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   方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)最新出品的《上海泛商業(yè)地產(chǎn)月報(bào)》4月號(hào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，上海泛商業(yè)三類物業(yè)交易總量約45.49萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)了48%左右，創(chuàng)下了今年的成交量新高。

    中房信集團(tuán)對(duì)1000多位身價(jià)在2000萬(wàn)-5億元之間的樓市投資者（按平均資產(chǎn)2.6億元算，他們的投資能力達(dá)到2600億元）進(jìn)行的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些投資者早在去年九十月份開始就陸續(xù)將手上多余和較舊的房產(chǎn)拋售，只保留了幾套房產(chǎn)，資金基本上都在空置，個(gè)人空置量在300萬(wàn)-1億元之間。

    中房信分析師薛建雄指出，目前PPI和CPI都在上漲，特別是4月高漲的原材料價(jià)格給后期產(chǎn)品價(jià)格造成巨大壓力，因此在住宅市場(chǎng)受到調(diào)控時(shí)，尋找保值升值的渠道成為資金的迫切需求。

    “目前主要的投資途徑有寫字樓和商鋪，住宅價(jià)格過(guò)去幾年上漲幅度較大，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)偏低，因此一些優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)權(quán)寫字樓和社區(qū)沿街獨(dú)立商鋪成為了他們關(guān)注的目標(biāo)�！毖�建雄強(qiáng)調(diào)。

    租金筑底

    高力國(guó)際華東及西南地區(qū)董事總經(jīng)理翁琳指出：“樓市新政對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的影響十分有限，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月將會(huì)有更多的商辦類投資交易達(dá)成�！�

    在陸逢兆看來(lái)，住宅市場(chǎng)遭到調(diào)控，大量資金急需尋找新的投資渠道時(shí)，正值復(fù)蘇的商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)機(jī)構(gòu)投資者和開發(fā)商的關(guān)注，未來(lái)升值潛力值得期待。

    根據(jù)DTZ戴德梁行2010年一季度物業(yè)報(bào)告顯示，目前上海甲級(jí)寫字樓平均租金僅為5-7元/平方米/天，雖然有所回升，但尚未回復(fù)到2008年金融危機(jī)爆發(fā)前的水平。

    “樓市調(diào)控政策無(wú)意打壓商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)租金尚處低位�！标懛暾妆硎尽�

    上海在2008年、2009年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)較大，而金融風(fēng)暴帶來(lái)負(fù)面影響降低了需求，造成供需失衡，直接影響了租金與售價(jià)。2010年，從供應(yīng)來(lái)看，以陸家嘴為例，實(shí)際部分寫字樓供應(yīng)被大型銀行等金融機(jī)構(gòu)整體收購(gòu)，所以可供租賃的供應(yīng)面積并不大。

    從需求來(lái)說(shuō)，隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)信心恢復(fù)，企業(yè)重新制定發(fā)展計(jì)劃，租售需求也有所回升。以上供需變化帶來(lái)租金回穩(wěn)。陸逢兆表示：“隨著目前供應(yīng)的逐步消化，一旦核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)稀缺，租金必將加速上漲，未來(lái)租金回報(bào)率將會(huì)有明顯回升�！�

    從投資角度看，租金回報(bào)率和物業(yè)升值組成商業(yè)地產(chǎn)的總體回報(bào)率。以寫字樓為例，一般寫字樓租約的周期為2-3年，2008年寫字樓市場(chǎng)租金下滑嚴(yán)重，很多公司借勢(shì)換租，以此推算，2008年簽訂的租約在2010-2011年到期，此時(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境應(yīng)有很大好轉(zhuǎn)，租金水平必然大幅提升。

    在甲級(jí)寫字樓供應(yīng)緊缺的香港，目前中環(huán)及上環(huán)地區(qū)甲級(jí)寫字樓租金約在25元/平方米/天，是上海的租金水平的4-5倍。陸逢兆表示：“如果租金上漲20%，同時(shí)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的升值，那么物業(yè)的整體回報(bào)率的提升將相當(dāng)可觀�！�