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如市場持續(xù)低迷，降價是大概率事件

    “我們不對同行的經(jīng)營決定與選擇進行評論。價格是由市場決定的，萬科始終尊重市場的實際情況，按照購房者愿意接受的價格售出我們的產(chǎn)品�！比f科方面對恒大地產(chǎn)降價一事作出如是回應。
　　2007年底，萬科率先降價，招致同行如潮的批評。2008年，因為降價，業(yè)主怒砸萬科杭州售樓處。萬科或許不愿在同一塊石頭上絆倒兩次。
　　“萬科如果降價，并且?guī)�動大多�?shù)地產(chǎn)公司，對行業(yè)的良性發(fā)展是有好處的�！眹�信證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方焱對本報記者表示。然而從萬科的財務狀況分析，方焱認為，如果市場持續(xù)低迷，萬科至少能撐到5至6個月以后，才須通過降價回籠資金。
　　而江南證券分析師杜麗虹更加樂觀地認為，如果萬科不再拿地，存貨周轉速度下降一半，萬科撐一年到兩年沒問題，資金鏈仍舊可以延續(xù)，可以應付長、短債，支付工程款。
　　
　　萬科的降價學問
　　在方焱看來，萬科非常善于用市場化的手段應對政策影響，這其中就包括定價策略。
　　2007年第四季度，深圳房地產(chǎn)市場交易量大幅度萎縮。2007年1月深圳一手房銷售面積80.26萬平方米，而本應是銷售旺季的10月成為成交量的年內(nèi)最低點，15.36萬平方米的銷量，較1月份下降約8成。
　　在這一市場背景之下，萬科率先降價。2007年10月20日，萬科以7500元/平方米低價推出了位于深圳龍崗區(qū)的萬科金域東郡，首批475套開盤當天即告售罄。是時，龍崗地區(qū)的樓盤單價至少在1萬元/平方米左右。同樣交易萎縮的廣州，2007年12月9日，廣州萬科金色康苑，開盤均價1.3萬元/平方米，廣州市民連夜排隊搶購。
　　萬科執(zhí)行副總裁肖莉彼時曾公開表示：“之所以降價，是因為過去兩年房價上漲過快，與購房者的需求不對稱，當我們降價后，成交量立即回升，這證明市場的剛性需求仍然大量存在，只是價格過高而無法對接，降價就是順應并滿足市場需求，近期萬科在幾個城市的降價也是同樣的邏輯。
　　恒大降價之后，萬科相關負責人告訴記者，“在售樓盤暫無降價計劃，但為了響應政府號召，萬科新盤將會平價銷售�！边@樣也避免出現(xiàn)違約退房事件。公司總裁郁亮此前曾明確表示，希望每個樓盤開盤當月銷售率達到60%；如果達不到，也會調(diào)整開工節(jié)奏，以促銷手段把房子賣出去。
　　新政實施后，大多數(shù)開發(fā)商仍不愿意降價�！捌髽I(yè)擔心形成降價預期，引發(fā)市場的進一步下跌�！鼻迦A大學經(jīng)濟管理學院博士杜麗虹說。
　　
　　調(diào)控政策對市場產(chǎn)生顯著影響
　　2008年，萬科半年報顯示，盡管萬科在期末持有的現(xiàn)金高達153.7億元，但其在一年內(nèi)需償還的債務接近150億元。萬科的資金壓力也在不斷加重。在此前提下，上半年萬科的新開工面積較年初計劃的新開工面積減少了165萬平方米，竣工面積減少103萬平方米，萬科戰(zhàn)略收縮的同時，展開降價銷售策略。
　　而2009年底，萬科手持現(xiàn)金230億，短期銀行貸款僅為87億，短期財務安全；此外，公司長期借款175億，相當于總資產(chǎn)12.7%。杜麗虹認為，萬科整體凈借貸資本僅為7%，顯著低于37%的財務安全上限，處于安全區(qū)間內(nèi)，足以應付未來兩年內(nèi)的市場沖擊，并有進一步負債空間。
　　但方焱認為，從一季報數(shù)據(jù)看，萬科的現(xiàn)金狀況已進一步趨緊。2010年一季度期末，公司持有現(xiàn)金179.2億，高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和127.4億元。萬科在季報中稱，政府對地產(chǎn)的調(diào)控政策將對市場產(chǎn)生顯著的影響。
　　與此同時，萬科的112億再融資計劃也暫未獲得證監(jiān)會批準�！罢�府不希望這些企業(yè)獲得大量資金后，失去降價動力或者再去搶地，提高地價�！闭猩套C券(香港)投資銀行董事總經(jīng)理溫天納對記者表示。
　　
　　何時才會被迫降價？　　
　　但一季報同時顯示，公司尚有433.3萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約458.4億元。其中合并報表范圍內(nèi)已售未結面積393.4萬平方米，合同金額423.3億元。萬科2010年大部分的業(yè)績已經(jīng)有所完成。
　　從萬科2009年的結算收入分析，深圳區(qū)域貢獻了11%，廣州、上海、杭州分別貢獻9%，北京5%，廈門3%，上述月供收入比已較高的一線城市貢獻了總收入的45%。杜麗虹認為，這些城市未來兩年遭遇政策調(diào)控和市場沖擊的可能性較大，一旦遭遇沖擊將重現(xiàn)2008年的低谷情形，周轉速度減半，估值大幅下降。
　　與之相對，江南證券認為，萬科分布在沈陽、青島、武漢、重慶、鎮(zhèn)江的項目有較大上升空間，預期將延續(xù)2009年的繁榮情景，從而可以在一定程度上緩解一線城市沖擊。不過，由于上述城市僅貢獻了2009年結算收入的10%，以一個城市收入占比加權計算的公司整體遭遇調(diào)控沖擊的概率為70%。這意味著，萬科70%的項目將受到市場沖擊。
　　2009年，萬科提出要從以往以民生產(chǎn)品為主向全生命周期產(chǎn)品轉型，周轉率明顯降低。2005年至2007年，萬科存量資產(chǎn)周轉率一直在0.90倍以上，2008年行業(yè)低谷中下降54%至0.45倍，降幅略高于行業(yè)平均水平（50%）。
　　2009年市場復蘇中，多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的周轉速度已恢復或接近2007年水平，但萬科的存量資產(chǎn)周轉率僅微升至0.53倍水平，以2009年一季度145億銷售額計算，存量資產(chǎn)周轉率在0.59倍左右。
　　江南證券預期，未來萬科正常年份的存量資產(chǎn)周轉率維持在2009年0.53倍水平，低谷年份下降一半至0.27倍水平。
　　方焱認為，萬科是追求周轉率的公司，2008年曾率先降價，對市場判斷也較準，不會捂盤。這意味著，如果市場低迷，萬科采取大規(guī)模降價策略亦是大概率事件。
　　
　　■相關
　　房貸壓力測試結果
　　銀行可容忍房價
　　下跌30%-40%
　　在日前銀監(jiān)會召開的2010年第二次經(jīng)濟金融形勢分析通報會上，銀監(jiān)會主席劉明康提出，各大中型銀行要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作的要求后，近期各行的房貸壓力測試報告紛紛出爐。昨日，記者了解到，各家銀行的房貸壓力測試結果顯示，房價下跌30%-40%都在銀行可容忍的范圍之內(nèi)。
　　報告顯示，工行、建行對房價下跌可容忍度在35%左右，交行為30%，民生可容忍度最高為40%，招行為37%。
　　銀監(jiān)會方面表示，要求各銀行提供的房貸壓力測試將作為銀監(jiān)會的監(jiān)管依據(jù)，根據(jù)這個調(diào)研結果調(diào)整監(jiān)管措施。這是銀監(jiān)會進行的一項常態(tài)性工作，不會對外界宣布最后的調(diào)查結果。但是由于市場上對房價及相關貸款措施的關注，致使銀行高管在出現(xiàn)業(yè)績發(fā)布會或是其他公開場合時也頻頻對外宣布各行的測試結果。
　　據(jù)悉，銀監(jiān)會從2008年下半年就開始展開房貸壓力測試，不同于此前的調(diào)研，這次房貸壓力測試中部分商業(yè)銀行將房地產(chǎn)貸款與地方融資平臺貸款之間的關聯(lián)度也考慮在內(nèi)；一些銀行還參考了未來房地產(chǎn)政策的不確定性，比如房產(chǎn)稅開征對房貸的影響。
　　此前的中金公司研究報告中預計，房價下跌30%，銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款不良率不會明顯上升。付立春也認為，銀行業(yè)績受政策的負面影響不超過5%，銀行貸款質(zhì)量能夠經(jīng)受住房地產(chǎn)市場波動壓力的考驗。但一股份制銀行個人貸款部負責人表示，其實銀行非常擔心房價下跌所引起的斷供問題，一旦像2008年深圳那樣出現(xiàn)一股斷供潮，市場就會有跟風效應，這會給銀行貸款造成系統(tǒng)性風險。