年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量比去年增加了一倍還要多。

    前兩年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)疲軟，寫(xiě)字樓項(xiàng)目由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)等原因影響紛紛緩建、停工、延期，造成了現(xiàn)在這些項(xiàng)目集中上市，巨大的新增供應(yīng)量令市場(chǎng)為之緊張。

    李慶賢提醒：“從目前已知信息，2010年新增甲級(jí)寫(xiě)字樓中將有近30%的面積不會(huì)釋放到租賃市場(chǎng)。其中部分為開(kāi)發(fā)商吸納自用，部分被其他企業(yè)收購(gòu)并很可能自用或者作將來(lái)擴(kuò)張備用，這其中大部分由國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)購(gòu)入。”

    從分布來(lái)看，新增供應(yīng)主要集中在浦東，占到約70%左右，浦西新增供應(yīng)則主要集中在靜安區(qū)域。從項(xiàng)目來(lái)看，主要有二十一世紀(jì)大廈、保利廣場(chǎng)、新鴻基國(guó)金中心二期、會(huì)德豐廣場(chǎng)、恒基155項(xiàng)目等。

    新興商務(wù)區(qū)成為重要新增供應(yīng)區(qū)域。自去年以來(lái)，更多的甲級(jí)寫(xiě)字樓出現(xiàn)在上海非中心區(qū)域的新興商務(wù)區(qū)，預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)年新興商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)每年將有30萬(wàn)-40萬(wàn)平方米的樓面落成。這些供應(yīng)主要集中在虹口區(qū)四川北路沿線、普陀長(zhǎng)風(fēng)板塊及閘北區(qū)火車(chē)站一帶。

    需求增長(zhǎng)放緩

    甲級(jí)寫(xiě)字樓巨大的新增供應(yīng)量需要持平的新增需求量，才能保證寫(xiě)字樓市場(chǎng)向好發(fā)展。而高力國(guó)際最新給出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：上海未來(lái)三年金融證券類新增需求有150萬(wàn)平方米。

    近些年來(lái)，金融業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)一直是上海甲級(jí)寫(xiě)字樓重要的租戶。截至2008年底，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)中金融業(yè)的吸納面積約為55萬(wàn)平方米，占總體市場(chǎng)的16%。其中部分機(jī)構(gòu)租賃面積可達(dá)整層甚至若干樓面（2000平方米以上），一般的也需要三四百平方米。

    去年3月上海“兩個(gè)中心建設(shè)”獲批，上海將建立吸引國(guó)內(nèi)外各類投資者的多層次金融市場(chǎng)體系，包括投資銀行、基金及資產(chǎn)管理公司等�？梢�(jiàn)，金融租戶將成為上海甲級(jí)寫(xiě)字樓需求十分重要的結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)點(diǎn)。

    因此，對(duì)這些金融類租戶的駐數(shù)量、需求面積、租賃特點(diǎn)等方面進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，將在一定程度上反映出未來(lái)上海甲級(jí)寫(xiě)字樓新增需求和發(fā)展變化。

    高力國(guó)際做了一份國(guó)際金融中心規(guī)劃對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓需求拉動(dòng)的報(bào)告。假設(shè)隨著有關(guān)政策實(shí)施推動(dòng)，尚未進(jìn)駐上海的國(guó)內(nèi)外主要金融機(jī)構(gòu)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)皆有望來(lái)到上海，并分別統(tǒng)計(jì)出他們的辦公需求。

    預(yù)計(jì)將有162家銀行、保險(xiǎn)公司和證券公司隨第一波效應(yīng)進(jìn)入上海，以其平均辦公樓面積估算，可為甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)約24萬(wàn)平方米需求；約755家海外金融機(jī)構(gòu)，帶來(lái)新增需求約70萬(wàn)平方米；資產(chǎn)管理類機(jī)構(gòu)有望達(dá)到2700家，帶來(lái)約30萬(wàn)平方米需求；金融業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及中介3000家，帶來(lái)約12萬(wàn)平方米需求；此外，相關(guān)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)帶來(lái)新增需求約22萬(wàn)平方米。

    “不難發(fā)現(xiàn)，國(guó)際金融中心效應(yīng)總計(jì)可為上海甲級(jí)寫(xiě)字樓新增需求約150萬(wàn)平方米。”李慶賢介紹，其中銀行、保險(xiǎn)及證券等主要機(jī)構(gòu)新增需求占65%，其他金融業(yè)機(jī)構(gòu)（如金融中介、資產(chǎn)管理公司與股權(quán)投資公司）新增需求占20%，法律、會(huì)計(jì)及咨詢等服務(wù)新增需求約占15%。

    李凌指出，寫(xiě)字樓新增需求的增長(zhǎng)與GDP等經(jīng)濟(jì)參數(shù)基本上保持一致。上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量不斷增長(zhǎng)，未來(lái)幾年寫(xiě)字樓新增需求卻也將平緩上升。

    租金結(jié)構(gòu)性分化

    金融類租戶的新增需求不能在一年內(nèi)迅速兌現(xiàn)。

    “150萬(wàn)平方米新增辦公需求要到2013年才能全面進(jìn)入市場(chǎng)。這需要大約三年的時(shí)間慢慢推進(jìn)。”李慶賢強(qiáng)調(diào)。

    他介紹，金融業(yè)增加值與金融機(jī)構(gòu)數(shù)量，進(jìn)而與其占用辦公面積是正相關(guān)的。因此通過(guò)預(yù)測(cè)金融業(yè)增加值可以推算出國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)所需辦公面積增長(zhǎng)情況。假設(shè)從長(zhǎng)期看金融機(jī)構(gòu)數(shù)量的增長(zhǎng)與其增加漲幅趨同，即年均13%，政策所催生的新增國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)，有望在2013、2014年才能帶動(dòng)相關(guān)辦公需求。

    面對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)與需求失衡的難題，租金定價(jià)水平還必須仔細(xì)觀察市場(chǎng)臉色，見(jiàn)機(jī)行事。對(duì)于今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)行情，幾大國(guó)際知名代理機(jī)構(gòu)給出了謹(jǐn)慎的判斷。

    第一太平戴維斯上海公司董事長(zhǎng)劉德?lián)P強(qiáng)調(diào)：“現(xiàn)有空置面積租金將進(jìn)一步下跌，2010年全年租金預(yù)計(jì)下跌5%至10%。預(yù)計(jì)2010年末，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率將升至25%左右。”

    高力國(guó)際報(bào)告指出，甲級(jí)寫(xiě)字樓租金在空置率走高的背景下，預(yù)計(jì)2010年仍處于下降通道，但跌幅收窄至個(gè)位數(shù)，到年底租金預(yù)計(jì)下調(diào)至6.2元/平方米/天。

    盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民指出，寫(xiě)字樓是經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)先指標(biāo)。目前上海大型商務(wù)中心已經(jīng)基本填滿，今年下半年龐大的新增需求將會(huì)釋放出來(lái)。

    但是，從區(qū)域來(lái)看，寫(xiě)字樓租金也將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的特點(diǎn)。李凌指出，浦東甲級(jí)寫(xiě)字樓租金要優(yōu)于浦西，特別是陸家嘴地區(qū)表現(xiàn)活躍。其中浦東寫(xiě)字樓租金將上漲15%~20%，個(gè)別優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目也將紛紛調(diào)高租金，而浦西寫(xiě)字樓租金將緩慢回升，降幅也將不斷縮小。