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    本月，針對(duì)高房?jī)r(jià)的調(diào)控政策頻出，使得房地產(chǎn)業(yè)再次成為關(guān)注焦點(diǎn)，國(guó)資委要求78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以及國(guó)土局頒布19條新政收緊“地根”，政策“組合拳”力度可謂“招招見血”，這也使得在此期間舉行的2010年上海之春房展會(huì)挖掘市場(chǎng)反應(yīng)的“風(fēng)向標(biāo)”意義更為明顯。

    從4天展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)看，期待看到開發(fā)商抱團(tuán)促銷或者房?jī)r(jià)應(yīng)政策聲下跌的購(gòu)房者可能要失望了，展會(huì)雖聚集了綠地、大華領(lǐng)軍的200家企業(yè)及旗下項(xiàng)目，但打折樓盤幾乎絕跡，個(gè)別樓盤有折扣但力度多是98、99折不痛不癢，而此前被認(rèn)為在堅(jiān)持的開發(fā)商，則似乎從展會(huì)人氣和意向購(gòu)房者迫切態(tài)度中收獲了足夠底氣，對(duì)4、5月集中推盤后的銷售情況充滿信心。而結(jié)合房展會(huì)一周間，展會(huì)內(nèi)外的成交等數(shù)據(jù)來(lái)看，本刊有理由相信，“價(jià)穩(wěn)”基調(diào)下，買賣雙方互探心理底線已持續(xù)了數(shù)月的“觀望風(fēng)”漸散，面對(duì)開發(fā)商拋出的供應(yīng)“橄欖枝”，首次置業(yè)、改善型置業(yè)以及投資型置業(yè)或?qū)⒗硇猿鍪帧?/p>

    跡象一：

    五成受訪者欲出手目標(biāo)各不同

    根據(jù)搜房網(wǎng)在房展會(huì)上的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，打算在2010年內(nèi)購(gòu)房的受訪者超五成，5.38%選擇1個(gè)月內(nèi)出手的；11.61%選擇1-3個(gè)月內(nèi)；11.18%選擇3-6個(gè)月內(nèi)；26.67%的受訪者選擇6個(gè)月-1年內(nèi)購(gòu)房；選擇更久的受訪者比例為45.16%。而針對(duì)意向購(gòu)房者接受的心理總價(jià)調(diào)查顯示，25.34%選擇了75萬(wàn)元以內(nèi)；23.53%選擇了75到100萬(wàn)元；29.41%的受訪者的心理價(jià)位在100到150萬(wàn)元以內(nèi)；選擇150萬(wàn)元以上的受訪者僅占總比例的21.72%。由此可見，置業(yè)者對(duì)總價(jià)的承受范圍正進(jìn)一步提升，接受上海百萬(wàn)置業(yè)現(xiàn)實(shí)的也占據(jù)了半數(shù)，究其原因，多數(shù)改善型置業(yè)者由于手頭的房子同步增值，在需要以小換大的情況下更愿意及早出手，而首次置業(yè)者對(duì)于總價(jià)的承受能力有限，百萬(wàn)以下置業(yè)依舊是他們的主要目標(biāo)。

    項(xiàng)目總價(jià)在百萬(wàn)內(nèi)的展臺(tái)數(shù)量與旺盛人氣反差依舊強(qiáng)烈。例如上海電子商城推出200套商住兩用房——?jiǎng)?chuàng)業(yè)家園，該樓盤位于大虹橋輻射下的曹安商圈，戶型從69-134平方米，70萬(wàn)元起總價(jià)不僅吸引了投資者，也成為不少年輕人的置業(yè)目標(biāo)；另一個(gè)位于張江板塊的新盤天之驕子也喊出了100萬(wàn)元以內(nèi)的總價(jià)，推出房源面積在30-50平米左右，屬于精裝修酒店式公寓，雖然是40年產(chǎn)權(quán)，但臨近軌交2號(hào)線廣蘭路站的位置還是讓首次置業(yè)者心動(dòng)。

    部分改善型置業(yè)者在房展會(huì)上開始關(guān)注總價(jià)更高的房子，一位孫女士告訴本刊：“我想買徐匯區(qū)價(jià)格適中的房子，本來(lái)看中田林的一個(gè)樓盤，因?yàn)榭們r(jià)比較高猶豫著是否出手，但上周再去看，連130平方米的三房都一下子賣光了，這次我在房展會(huì)上看到了同在徐匯區(qū)的印象歐洲這個(gè)新盤，我覺得不能再錯(cuò)過(guò)了�！睂O女士算了一筆賬，雖然印象歐洲價(jià)格在2萬(wàn)元/平方米以上，3房總價(jià)肯定要超過(guò)200萬(wàn)元，但現(xiàn)在以手頭的錢支付首付，等新房交房入住后再賣出現(xiàn)在居住的田林2房老房子，還是可以接受的。
 
    跡象二：

    成交不多但六成受訪者看漲

    上海之春房展會(huì)主辦方透露，展會(huì)四天的意向成交量將達(dá)到2.2億元,比去年同期上漲10％,而現(xiàn)場(chǎng)近億元的實(shí)際成交量則較去年下滑了近20％。如果單看實(shí)際成交量則較去年下滑，我們或許還仍以為上海樓市經(jīng)歷2009年一輪瘋漲后，觀望氣氛依舊濃郁，但其實(shí)這一結(jié)果是在很多樓盤僅以形象展示作為目的，為4、5月開盤累積客戶的情況下取得的。而通過(guò)展會(huì)對(duì)后市做出預(yù)測(cè)發(fā)現(xiàn)，觀望氣氛正在打破，新浪樂(lè)居獨(dú)創(chuàng)“房?jī)r(jià)漲跌板”，新浪的大浪人手持漲跌板，購(gòu)房者用紅、綠兩色貼紙分別來(lái)表示對(duì)樓市的期待——漲價(jià)還是跌價(jià)，最終統(tǒng)計(jì)顯示，近六成的受訪者看漲上海樓市。

    對(duì)此，上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理趙春雷認(rèn)為：“若要在短期內(nèi)使房?jī)r(jià)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，使其回歸理性，還必須在轉(zhuǎn)變市場(chǎng)預(yù)期上下工夫，但在仍舊寬松的貨幣財(cái)政政策之下，在對(duì)通脹與人民幣升值的預(yù)期沒(méi)有轉(zhuǎn)變之前，其可能性相當(dāng)渺茫�！壁w春雷進(jìn)一步分析了近期推出的一系列新政，認(rèn)為政策一般都有一個(gè)特征，那就是對(duì)供應(yīng)與投資都具有抑制作用，而且，保障性用地也必然會(huì)對(duì)商品房用地供應(yīng)形成反作用。換而言之，針對(duì)高房?jī)r(jià)話題，至少目前為止，還沒(méi)有明確看到商品房市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)存在放大的跡象，需求方面，依靠稅收政策打壓的效果多年來(lái)已經(jīng)表明并非良方。

    佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟也肯定了近期供應(yīng)不足的說(shuō)法，并表示：“近期出臺(tái)新政就是針對(duì)開發(fā)商促使其盡快開發(fā)，減少囤地捂盤行為，在房?jī)r(jià)高企的時(shí)候，供應(yīng)加大，成交減少，市場(chǎng)供大于求，那么房?jī)r(jià)的快速上漲就自然而言的解決了�！�

    跡象三：

    墻外花香好房子不愁賣

    有意思的是，據(jù)佑威·樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示，房展會(huì)一周（3月15日-3月21日），達(dá)安御廷花園、新城御景、一品漫城、朗詩(shī)綠島園這些價(jià)位和地段截然不同的品質(zhì)樓盤占據(jù)熱銷榜前列，這表示好房子不愁賣的心態(tài)讓部分開發(fā)商按照自己的節(jié)奏推盤，而部分購(gòu)房者對(duì)品牌開發(fā)商的特色項(xiàng)目關(guān)注已久，不以房展會(huì)“風(fēng)向”左右自己置業(yè)的計(jì)劃。

    例如位于崇明新城板塊的達(dá)安御廷花園是區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)公寓新盤，春節(jié)過(guò)后本刊前往崇明探盤時(shí)，售樓處的資料就已經(jīng)“斷供”，從市區(qū)坐私家車趕來(lái)的看房人更是絡(luò)繹不絕，可見人們對(duì)崇明生態(tài)島房產(chǎn)的關(guān)注度，上周熱銷203套，14717元/平方米成交均價(jià)也是創(chuàng)下新高；新江灣城核心位置的新城御景上周也一舉銷售了57套，32697元/平方米的成交均價(jià)，表示占據(jù)濕地城市稀缺資源的高端居住板塊住宅依舊有市場(chǎng)。

    跡象四：

    待上市盤報(bào)價(jià)并不“羞答答”

    與往屆待上市樓盤只推廣產(chǎn)品，對(duì)于價(jià)格三緘其口不同，今年的參展的新盤大多爽快的預(yù)告開盤價(jià)格，銷售人員還一一分析產(chǎn)品支撐該價(jià)格的理由，顯示出比購(gòu)房者對(duì)后市更為看好的強(qiáng)大自信。例如預(yù)計(jì)4月推盤的悅豪斯精裝修公寓房，報(bào)價(jià)35000元/平方米，大三林板塊區(qū)位和大華首個(gè)精裝修樓盤，是銷售人員強(qiáng)調(diào)的賣點(diǎn)；飄鷹錦和花園報(bào)價(jià)16000元/平方米，除了“價(jià)格牌”，項(xiàng)目瞄準(zhǔn)了購(gòu)房者對(duì)便捷出行的追求，項(xiàng)目離軌交1號(hào)線寶安路站僅100米，并鄰近南北高架出入口；為數(shù)不多的市中心參展樓盤海珀日暉也明確報(bào)價(jià)100000元/平方米，推出240-450平米的兩至五房；位于徐匯華涇鎮(zhèn)核心位置的印象歐洲精裝修公寓報(bào)價(jià)2萬(wàn)元/平方米以上，區(qū)域唯一新盤和學(xué)區(qū)概念為該盤贏得關(guān)注�！霸谖磥�(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)不太會(huì)有大的起伏的情況下，區(qū)域潛力更大、附加值更高的項(xiàng)目去化更迅速�！睌y江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)參展的上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司副總經(jīng)理呂正韜表示，“江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)受‘大虹橋’輻射，項(xiàng)目所在地緊鄰在建的軌交13號(hào)線以及規(guī)劃中的17號(hào)線，是雙軌交上蓋綜合體，加上離中環(huán)更近的絕對(duì)距離，自住購(gòu)房是一個(gè)不錯(cuò)的出手選擇�！庇捎谠摫P新一批362套公寓房源在展會(huì)后人氣驟升，不得不采取搖方式開盤。持同樣觀點(diǎn)的公館1088的代理公司副總經(jīng)理黃唯則強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目密度低、用材好的特點(diǎn)：“新江灣城板塊樓盤的平均容積率差不多在1.6-1.8，而我們這個(gè)樓盤只有1.2，對(duì)5月初正式推出很有信心�！�

    展會(huì)調(diào)查

    6成購(gòu)房者來(lái)探價(jià)格走勢(shì)

    數(shù)據(jù)顯示，超六成（62.9%）的受訪者明確表態(tài)最關(guān)心價(jià)格走勢(shì)；23.53%選擇了折扣優(yōu)惠。

    超5成受訪者計(jì)劃年內(nèi)購(gòu)房

    2010年內(nèi)購(gòu)房的受訪者超五成，5.38%選擇 1個(gè)月內(nèi)；11.61%選擇 1-3個(gè)月內(nèi)；11.18%選擇3-6個(gè)月內(nèi)；26.67%的受訪者選擇6個(gè)月-1年內(nèi)；選擇更久的受訪者比例為45.16%。

    超半數(shù)受訪者置業(yè)預(yù)算超百萬(wàn)

    調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，29.41%的受訪者的心理價(jià)位在100到150萬(wàn)以內(nèi)；25.34%選擇了75萬(wàn)以內(nèi)；23.53%選擇了75到100萬(wàn)；選擇150萬(wàn)上的受訪者僅占總比例的21.72%。

    改善性需求占到3成以上

    調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超3成（30.39%）受訪者購(gòu)房目的為改善性住房；23.92%受訪者目的是購(gòu)買婚房；另有23.71%選擇了自住；12.07%購(gòu)房目的為保值購(gòu)房；6.68%的受訪者選擇了投資購(gòu)房。
 
    展會(huì)觀思

    房?jī)r(jià)漸入“溫柔期”

    剛剛結(jié)束的上海之春房展會(huì)，作為今年樓市的風(fēng)向標(biāo)之一，透露出一個(gè)信息：在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的大背景下，上海房產(chǎn)供需開始市場(chǎng)博弈，去年房?jī)r(jià)超常規(guī)上揚(yáng)的慣性得到調(diào)整，房?jī)r(jià)已進(jìn)入市場(chǎng)“溫柔期”。

    賣方對(duì)市場(chǎng)預(yù)期看好，但房?jī)r(jià)計(jì)劃狂漲不再。本次房展上，大多數(shù)開發(fā)商以推展項(xiàng)目為主，求客戶流量、探價(jià)格底線。許多開發(fā)商一方面對(duì)自身物業(yè)價(jià)格信心十足，另一方面又未公布開盤房?jī)r(jià)。這種較為謹(jǐn)慎的方式說(shuō)明，賣方市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的心理準(zhǔn)備已形成。

    買方入市準(zhǔn)備較強(qiáng)，房?jī)r(jià)走勢(shì)影響決策。從本次房展會(huì)上看，上海剛性置業(yè)者為主流，由于去年房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，許多購(gòu)房者今年入市準(zhǔn)備心理充分，但年內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)直接影響入市行動(dòng)，客戶采樣信息表明，有七成購(gòu)房者認(rèn)為：一旦房?jī)r(jià)平穩(wěn)，會(huì)有參與房產(chǎn)消費(fèi)的意愿。這說(shuō)明主流買房市場(chǎng)對(duì)價(jià)格認(rèn)識(shí)已趨向理性。

    市場(chǎng)有效供需矛盾，房?jī)r(jià)適度上揚(yáng)仍具機(jī)會(huì)。本次房展會(huì)上，以外環(huán)外、周邊物業(yè)唱主角，較前幾年房展會(huì)相比，促銷物業(yè)較少。這一現(xiàn)象說(shuō)明，今年市場(chǎng)有效供給仍然局部不足，供需雙方對(duì)房?jī)r(jià)認(rèn)識(shí)已有 “緩沖帶”，如果賣方不求暴漲行情，買方有適度漲價(jià)心理準(zhǔn)備，今年上海房?jī)r(jià)適度上揚(yáng)的走勢(shì)會(huì)逐步形成。

    上海房?jī)r(jià)進(jìn)入“溫柔期”，是一個(gè)很好的開局。這是政府、房地產(chǎn)業(yè)及購(gòu)房者都期待的。房?jī)r(jià)暴漲會(huì)激發(fā)多層次的矛盾，而暴漲也不合當(dāng)前市場(chǎng)規(guī)律。