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    核心提示

    樓市新政實(shí)施以來，一線城市量跌價(jià)滯，降價(jià)預(yù)期日漸升溫。限制投資性購房的政策影響使得住宅的投資成本上升，回報(bào)空間也急劇減小。

    而在黃金、股市前景難測的背景下，原先投資門檻和回報(bào)率都比較高的商業(yè)物業(yè)成了不少人保值增值的投資選擇。一批原來在二手住宅市場打滾的投資者退場后進(jìn)入商業(yè)物業(yè)市場，商鋪、寫字樓正在成為香餑餑。

    市場掃描

    住宅市場低迷商鋪成交猛增

    近幾個(gè)月來，許多城市的商鋪成交比例大增。為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，不少原先熱衷于住宅的投資客轉(zhuǎn)換投資跑道，選擇商鋪入手。

    據(jù)美聯(lián)物業(yè)商鋪組區(qū)域經(jīng)理法永能統(tǒng)計(jì)，在一系列新政出臺(tái)后，主動(dòng)了解商業(yè)投資的顧客呈上升趨勢，其4月份的商鋪成交量達(dá)15宗，與往年同期相比增長較大。

    而來自中原監(jiān)測數(shù)據(jù)同樣顯示，一季度商鋪方面，除一手交投同比稍微下滑了1.7%，二手成交則大幅增加近1.5倍。寫字樓方面，一手成交同比遞增193%，二手成交同比遞增178%。

    合富置業(yè)近日發(fā)布的報(bào)告則分析說，以“4.15新政”為分水嶺，新政后廣州總價(jià)在100萬-200萬元的商鋪投資個(gè)案出現(xiàn)明顯增長。4月下旬至5月這一個(gè)半月時(shí)間內(nèi)，廣州總價(jià)在100萬-200萬元的商鋪成交量比新政出臺(tái)前一個(gè)半月增加三成。而6月份的數(shù)據(jù)也顯示，投資客轉(zhuǎn)入商鋪市場的情況進(jìn)一步增加，從而帶動(dòng)中低門檻商鋪交投升溫。

    記者從合富置業(yè)了解到，在近期的商鋪投資個(gè)案中，有不少是住宅投資客轉(zhuǎn)投商鋪的，往往關(guān)注小面積商鋪。他們的預(yù)算一般都在400萬元以內(nèi)，數(shù)量增長最明顯的則是預(yù)算在100萬-200萬元的投資者。在廣州，高達(dá)七成的商鋪成交個(gè)案是100平方米以下的小面積商鋪，尤其是10-40平方米的超小面積旺鋪受關(guān)注度最高。

    在相比廣州投資門檻更低的佛山，總價(jià)在80萬-150萬元的商鋪投資個(gè)案出現(xiàn)成倍增長的現(xiàn)象，入市門檻在100萬元左右的商鋪?zhàn)钍芡顿Y者歡迎。進(jìn)入6月份之后，總價(jià)在60萬-90萬元的商鋪關(guān)注度也開始增加。這些總價(jià)較低的物業(yè)使不少投資者下手迅速。合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州4月下旬至今商鋪市場一次性付款比例超過六成，而佛山一次性付款的比例更高達(dá)九成。

    眼下的商鋪市場正變得越來越熱鬧。市場上，頻頻出現(xiàn)尚未面市便宣告“無鋪可買”熱銷局面。白云萬達(dá)廣場的散鋪基本不入市，據(jù)說已經(jīng)早被“關(guān)系客戶”搶奪一空。萬科天河御品的裙樓商鋪，據(jù)說概不對外發(fā)售，非“VIP”客戶勿擾。天河的時(shí)尚天河項(xiàng)目，尚未發(fā)售就預(yù)訂出六成商鋪。另一個(gè)位于越秀中路的商業(yè)項(xiàng)目“寶貝城”，雖然要到9月才正式簽約，但目前入場登記的投資者就有三四百人。

    第一太平戴維斯助理董事呂曉艷認(rèn)為，下半年廣州大型商購中心體量將呈現(xiàn)集中爆發(fā)。7月1日的第一太平戴維斯報(bào)告顯示，廣州下半年將有約75萬平方米的優(yōu)質(zhì)購物中心陸續(xù)投入使用。這將吸引來更多游資，有望推高商鋪?zhàn)饨�，改變商住倒掛現(xiàn)狀。

    寫字樓市場井噴下半年需求旺盛

    同樣出現(xiàn)一片火熱景象的還有寫字樓市場。

    仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪表示，外圍經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇帶動(dòng)了廣州本地商業(yè)地產(chǎn)租務(wù)需求的持續(xù)活躍。隨著樓市新政對住宅的調(diào)控力度加大，部分投資者或開發(fā)商開始更加關(guān)注商業(yè)物業(yè)市場。

    根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的第二季度廣州房地產(chǎn)市場回顧報(bào)告，金融等相關(guān)行業(yè)的國企正在加快搶占優(yōu)質(zhì)商廈的擴(kuò)張腳步，大宗外資企業(yè)整合與搬遷個(gè)案也增長迅猛。隨著需求上升，甲級(jí)寫字樓整體空置率持續(xù)下降，如萬菱國際中心8月份收樓在即，預(yù)租情況良好；而太古匯則繼匯豐銀行承租43%樓面后，帶動(dòng)其他租賃意向，本季度預(yù)租面積達(dá)50%以上。寫字樓需求的上升，正使其租金和資本值大幅攀升。

    同樣的情況也出現(xiàn)在北京、上海、深圳等幾個(gè)大城市的寫字樓市場。5月份北京甲級(jí)寫字樓空置率為8.79%，環(huán)比下降了17.37%；準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的空置率為13.70%，環(huán)比下降了16.94%，表現(xiàn)搶眼。而據(jù)戴德梁行資料顯示，二季度上海甲級(jí)寫字樓的空置率為12.13%，同比下跌4.25個(gè)百分點(diǎn)。由于持續(xù)供不應(yīng)求，靜安、虹口、閘北等區(qū)域的寫字樓供應(yīng)狀況都趨于緊張，平均租金報(bào)價(jià)持續(xù)上升。

    戴德梁行分析師預(yù)計(jì)，三季度伴隨企業(yè)景氣指數(shù)上揚(yáng)帶動(dòng)就業(yè)市場需求增長，以及外商投資幅度的加大，未來12個(gè)月間寫字樓需求仍會(huì)上揚(yáng)。而持續(xù)增長的租金使得甲級(jí)寫字樓物業(yè)持有者更愿意長期持有而不是出售。

    相比上海，廣州的供應(yīng)量要大一些。隨著在建寫字樓的陸續(xù)完工，下半年廣州甲級(jí)寫字樓市場將迎來約58萬平方米的新增供應(yīng)，并且2011年還將有超過100萬平方米寫字樓面積落成，形成井噴行情。

    仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖認(rèn)為，雖然預(yù)計(jì)下半年市場需求仍將保持旺盛，處在成熟商圈的存量物業(yè)的租金將繼續(xù)受到支持，但是另一方面，為了保證較高的入駐率，新增物業(yè)將不得不以較低的租金入市。而且未來幾年廣州市場的供應(yīng)項(xiàng)目大部分為發(fā)展商長期持有，可供銷售的項(xiàng)目還是比較有限，投資機(jī)會(huì)并不算太高。