色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

　　最近2個月來，房價的問題已經(jīng)從老百姓的“家長里短”上升為影響中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的“重磅炸彈”，總體的感覺是：“政策不斷、房價沒跌、股市狂瀉”。

　　這幾天“房產(chǎn)保有稅”即將出臺的傳言四起，尤其是上海的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則遲遲不能出臺，導(dǎo)致傳出N個版本的“房產(chǎn)稅”征收方案，搞得人心惶惶，開發(fā)商們也是坐立不安。

　　人們的關(guān)注點(diǎn)始終圍繞著“房產(chǎn)稅”到底會不會執(zhí)行？如果執(zhí)行的話，究竟會用哪種方案？但實(shí)際上在政府相關(guān)部門正式公布前，這個問題永遠(yuǎn)不會有正確的答案，可是只要一發(fā)布，大家也就立刻清楚了，實(shí)在沒必要糾結(jié)在這個問題中苦惱。

　　其實(shí)，我們不如換一個話題來討論也許更有意義，那就是：究竟房價應(yīng)該跌多少？跌到什么程度就合理了呢？筆者嘗試用一些簡單的數(shù)據(jù)來分析這個問題，方法未必權(quán)威，見仁見智、僅供參考。

　　就拿上海地區(qū)作為典型來分析，分析之前，我收集了以下一些統(tǒng)計局或官方已公布的數(shù)據(jù)：

　　2009年上海人均可支配收入28838元，那么按照三口之家計算的話，每戶家庭年收入約為86514元；

　　2009年上海市常住人口總數(shù)為1921.32萬人；

　　2009年上海市居民儲蓄存款余額14357.65億元；

　　2009年上海城鎮(zhèn)居民人均住房面積為34平方米。（歐洲國家的人均住房面積為40至45平方米，美國是92平方米左右）；

　　目前上海商品房空置率超過35％；

　　2010年5月上海的平均成交單價為22282元/平方米。

　　第一步：我們需要計算到底上海居民有多少住房需求。

　　研究這個問題，我們需要先剔除人均住房面積中閑置的面積，那么上海真實(shí)人均住房面積=34×（1-35%）=22.1平方米；如果將歐洲人均住房面積作為需求平衡點(diǎn)的話，也就是說上海地區(qū)人均住房面積增長需求為40-22.1=17.9平方米，按三口之家計算，也就是說，上海每戶家庭還需要再增加53.7平方米。

　　第二步：我們需要分析上海家庭平均可以拿來買房的資金有多少。

　　首先，我們來計算一下每戶家庭可能有的存款金額，若按一家三口計算，平均家庭存款額=14357.65億元/1921.32萬人×3=22.42萬。其次，我們需要分析每戶家庭可以承受的住房貸款額度，我們假設(shè)家庭收入來自于父母（孩子無收入），那么父母平均月收入=86514元/12/2=3604.75元/月/人，假設(shè)四金個人繳納部分及個調(diào)稅按照收入的20%計算，那么實(shí)際到賬收入為2883.8元/月/人，假如可以拿出30%作為還款的話，兩個人合計每月可還供1730.28元，按此標(biāo)準(zhǔn)可申請公積金貸款50萬元左右（因兩人每月繳納的公積金還可以用作還款）。因此，我們可以認(rèn)為上海每戶家庭可以拿來購買住房的資金=22.42+50=72.42萬元。

　　第三步：計算上海居民購買住房的需求平衡點(diǎn)。

　　若每戶家庭需要再購買53.7平方米的住宅，而每戶家庭可以為之付出的資金為72.42萬元，也就是說每戶家庭可以承擔(dān)的房價=72.42/53.7=13486元/平方米，假如統(tǒng)計局公布的這些數(shù)據(jù)都是真實(shí)的，而我的分析方法合理的話，理論上來說，當(dāng)上海市區(qū)平均住房銷售價格降到13500元/平方米時（目前為22282元/平方米），也就是上海房價在目前的基礎(chǔ)上跌40%（退回2006年的水平），所有的“剛性需求”將得以釋放。

　　上述計算只考慮了“剛性需求”而沒有計算住房的“投資需求”，若將“投資需求”以及市場非理性因素考慮在內(nèi)，個人認(rèn)為若“住房保有稅”近期開征，那么未來一段時間內(nèi)上海房價下跌30%-50%是可能的，而合理的下跌區(qū)間應(yīng)該在20%-30%。