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    雖然市場(chǎng)上關(guān)于房產(chǎn)稅的傳聞漫天飛舞，而相關(guān)部門(mén)近日也回應(yīng)稱“仍在研究中”，但是，在調(diào)控預(yù)期的壓力下，降價(jià)促銷(xiāo)的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多了，5月的打折優(yōu)惠新盤(pán)比上月增加了30%。

    盡管實(shí)際的價(jià)格降幅并不大，但是開(kāi)發(fā)商吆喝賣(mài)房的心情越來(lái)越急切。不過(guò)，由于上海樓市細(xì)則遲遲不見(jiàn)蹤影，因此，觀望氣氛仍籠罩在申城樓市。記者周末從號(hào)稱滬上折扣力度最大的樓盤(pán)售樓處探營(yíng)發(fā)現(xiàn)，雖然不少購(gòu)房者都預(yù)約前去看房，但是實(shí)際購(gòu)買(mǎi)的人卻并不多。

    【現(xiàn)場(chǎng)】

    最大折扣盤(pán)看多買(mǎi)少

    昨天是中央發(fā)布房產(chǎn)新政“滿月”的日子，在經(jīng)歷了一個(gè)月的寒冬之后，上海的房?jī)r(jià)終于開(kāi)始“破冰”。

    作為這個(gè)周末折扣力度最大的樓盤(pán)，新虹橋首府推出了付2萬(wàn)元定金領(lǐng)取預(yù)約拿號(hào)的購(gòu)房者在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日可享受總房?jī)r(jià)的8.8折優(yōu)惠，由于其這次主推戶型88-90平米2房，均價(jià)19800元，因此，上周六開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就吸引了不少購(gòu)房者。

    記者開(kāi)盤(pán)當(dāng)日9點(diǎn)多趕到售樓處現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，只見(jiàn)售樓處已經(jīng)聚集了不少購(gòu)房者，銷(xiāo)售人員告訴記者，由于開(kāi)盤(pán)上午是“專供”預(yù)約者，因此，沒(méi)有預(yù)約的購(gòu)房者不得進(jìn)入售樓處現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)，“早上7點(diǎn)至9點(diǎn)是1-30號(hào)預(yù)約客戶，總共100個(gè)預(yù)約客戶，沒(méi)有預(yù)約的話必須等到這100位客戶選房結(jié)束后才能入內(nèi)�！�

    雖然現(xiàn)場(chǎng)“搶房”的緊張氣氛彌漫，但是記者佯裝預(yù)約者混入售樓處內(nèi)卻發(fā)現(xiàn)，交付定金的預(yù)約客戶并非人人都真正下單簽約。事實(shí)上，不到上午11點(diǎn)，100多個(gè)預(yù)約客戶的認(rèn)購(gòu)已基本結(jié)束，記者從現(xiàn)場(chǎng)的房源認(rèn)購(gòu)板上看到，100個(gè)預(yù)約客戶選房結(jié)束時(shí)，認(rèn)購(gòu)的房屋總套數(shù)僅為29套。

    此時(shí)，銷(xiāo)售人員在喇叭中宣布，所有沒(méi)有預(yù)約號(hào)的顧客也可以進(jìn)入銷(xiāo)售區(qū)域定購(gòu)，同時(shí)也享受8.8折優(yōu)惠。然而，記者發(fā)現(xiàn)，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)的卻寥寥無(wú)幾。

    “不敢買(mǎi)啊，上海的調(diào)控政策還沒(méi)有出來(lái)，先觀望一下了�！庇浾呤潞髲囊晃活A(yù)約但并未最終簽約的購(gòu)房者處了解到，由于上海新政遲遲沒(méi)有出臺(tái)，因此，雖然他是購(gòu)買(mǎi)首套房，但仍然小心翼翼。

    【數(shù)據(jù)】

    5月“折扣盤(pán)”比上月增加30%

    近日，業(yè)內(nèi)與網(wǎng)上對(duì)于上海版的樓市細(xì)則的猜測(cè)版本越來(lái)越多，雖然相關(guān)部門(mén)對(duì)此的最終回應(yīng)為“相關(guān)政策目前仍在研究中”，但是不少業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，上海征收房產(chǎn)稅的可能性已經(jīng)越來(lái)越大，而一旦征收的話，上海樓市將進(jìn)入深跌期。

    受到新政的影響，本月大部分開(kāi)發(fā)商都加大了優(yōu)惠力度，其中總價(jià)立減、全線打折類23個(gè)盤(pán)，約占63%，而上月這類優(yōu)惠盤(pán)的比重約占32%。其他類優(yōu)惠信息比重較上月有所減少，提前辦卡、認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠類7個(gè)盤(pán)，購(gòu)房贈(zèng)送優(yōu)惠類6個(gè)盤(pán)。

    【板塊】

    寶山去年領(lǐng)漲今年領(lǐng)跌

    “好多樓盤(pán)最終開(kāi)盤(pán)的價(jià)格都要比‘五一’房展會(huì)上公布的價(jià)格低很多，正式開(kāi)盤(pán)的時(shí)候還會(huì)有不同幅度的折扣，不過(guò)就算這樣，大部分樓盤(pán)的銷(xiāo)量都很成問(wèn)題�！毙吕藰�(lè)居的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前，上海的一手房樓盤(pán)都在不同程度的降價(jià)，而去年成為上海房?jī)r(jià)“黑馬”的寶山區(qū)域目前已經(jīng)開(kāi)始率先領(lǐng)跌上海的房?jī)r(jià)。

    “比如說(shuō)，位于寶山的香逸灣，這個(gè)樓盤(pán)在‘五一’房展會(huì)期間的報(bào)價(jià)為19000元/平米，目前的最新報(bào)價(jià)為18800/平米，單價(jià)小幅下降200，同時(shí)，還會(huì)額外贈(zèng)送12個(gè)平米的面積。”事實(shí)上，寶山降價(jià)的樓盤(pán)并不止香逸灣，上周，本報(bào)就報(bào)道了寶山的綠地公園壹號(hào)最低折扣達(dá)到了8.3折，而同樣位于寶山區(qū)的榮域(飄鷹錦和花園)在4月下旬時(shí)報(bào)價(jià)17800元/平米，目前報(bào)價(jià)為17500/平米，單價(jià)下降300元。

    降價(jià)的不止寶山，外環(huán)外的樓盤(pán)也紛紛面臨不抗跌的尷尬局面，由于滯留在外郊環(huán)的中低端投資客開(kāi)始撤出，全市外圍區(qū)域價(jià)格松動(dòng)顯著，除寶山之外，嘉定、松江等地的價(jià)格下跌跡象也日漸明朗。

    不過(guò)，記者也從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上發(fā)現(xiàn)，新政出臺(tái)后，與外郊環(huán)區(qū)域形成明顯對(duì)比的是，市區(qū)樓盤(pán)尚未出現(xiàn)明顯的降價(jià)，不少開(kāi)發(fā)商選擇延期開(kāi)盤(pán)，甚至漲價(jià)，最高幅度竟達(dá)5000元，正因如此，全市均價(jià)仍然居高不下。

    明降低開(kāi)數(shù)千逆市熱銷(xiāo)

    雖然樓市調(diào)控政策預(yù)期讓市場(chǎng)一片愁云慘淡，但是，低于市場(chǎng)預(yù)期的樓盤(pán)依然熱銷(xiāo)——上周六開(kāi)盤(pán)的復(fù)地北橋城，由于當(dāng)天實(shí)際的開(kāi)盤(pán)價(jià)格為1.1-1.5萬(wàn)元/平方米，比預(yù)期的1.6-1.8萬(wàn)元/平米便宜了不少，因此吸引了不少買(mǎi)家前去。

    “如果按照1.6萬(wàn)元/平米降到1.3萬(wàn)元/平米的話，這個(gè)降幅相當(dāng)可觀了�！笔蹣翘幐浇�的多家中介告訴記者，“與復(fù)地北橋城同在都市路上的招商雍華府4月開(kāi)盤(pán)時(shí)，價(jià)格在2.1萬(wàn)元/平米，而復(fù)地北橋1期和2期的二手房，目前在我們中介這里的價(jià)格基本上也在獨(dú)棟2萬(wàn)元/平米，復(fù)式1.7-1.8萬(wàn)元/平米左右，因此，按照這個(gè)價(jià)格來(lái)計(jì)算的話，復(fù)地北橋城這次的開(kāi)盤(pán)價(jià)格算是打折幅度非常大的。”對(duì)于這次復(fù)地北橋城突然打出的“骨折價(jià)”，周邊的中介都頭疼不已，“二手房房東不可能跟著馬上降價(jià)，而買(mǎi)房的人肯定會(huì)殺跌不追漲的，在房東與買(mǎi)房人的拉鋸下，估計(jì)近段時(shí)間這里的成交量會(huì)比較慘淡�！�

    “復(fù)地想要加快資金流轉(zhuǎn)，這個(gè)目的很明顯�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，由于復(fù)地北橋城1、2期都是在4-5年前開(kāi)盤(pán)的，當(dāng)時(shí)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這次開(kāi)盤(pán)打出的‘骨折價(jià)’，所以，復(fù)地降價(jià)對(duì)1、2期的影響并不算很大，相反，這個(gè)價(jià)格對(duì)于近在咫尺的招商雍華府等樓盤(pán)則沖擊很大，預(yù)計(jì)未來(lái)周邊的二手房會(huì)有一輪降價(jià)。”

    暗降價(jià)格堅(jiān)挺，贈(zèng)送面積

    相對(duì)于復(fù)地北橋城的明降，位于寶山菊太路上的一樓盤(pán)則成為暗降的代表。雖然目前打出的開(kāi)盤(pán)均價(jià)是1.6萬(wàn)元/平米，但是由于該樓盤(pán)推出的是買(mǎi)房送房的活動(dòng)，也就是說(shuō)90平米左右的公寓將再送10-15平米的面積，“那么，如果算上這些贈(zèng)送的面積的話，開(kāi)盤(pán)均價(jià)大概在1.35-1.45萬(wàn)左右，基本上在8.4折到9折的打折區(qū)間內(nèi)。”

    記者了解到，該送樓盤(pán)的暗降在上海目前的樓市并非獨(dú)此一家。實(shí)際上，為了促銷(xiāo)，寶山香逸灣在1.88萬(wàn)元/平米的單價(jià)上，再額外贈(zèng)送12平米，而上海灘大寧城雖然價(jià)格沒(méi)有優(yōu)惠，但是也會(huì)贈(zèng)送入戶花園的面積，通過(guò)增加面積來(lái)拉低實(shí)際的房?jī)r(jià)。

    另類促銷(xiāo)

    商辦用地打“新政”旗號(hào)促銷(xiāo)

    “規(guī)避新政風(fēng)險(xiǎn)，首選商辦用地！”“不用擔(dān)心首付問(wèn)題，不用擔(dān)心房產(chǎn)稅的壓力，快來(lái)買(mǎi)商辦用地吧！”近期，隨著上海樓市調(diào)控預(yù)期的壓力越來(lái)越大，上海商辦用地開(kāi)始鉆起了“空子”，記者就在新政半月之后，陸陸續(xù)續(xù)收到了不止10條的商辦用地推銷(xiāo)短信。

    記者了解到，與土地市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)，寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)也明顯優(yōu)于住宅市場(chǎng)。根據(jù)中原地產(chǎn)1月發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，四大城市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積達(dá)49.38萬(wàn)平方米，環(huán)比僅減少15.40%，而同期住宅成交量的跌幅達(dá)37.50%。

    同時(shí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)也表現(xiàn)出回暖趨勢(shì)，1月四大城市甲級(jí)寫(xiě)字樓中，北京、深圳租金沖高回落，上海、廣州環(huán)比均出現(xiàn)小幅上升，在租賃淡季租金依然表現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

    由于商辦市場(chǎng)受宏觀調(diào)控的影響相對(duì)較小，同時(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，具有避險(xiǎn)傾向的開(kāi)發(fā)商在近期加大了對(duì)商辦物業(yè)的投入，業(yè)內(nèi)人士分析，2010年商辦市場(chǎng)有望企穩(wěn)回升。