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    來自高力國際的1季度上海甲級寫字樓報告顯示，雖然有農(nóng)歷新年的季節(jié)性因素影響，2010年第一季度上海甲級寫字樓市場交易仍不乏活力，特別是一些前期空置率較高的樓宇吸納量明顯改善。而第一季度市場新增供應(yīng)有限，因此市場總體空置率有所下降。高力國際華東及西南地區(qū)董事總經(jīng)理翁琳表示，雖然目前依然是買方市場，部分業(yè)主信心的恢復(fù)，使得整體市場的租金水平有所回穩(wěn)。2010年以來辦公樓投資市場十分活躍，交易價格保持堅挺。投資毛回報率進一步輕微下降。

　　由于開發(fā)商根據(jù)市場景況持續(xù)調(diào)整項目落成時間，2010年第一季度，僅有陸家嘴區(qū)域一棟小面積獨棟辦公樓宇落成，帶來5,000平米新增供應(yīng)。而基于經(jīng)濟更快回暖，一部分新落成項目被開發(fā)企業(yè)或投資者保留自用，這也減少了租賃市場中的有效供應(yīng)。如之前二十一世紀(jì)中心大廈售出七層樓面予寧波銀行，僅余少量樓面對外出租，新近落成的萬向大廈也將被作為企業(yè)辦公自用。

　　受到新年假期影響，2010年前兩個月市場交易仍顯相對淡靜，三月開始則日趨活躍。全季凈吸納面積接近6萬平米，大部分新增吸納量位于浦東。受金融中心建設(shè)的各項政策推動，一季度市場成交面積中金融業(yè)比例上升到35%左右。此外，長寧區(qū)受虹橋樞紐中心建設(shè)的帶動，也重新引起租戶關(guān)注，吸納面積亦有明顯的增長。

　　第一季度通常是企業(yè)搬遷的淡季,但由于市場供應(yīng)高峰暫未到來，穩(wěn)步上升的需求令市場總體空置率自上季度的15.2%的峰值下行至本季的13.7%，同期空置面積也回落到50萬平米以下。

　　不同區(qū)域來看，浦東包括陸家嘴及竹園區(qū)域的寫字樓市場整體表現(xiàn)較突出，前期一些空置面積較多的樓宇本季度出租情況改善，總體空置率明顯下降。陸家嘴區(qū)域空置率在近六個季度以來首次回落，由上期20.1%至本季度19.4%。另一方面，浦西區(qū)域雖然目前空置率仍低于浦東，但本期空置率有所上升，顯示市場需求并未完全恢復(fù)。如黃浦、盧灣、徐匯區(qū)的空置率在第一季度普遍上揚，幅度近1個百分點。由于部分租戶外遷至其他區(qū)域，靜安區(qū)個別樓宇也出現(xiàn)空置面積明顯增加。雖然目前浦西租戶，尤其是金融業(yè)，遷徙至浦東的趨勢尚未完全形成，浦東區(qū)域新增供應(yīng)的不斷涌現(xiàn)仍給浦西的業(yè)主帶來很大壓力。

　　伴隨空置面積逐步消化，2010年第一季度租金出現(xiàn)近1年半以來首次環(huán)比上升，實際成交租金微升1.7%，至人民幣每天每平米6.9元。

　　區(qū)域間來看，隨著樓宇入駐率升高，浦東部分開發(fā)商已不急于以大幅降低租金水平吸引企業(yè)進駐。陸家嘴租金水平因此有所升高，較09年底上升5.3%至人民幣每天每平米6.8元。而這一趨勢在竹園更為明顯，此前折讓較多的租金提升到接近前者的水平，大幅反彈10.5%至人民幣每天每平方米5.7元。相反地，浦西區(qū)域部分由于此前租金水平相對較高，且需求未完全回暖，仍有下行壓力。其中，靜安、盧灣租金進一步下調(diào)至人民幣每天每平米7.9及7.3元。長寧與黃浦由于此前平均租金水平較低，本季變化不大。

　　經(jīng)濟回暖且前景趨向樂觀，投資者重新關(guān)注商業(yè)物業(yè)市場，令2010年第一季度上海辦公樓投資市場成交活躍，錄得數(shù)樁大宗交易。如近期寧波銀行完成收購浦東二十一世紀(jì)中心大廈七層樓面，均價約人民幣每平米37,500元。在浦西，嘉華集團增持購入關(guān)聯(lián)公司所持有嘉華中心30%的股份，同期普陀長風(fēng)地區(qū)一棟新落成寫字樓亦被區(qū)政府整體收購。此外，盧灣區(qū)一棟甲級辦公樓的出售也在進行中。

　　甲級寫字樓價格在09年下半年已顯示觸底，而總體租金走勢依然疲弱，因此租金回報率進一步有所下滑。同期，由于部分資金轉(zhuǎn)道投入散售商業(yè)樓宇，乙級寫字樓一季度以來交易活躍，價格上揚的同時，收益率亦有較明顯下降。

　　隨市區(qū)一些舊城區(qū)改造升級及原中心商務(wù)區(qū)進一步延伸，次中心商務(wù)區(qū)在近兩年漸漸崛起。截至第一季度末，在包括普陀長風(fēng)、閘北新客站、虹口北外灘-四川北路及浦東世紀(jì)公園四片次中心區(qū)域共計約有52萬平米優(yōu)質(zhì)（甲級）寫字樓存量。由于2009年新增供應(yīng)大量涌現(xiàn)，目前市場仍在調(diào)整消化階段，空置率較高，2010年一季度達(dá)到64%。為應(yīng)對供應(yīng)高峰，業(yè)主此前普遍采用大幅優(yōu)惠的租金吸引租戶，但一季度隨空置下降，租金水平已有較快上升。至三月已達(dá)人民幣每天每平米3.7元。

　　雖然租金處于低位，但這些區(qū)域的銷售市場，尤其是樓盤的散售交易頗為活躍，價格亦有所走高。如新客站區(qū)域嘉里不夜城、華森鉆石廣場，四川北路嘉杰國際廣場等價格都有所攀升（均價分別為人民幣每平米29,000、24,000、24,000元），令次中心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓的租金回報率明顯低于傳統(tǒng)CBD，普遍在5%以下。

　　2010年首季交易活躍，預(yù)示著伴隨中國乃至全球經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇，今年上海甲級寫字樓市場需求可回復(fù)金融危機前的增長趨勢。但供應(yīng)方面，目前預(yù)計2010年尚有近65萬平米甲級寫字樓投入市場，接近2008年水平。由于浦東仍是新增供應(yīng)的主要集中區(qū)域，即便受益于部分浦西租戶的流入，且上市的寫字樓中未來自用比例可能比預(yù)期更高，但未來中短期浦東空置率仍然將高于浦西商務(wù)區(qū)，預(yù)期至2010年底全市空置率將上升至20%左右，將成為租金進一步下行的壓力，雖然整體租金在一季度輕微反彈，但我們預(yù)期租金仍將在未來一段時間走軟。

　　此外，次中心商務(wù)區(qū)的崛起也加劇了市場的競爭。預(yù)計在未來1-2年中，由于一些鄰近中心商務(wù)區(qū)區(qū)域，如四川北路及新客站區(qū)域的大量供應(yīng)到來，其優(yōu)惠的租金水平與區(qū)域整體改造帶來的環(huán)境大幅改善，有望吸引辦公企業(yè)持續(xù)涌入。而這一趨勢在中期將對部分租金較低的傳統(tǒng)甲級寫字樓有所影響。