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　　進(jìn)入6月以來，新政影響余溫未消，抑制了住宅地產(chǎn)房價(jià)上漲速度過快的勢頭，激增的商品房投資需求被有效控制。一段時(shí)間以來，媒體和業(yè)界開始把目光紛紛聚焦到商業(yè)地產(chǎn)。

　　記者在一次京城房地產(chǎn)經(jīng)理人沙龍上了解到，5月樓市調(diào)控新政密集出臺(tái)，一系列舉措令住宅市場逐漸降溫，然而新政背景下，商業(yè)地產(chǎn)告別低迷火熱升溫。原本受金融危機(jī)影響，空置率及租金呈現(xiàn)下跌趨勢的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，近期在投資熱錢的帶動(dòng)下出現(xiàn)明顯反彈，不少項(xiàng)目出現(xiàn)漲價(jià)行情，漲幅高達(dá)49％左右。在未來長遠(yuǎn)看好的情形下，國內(nèi)大牌房產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí)，隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施，通過城市基礎(chǔ)工程的建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，很大程度上拉動(dòng)了商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，并為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了有力基礎(chǔ)，促進(jìn)了商業(yè)需求日益增加。樓市調(diào)控新政非但沒有影響到商業(yè)地產(chǎn)，反而從某種程度來說激活了這一市場。

　　商住純寫兩相宜 精明買家巧選擇

　　李先生是一家小型設(shè)計(jì)公司的老板，為客戶提供名片設(shè)計(jì)、公司畫冊和平面設(shè)計(jì)等服務(wù)，李先生夫婦2003年在勝古家園購置了一套130平方米的商住兩用房，客廳用作工作室，主臥是老板辦公室，家人晚上住在次臥，陽臺(tái)是庫房。至于為什么選擇商住兩用房，李先生告訴記者，對(duì)于像他這樣的處于創(chuàng)業(yè)初期的小公司來說，商住兩用型寫字樓符合公司規(guī)模小、員工少的特點(diǎn)，而且中午可以在家里給員工作工作餐，能提高企業(yè)的團(tuán)隊(duì)凝聚力。同時(shí)李先生表示，商住兩用房屬于新政調(diào)控下的空白地帶，價(jià)格也在整體樓市低迷的情況下一路飆升，比較適宜投資。“以商業(yè)立項(xiàng)的這類商住兩用房也屬于商業(yè)地產(chǎn)，不受限貸令限制。這類項(xiàng)目貸款一直都是首付50％，購房套數(shù)也不受影響。”在調(diào)查中，某房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站市場研究部袁小姐告訴記者。

　　記者在西大望路的一家均價(jià)3萬元/平方米的以商業(yè)立項(xiàng)的樓盤售樓處看到，雖然該項(xiàng)目還未開盤，且開盤時(shí)間不定，但登記的有意向購房者已多達(dá)4000人。

　　采訪同時(shí)記者也發(fā)現(xiàn)，很多購房者對(duì)產(chǎn)權(quán)問題也存在疑慮。“很多商住兩用房只有40年的產(chǎn)權(quán)，40年產(chǎn)權(quán)的商住房到期之后會(huì)怎樣現(xiàn)在都說不好。”購房者張先生告訴記者。即使這樣，新政下購房者對(duì)于商住兩用的“酒店式公寓”或Loft項(xiàng)目的關(guān)注度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通住宅。商住兩用房較為適合廣告、印刷設(shè)計(jì)、管理培訓(xùn)、小型商貿(mào)公司和外地企業(yè)駐京辦事處等業(yè)態(tài)，很多商住兩用房業(yè)主表示，投資是他們的考慮之一，其次由于商住兩用房戶型靈活、價(jià)格合理、周邊餐飲和配套服務(wù)成本相對(duì)較低，在創(chuàng)業(yè)發(fā)展期選擇商住兩用房會(huì)更實(shí)惠。

　　記者了解到，通過對(duì)寫字樓不同立項(xiàng)性質(zhì)的兩種產(chǎn)品，出租價(jià)格、出售均價(jià)等進(jìn)行分析對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，純寫字樓的出租回報(bào)率明顯高于商住寫字樓。亞奧區(qū)域、金融街區(qū)域和CBD區(qū)域的純寫字樓租金在新政下已經(jīng)突破400元/平方米/月，進(jìn)入6月以來，很多金融銀行業(yè)、生物制藥以及IT高科技行業(yè)的外資客戶都在積極尋找新的辦公場所，也為京城的純寫字樓的投資前景帶來了廣闊的商機(jī)。

　　龐先生在金融街投資廣場擁有一套面積120平方米的寫字樓物業(yè)，雖然原來的投融資網(wǎng)站由于受市場環(huán)境影響計(jì)劃退租，但是已經(jīng)有幾家外資金融機(jī)構(gòu)的北京代表處向龐先生伸出了橄欖枝。

　　純寫字樓完善的物業(yè)管理、智能化的配套設(shè)施和背靠豪華商圈的有利地勢都是其被投資客看好的主要因素。記者從仲量聯(lián)行了解到，從IBM到凱撒國旅，國內(nèi)外名企的選擇，需求的恢復(fù)支持了租金的回暖，使純寫字樓成為資金雄厚的“大炒家”的最愛。

　　戴德梁行分析人士認(rèn)為，純寫字樓投資回報(bào)及性價(jià)比更高，但如果是投資，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較��；如果是自持，也更具升值和保值的可能。不過，純寫字樓投資由于資金量遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大于商住寫字樓，因此更適合于大型企業(yè)。而商住寫字樓則更適合于中小企業(yè)或個(gè)人投資。

　　傳統(tǒng)與新興博弈 方便眾買家靈活投資

　　日前，記者從某門戶房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布的商業(yè)地產(chǎn)白皮書了解到，隨著北京城市規(guī)劃的發(fā)展及各個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心的形成，北京的商圈也不斷更新，很難完全界定傳統(tǒng)商圈與新興商圈之間的區(qū)別。

    北京較傳統(tǒng)的商圈有西單、王府井、CBD、朝外、建外、公主墳等。隨著時(shí)間的發(fā)展，目前在北京的環(huán)形城市結(jié)構(gòu)的周邊新興商圈不斷形成，市場競爭日益激烈；“多中心”特征日益明顯。而傳統(tǒng)商圈也不斷進(jìn)行更新?lián)Q代，也煥發(fā)出新的活力，與新興商圈構(gòu)成了遍布北京各個(gè)區(qū)域的商圈網(wǎng)絡(luò)。奧北、朝青、五棵松、木樨園—大紅門、上地、通州、麗澤等新興商圈正逐漸取代傳統(tǒng)商圈的主導(dǎo)地位，開始成為新政下商業(yè)地產(chǎn)的新寵。

　　記者通過對(duì)2005—2009年開盤體量超過5000平方米商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析，二環(huán)以內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量比例占總體的7.10％，面積占到4.56％；二、三環(huán)之間商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量占23.15％，面積占10.31％；三、四環(huán)之間商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量占37.65％，面積占44.58％；四、五環(huán)之間商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量占21.91％，面積占29.00％；五、六環(huán)之間商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量占9.26％，面積占11.30％；六環(huán)以外商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量占0.93％，面積占0.25％。說明目前的商業(yè)分布不再像以前只局限于幾個(gè)區(qū)域，而是多中心、均衡發(fā)展。

　　職業(yè)炒房客田先生2009年以前投資商業(yè)地產(chǎn)主要選取金融街、中關(guān)村等世界500強(qiáng)和高新技術(shù)企業(yè)聚集的區(qū)域投資純寫字樓項(xiàng)目，田先生告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)在05—09年中的銷售價(jià)格整體處于中低檔，4萬元/平方米以上的項(xiàng)目較少，城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)大體上是住宅售價(jià)的1—2倍左右，海淀、大興、宣武區(qū)商業(yè)售價(jià)不到住宅售價(jià)的1倍，房山、懷柔、門頭溝等遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的比例差距更小。進(jìn)入2010年，城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，作為首都“經(jīng)濟(jì)中心”的朝陽區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值要高于以“科教發(fā)展為重心”的海淀區(qū)；郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，以通州、昌平、順義為核心的居住“衛(wèi)星城”商業(yè)地產(chǎn)明顯顯示出繼續(xù)發(fā)展的潛力。田先生表示，地鐵沿線的貫通，科技產(chǎn)業(yè)基地帶動(dòng)政策扶持和金融環(huán)境，通州金橋科技產(chǎn)業(yè)基地、大興亦莊開發(fā)區(qū)、順義空港開發(fā)區(qū)都是新政下郊區(qū)縣借助科技地產(chǎn)打造寫字樓商機(jī)的重點(diǎn)區(qū)域，也是田先生下一步投資的考慮方向。

　　寫字樓租售價(jià)上漲 租賃購置依勢抉擇

　　記者從業(yè)內(nèi)人士處了解到，租賃和出售是開發(fā)商衡量長期利益和短期效益的博弈。

　　長期以來，開發(fā)商拿地，通過銀行融資，開發(fā)完成后為了盡快保證資金回籠，一般都會(huì)將寫字樓的產(chǎn)權(quán)拆零出售。但這樣，業(yè)權(quán)便難以統(tǒng)一管理，如果寫字樓內(nèi)小公司林立，就會(huì)降低自身的檔次。此外，租戶入駐這樣的寫字樓，則不得不與多個(gè)小型業(yè)主進(jìn)行曠日持久的談判。因業(yè)務(wù)擴(kuò)充需要擴(kuò)大租賃面積時(shí)，也不得不去面對(duì)更多不同的租賃合同，甚至有些租戶因談判不成而不得不將公司的其中一個(gè)部門遷往別處或整體遷移。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對(duì)于投資純寫字樓的炒房客或企業(yè)機(jī)構(gòu)，“只租不買”是不錯(cuò)的選擇，很多甲級(jí)寫字樓在建筑質(zhì)量、層高、電梯、智能化系統(tǒng)、物業(yè)管理等方面都在向更高標(biāo)準(zhǔn)看齊，選擇租賃，業(yè)主在選擇寫字樓的大小、戶型時(shí)，可以有較大的自主性，而且一旦遭遇市場環(huán)境突變，也能自如應(yīng)對(duì)，不至于損失過大。

　　記者在位于豐臺(tái)區(qū)怡海花園西側(cè)的天龍華鶴大廈采訪到了前來咨詢的徐先生。徐先生擁有一家以無線電通信技術(shù)研究、開發(fā)和應(yīng)用為主的高科技企業(yè)，主營通信網(wǎng)絡(luò)的無線接入系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)研究，剛剛獲得了北京市高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定，在享受政府減稅、免稅優(yōu)惠政策的喜悅背后也面臨著公司不斷壯大，重新選址的抉擇。

　　經(jīng)過多次考察，徐先生選中了地處四環(huán)之內(nèi)、在豐臺(tái)區(qū)中心位置的天龍華鶴大廈，天龍華鶴大廈地處中關(guān)村科技園區(qū)“一區(qū)多園”中距市區(qū)最近的產(chǎn)業(yè)基地，科技氛圍濃厚。

　　徐先生坦言，產(chǎn)業(yè)環(huán)境是他選擇天龍華鶴的主要原因之一。同時(shí)，徐先生表示，相對(duì)傳統(tǒng)商圈較低的22000元/平方米的售價(jià)也促使他下決心選擇購置而不是租賃。
 
    “一個(gè)企業(yè)要發(fā)展就要有根基，我們企業(yè)已經(jīng)發(fā)展到一定規(guī)模，明年還將進(jìn)入上市輔導(dǎo)。所以，我認(rèn)為購買是明智的選擇。” 徐先生笑著說。

　　投資建議：

　　記者建議投資客，無論選擇租賃或購置、純寫字樓還是商住兩用房、傳統(tǒng)商圈還是新興商圈，都應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展和企業(yè)規(guī)模、自用還是投資來決定，不能盲目跟風(fēng)，要審時(shí)度勢，不被開發(fā)商所左右，多聽取商業(yè)地產(chǎn)投資咨詢公司和商業(yè)地產(chǎn)策劃顧問公司的意見。

　　同時(shí)，記者提醒投資客：新政下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場并不能帶動(dòng)寫字樓售價(jià)的繼續(xù)攀升，此次調(diào)控政策，同樣會(huì)影響到其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)，不少企業(yè)的資金鏈條可能出現(xiàn)緊繃。隨著新開項(xiàng)目的放量供應(yīng)，寫字樓甚至?xí)�輕微拉低價(jià)格。因此，要把投資風(fēng)險(xiǎn)、未來回報(bào)考慮進(jìn)去。記者建議，通過老業(yè)主介紹的“老帶新”式的推介模式也是計(jì)劃投資商業(yè)地產(chǎn)的新手上路的法寶。