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    ４月，深圳寫字樓市場基本保持３月份成交活躍的趨勢。寶安區(qū)目前在售項(xiàng)目僅萬駿經(jīng)貿(mào)大廈１家樓盤，本月銷售率已達(dá)到５０％，龍光世紀(jì)大廈計(jì)劃８月推出商業(yè)部分進(jìn)行銷售，寫字樓部分暫定租賃。

    深圳中心區(qū)寫字樓租金走勢

    在“４．１５新政”出臺之后，高端商務(wù)市場成交量并沒有下滑，說明本次整體具體調(diào)控細(xì)則，并沒有實(shí)質(zhì)針對高端商務(wù)市場政策，這無形中將部分住宅投資資金引向到商務(wù)市場。從客戶特征（置業(yè)目的）來看：較之３月，投資客戶數(shù)量上升，但自用客戶比例仍然占到一定比例。

　　從深圳整體在售項(xiàng)目來看：中心西區(qū)上個(gè)月在售項(xiàng)目為４個(gè)，占到市場供應(yīng)比例的一半，但其中均為尾盤銷售；中心區(qū)伴隨著位置的稀缺性及政府總部基地的規(guī)劃，未來一段內(nèi)時(shí)間可售項(xiàng)目不多，總部基地與“單一產(chǎn)權(quán)”的趨勢明顯。

　　售價(jià)小幅攀升

　　與住宅市場前４個(gè)月“過山車”的銷售情況相比，寫字樓二級市場在４月份市場則表現(xiàn)堅(jiān)挺。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)市場研究部提供的數(shù)據(jù)，２０１０年第一季度深圳一手寫字樓銷售共約６萬平方米，每月的成交面積為２萬平方米左右；４月份銷售超１１．３１萬平方米。

　　前４個(gè)月新售樓盤集中在中心區(qū)、中心西區(qū)、南山區(qū)，上述區(qū)域發(fā)展多年，商務(wù)市場初具規(guī)模，商務(wù)氛圍也逐漸濃厚，投資者認(rèn)同度也比較高，其它區(qū)域則受制于可開發(fā)的地塊、商務(wù)氛圍、產(chǎn)業(yè)支撐等不同因素，可售項(xiàng)目較少。

　　第一季度深圳市寫字樓二級市場成交均價(jià)為２．４萬元／平方米，較上季度有所下降，主要原因?yàn)橹行膮^(qū)高價(jià)寫字樓可售及成交面積減少。但在卓越世紀(jì)中心、大中國金融交易中心、ＮＥＯ企業(yè)大道、創(chuàng)建大廈等甲級寫字樓、公寓的帶動之下，中心區(qū)、中心西區(qū)的成交均價(jià)逼近２００９年的最高售價(jià)。

　　４月份深圳寫字樓市場市場剛性需求明顯，價(jià)格小幅度攀升，其中，寶安片區(qū)寫字樓二級市場成交均價(jià)為２．７萬元／平方米，羅湖寫字樓二級市場成交均價(jià)為２．８元／平方米；福田中心區(qū)、中新西區(qū)寫字樓二級市場成交均價(jià)最高為３．５－３．６萬元／平方米，最低的為２．８萬元／平方米。

　　市場進(jìn)入“缺貨期”

　　多年的發(fā)展，深圳中心商務(wù)區(qū)域已經(jīng)形成了濃厚的商務(wù)氛圍，也被投資者高度認(rèn)同，銷售速度快于其它區(qū)域，一般的銷售周期為１年左右，銷售率普遍達(dá)９０％以上，４月份，這里是新盤成交極為活躍的區(qū)域，尤其是中心西區(qū)占到整體市場供應(yīng)一半比例，４月成交總面積約達(dá)到約５２５０平方米，整個(gè)深圳市成交面積前三名經(jīng)常在此區(qū)域，這與該區(qū)域內(nèi)新盤集中推出有關(guān)。相比而言，南山區(qū)、寶安區(qū)的項(xiàng)目則銷售周期較長，一般需要一年半甚至更長的銷售周期才能消化完畢。

　　經(jīng)過前段時(shí)間銷售，中心區(qū)、中心西區(qū)新推寫字樓項(xiàng)目的吸納率升高，目前ＮＥＯ企業(yè)大道屬于尾盤銷售的狀態(tài)，剩余單位開發(fā)商目前要求必須整層起售，門檻較高，銷售率近９８％；中央西谷大廈上月２８日完成入伙儀式，目前銷售率已達(dá)８５％；創(chuàng)建大廈整體銷售率達(dá)９０％以上，僅剩三層小面積寫字樓未售，區(qū)域在售房源幾乎沒有，下半年也無新項(xiàng)目推出。預(yù)計(jì)２０１１年隨著華安、中信、中國移動等總部寫字樓項(xiàng)目竣工，可能銷售面積將出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，雖然項(xiàng)目自用率會比較高，但項(xiàng)目數(shù)量多、總體量大。

　　其他幾個(gè)區(qū)域上市項(xiàng)目更有限，南山的漢京國際（地處南山區(qū)南海大道與登良路交匯處，占地面積５２９２．７平方米，總建筑面積約４．５８萬平方米）已于４月開盤。位于南山區(qū)僑香路與深云路交匯處的智慧廣場，售樓處已經(jīng)開放，５月下旬樣板層開放。

　　寶安區(qū)目前在售項(xiàng)目僅萬駿經(jīng)貿(mào)大廈１家樓盤，本月銷售率已達(dá)到５０％，龍光世紀(jì)大廈計(jì)劃８月推出商業(yè)部分進(jìn)行銷售，寫字樓部分暫定租賃。

　　羅湖區(qū)今年有３個(gè)項(xiàng)目，分別是鴻隆世紀(jì)廣場、鼎豐大廈及京基金融中心。其中，京基金融中心為舊城改造項(xiàng)目，規(guī)劃商業(yè)面積６．５萬平方米，辦公及商務(wù)公寓２０．５萬平方米，住宅及住宅配套設(shè)施１１萬平方米，主體高度４３９米，總層數(shù)為９８層，建成后將成深圳第一高樓。預(yù)計(jì)今年９月入市，可能采取租售結(jié)合的租售模式。

　　甲級寫字樓租金堅(jiān)挺

　　深圳寫字樓租賃市場３月份開始觸底反彈，三級市場行情非常火爆，售價(jià)、租金均創(chuàng)新高，傳統(tǒng)商務(wù)核心的中心區(qū)、中心西區(qū)出租率均高于９５％以上，出現(xiàn)租客排隊(duì)搶租的局面。４．１５新政出臺之后，工商物業(yè)并沒有受到明顯影響，各租金售價(jià)依舊堅(jiān)挺。

　　按季度來看，２０１０年第一季度平均租金較２００９年最后一季度租金，甲級寫字樓環(huán)比下降３．７％，整體寫字樓環(huán)比下降０．５％，但在４月份，中心區(qū)租金成交價(jià)持續(xù)上升，甲級寫字樓租金較上月增長１８．０％，整體寫字樓增長２１．９％，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境好轉(zhuǎn)的背景下，中心區(qū)空置率達(dá)到較低水平。４．１５新政的出臺并未對中心區(qū)三級租賃市場產(chǎn)生較大影響。

　　在中心西區(qū)，寫字樓租金水平在經(jīng)歷了１、２月份的低迷之后，市場需求帶動租金迅速走高，增幅達(dá)１０％，跟三級市場售價(jià)的漲幅一致。整體出租率也超過了９０以上，為今年新高，４月份，這里的甲級寫字樓租金價(jià)格則呈現(xiàn)微小幅度回落的態(tài)勢，下降５．３％。但整體寫字樓租賃價(jià)格較上月增長１２．８％，由于本區(qū)的甲級寫字樓租賃市場供需情況較為穩(wěn)定，本月租賃供給超出市場需求，加上４．１５新政的一定影響，造成部分客戶從甲級寫字樓分流到類甲級寫字樓，從而造成該區(qū)甲級寫字樓租金降低，而整體租金卻上漲�？傮w而言，租賃市場表現(xiàn)為較為平穩(wěn)的態(tài)勢。

　　相比之下，南山區(qū)的寫字樓租金水平在整個(gè)深圳市處于中等水平，一方面不屬于傳統(tǒng)的商務(wù)中心，租賃市場活躍度不高，低于中心區(qū)、中心西區(qū)，另一方面區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓較少，雖然海岸城等項(xiàng)目的租金看齊中心區(qū)，但區(qū)域內(nèi)大部分寫字樓項(xiàng)目配套尚待完善，租金也比較便宜，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)整體租金低于福田ＣＢＤ區(qū)域。不過在４月，南山寫字樓租賃市場表現(xiàn)火爆，成交率較高。甲級寫字樓的租金價(jià)格相較３月，增長８．５％。

　　而對于作為深圳市最早發(fā)展寫字樓的區(qū)域――羅湖區(qū)，云集了地王大廈等一大批地標(biāo)性寫字樓項(xiàng)目，隨著政府規(guī)劃的ＣＢＤ區(qū)域逐漸成熟，商務(wù)中心西進(jìn)的趨勢使得羅湖區(qū)的寫字樓市場逐漸冷淡，而早期建筑規(guī)劃、硬件配套等已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代商務(wù)辦公需要，導(dǎo)致租金、售價(jià)均低于ＣＢＤ區(qū)域。３月份其二手寫字樓租賃成交面積４００５平方米、金額約２６．０８萬元，平均租金為６５元／平方米；４月份二手寫字樓租賃成交價(jià)較３月份有較大增幅，其中甲級寫字樓租金價(jià)格增長１３．３％，整體寫字樓租金價(jià)格增長２７．６％。４月由于類甲級寫字樓成交較少并且成交面積較小，主要租賃成交為甲級寫字樓，導(dǎo)致４月甲級寫字樓與整體寫字樓租金相差較小。