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    雖未正式亮相，但浦西甲級寫字樓彼此間的一場招租大戰(zhàn)已經(jīng)愈演愈烈。
   
    今年浦西核心商務(wù)區(qū)，會德豐廣場、名人商務(wù)大廈（恒基155項目）、上海環(huán)貿(mào)廣場和華敏帝豪大廈四大寫字樓同時入市。四大寫字樓租金報價定在8元/平方米/天左右水平。預(yù)租大戰(zhàn)已經(jīng)開始。

    四大項目齊入市

    浦西甲級寫字樓市場將迎來自2007年以來的最大一次集中供應(yīng)。

    2010年，浦西核心商務(wù)區(qū)內(nèi)將有四大寫字樓幾乎同時入市亮相。這四大項目分別為：會德豐廣場、名人商務(wù)大廈（恒基155項目）、上海環(huán)貿(mào)廣場和華敏帝豪大廈。一場大戰(zhàn)在所難免。

    從區(qū)位來看，四大項目占據(jù)浦西的靜安寺、淮海路、南京路三大核心商務(wù)區(qū)，將帶來大約共計22萬平方米的寫字樓新增面積，且四大項目差不多同時間入市。

    市場人士指出，四大項目招租加劇了彼此之間的“暗戰(zhàn)”。

    會德豐廣場位于南京西路，東北對街是靜安古寺和久光百貨商廈。項目還將與東海廣場、越洋廣場等組成靜安的“金五星”商務(wù)區(qū)。項目延期交付至年中入市，寫字樓建筑面積108700平方米。

    名人商務(wù)大廈（恒基155項目）位于南京路步行街起點(diǎn)處，在南京東路路口、河南中路以西。恒基地產(chǎn)2007年以14億元購得該地塊，建設(shè)成為一棟約為22層高的商業(yè)綜合樓。36600平方米寫字樓也將在年中上市。

    上海環(huán)貿(mào)廣場位于淮海中路，占據(jù)淮海路商圈。項目將連接現(xiàn)有及新建的軌交站，為1號線、10號線和12號線三條軌交站的交會處。在建的一座寫字樓建筑面積為59600平方米。

    華敏帝豪大廈占據(jù)南京西路CBD核心，位于北京西路江寧路。項目包括約5萬平方米的高品質(zhì)寫字樓、一個五星級酒店和商業(yè)配套設(shè)施。

    值得注意的是，除浦西核心商務(wù)區(qū)之外，外圍區(qū)域的寫字樓新增供應(yīng)量也在增加。

    第一太平戴維斯上海區(qū)商業(yè)樓宇部高級董事柯磊介紹：“去年甲級寫字樓新增供應(yīng)主要集中在浦東，在去年新增的80萬平方米中，浦東占據(jù)60萬。今年這一情形發(fā)生變化，今年新增供應(yīng)75萬平方米，浦東、浦西各一半。”

    招租大戰(zhàn)

    一場預(yù)租大戰(zhàn)，在浦西這四大寫字樓中間爆發(fā)。

    值得注意的是，會德豐廣場、名人商務(wù)大廈（恒基155項目）、上海環(huán)貿(mào)廣場的開發(fā)商分別為九龍倉、恒基地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)。這三家均為香港老牌地產(chǎn)開發(fā)商，在寫字樓運(yùn)營方面具有經(jīng)驗和口碑。上述市場人士稱之為“港資地產(chǎn)商寫字樓在滬之戰(zhàn)”。

    “從目前預(yù)租情況來看，每個項目都有很多客戶在談，但最終簽訂租賃合同的還不是很多。供應(yīng)在增加，新增需求同樣很好，租金壓力也較小。”柯磊介紹，“不過，四大項目之間的相互競爭也是不可避免的。”

    早報記者了解到，四大寫字樓項目的租金報價，差不多都定在8元/平方米/天左右。

    會德豐廣場對外報價為8-10元/平方米/天，但實際成交價還有優(yōu)惠，目前預(yù)租率超過30％。

    此外，名人商務(wù)大廈的對外租金報價為6-8元/平方米/天。上海環(huán)貿(mào)廣場寫字樓租金對外報價不詳，不過商場部分招租效果理想。業(yè)內(nèi)人士指出，商場開業(yè)將幫助項目寫字樓招租。

    仲量聯(lián)行浦東辦公樓部總監(jiān)李凌表示，浦西寫字樓已經(jīng)轉(zhuǎn)好。會德豐廣場、上海環(huán)貿(mào)廣場等延期交付，導(dǎo)致超甲級辦公樓空間被市場迅速吸納。如今，浦西業(yè)主開始接到更多詢租，由于空置率仍在低位，業(yè)主普遍對市場更具信心。

    對于浦西甲級寫字樓今年表現(xiàn)，柯磊指出，浦西甲級寫字樓租金仍將有一定下調(diào)，預(yù)計在5％左右，這相比于去年已經(jīng)有明顯的上浮。隨著需求量的不斷增加，預(yù)計今年下半年將會有再次明顯上漲。

    “目前浦西空置率較低的超甲級辦公樓業(yè)主都將繼續(xù)在租金方面占據(jù)主導(dǎo)地位。”柯磊強(qiáng)調(diào)。

    應(yīng)對浦東壓力

    此外，浦東陸家嘴寫字樓同樣給浦西四大寫字樓順利招租帶來壓力。

    上海國金中心一期寫字樓入市后出現(xiàn)滿租，這創(chuàng)3年來上海寫字樓最佳租賃。還不止于此。盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民指出：“國金中心入市將給陸家嘴甲級寫字樓帶來質(zhì)變。”

    在他看來，陸家嘴不乏高樓，最缺少商業(yè)配套、最缺少連接軌交的商業(yè)。國金中心作為綜合項目入市之后，人們將更加樂意到陸家嘴消費(fèi)吃飯，最終提升整個商業(yè)氛圍，也帶到大宗租賃成交。

    去年11月份，會計師事務(wù)所安永決定將浦西三處辦公地點(diǎn)全部搬至上海環(huán)球金融中心。這也成為上海辦公樓市場有史以來最大的租賃交易之一。業(yè)內(nèi)擔(dān)心：金融機(jī)構(gòu)開始由浦西向浦東動遷。

    寫字樓市場顯現(xiàn)出：浦東活躍、浦西平緩的特點(diǎn)。對于這些現(xiàn)象，柯磊指出：“去年，寫字樓供應(yīng)集中在浦東，這也讓租金大幅下調(diào)。隨著形勢逐漸好轉(zhuǎn)，公司對未來充滿信心，尤其是內(nèi)資銀行機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入浦東。”

    第一太平戴維斯為早報提供數(shù)據(jù)顯示，浦西租金在去年全年跌15.1％，而浦東租金在去年全年跌19.6％。今年前兩個月，浦西寫字樓租金較2009年底下跌2.3％，空置率2008年底8.3％，2009年底12.9％；浦東今年前兩個月較2009年底下跌2.5％；空置率2008年底25.6％，2009年底21.5％。

    柯磊強(qiáng)調(diào)：“不過，今年這種情況將有所改變。浦西也將逐漸熱起來，活躍程度絲毫不遜于浦東。浦西核心商務(wù)區(qū)寫字樓與陸家嘴差距越來越小。”

    柯磊介紹，浦西甲級寫字樓租戶主要是廣告公司、律師事務(wù)所、證券公司等。浦東則以金融機(jī)構(gòu)為主。在續(xù)租上，浦西客戶依然會選擇浦西，并沒有動遷的意向。隨著這類公司對未來存在積極看法，浦西吸納前景將大大改善。

    浦西寫字樓也提供了多重優(yōu)惠措施吸引租戶�？吕诮榻B，如果確定預(yù)租的話，會給租戶提供較長時間的免租期和裝修期。如果續(xù)租的話，租戶仍將享受前期的優(yōu)惠和優(yōu)先權(quán)。