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　　從1998年國家結(jié)束福利分房政策起，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)運而生，并迅速成為推進全國經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)。然而從1998年起，房地產(chǎn)過快過熱的發(fā)展進程也造成了房地產(chǎn)市場的紊亂，市場調(diào)控政策的出臺也日益增多，面對市場調(diào)控和買方市場的增強，房地產(chǎn)營銷策略需要更深刻的思考。

　　從房地產(chǎn)市場的整體走向來看，房市發(fā)展的進程大至經(jīng)過了四個階段。首先是房地產(chǎn)啟蒙階段，從1998年到2003年，房地產(chǎn)發(fā)展以孕育、確立市場化機制的形成為核心。到第二階段，隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場進入了飛速發(fā)展和市場調(diào)控交錯的時期。這一階段從03年持續(xù)到07年。房地產(chǎn)營銷策略在此期間逐步成熟，在銷售手段上開始注重口碑和自身品牌的推廣。從07年底到08年下旬，房地產(chǎn)市場進入以階段性調(diào)控輔助市場的第三階段，這一時期房地產(chǎn)開發(fā)商購置土地的面積大幅增加，由此也造成了土地價格的快速上漲。大面積、快速拿地的情勢導(dǎo)致政府調(diào)控政策的出臺。從07年至08年，以央行為代表，共有10次加息、13次上調(diào)存款準備金率，而對于土地市場方面，國家也進行多項調(diào)控來遏制過快供給，這一階段房價有所下降。與此同時消費者觀望態(tài)度暫占上風(fēng)，地產(chǎn)商開始加倍關(guān)注消費者的需求。第四階段，從2010年新政至今。這一時期房地產(chǎn)市場發(fā)展急劇上升，同時伴隨政府的再次打壓。這一階段的高峰在09年，09年國家為了遏制美國次貸危機波及中國市場，啟動了大規(guī)模的經(jīng)濟刺激計劃，而房價也在政策多方抬升之下迅速上漲，這一時期房地產(chǎn)市場處于賣方市場絕對主導(dǎo)的時期。然而，2010年兩會之后，房市過快過熱的發(fā)展以及房價漲速冒進的情況開始備受政府關(guān)注�？赡芊e聚的金融風(fēng)險以及供需關(guān)系帶來的對峙逐漸凸顯，由此國家開始新一輪的市場調(diào)控。

　　房地產(chǎn)市場的發(fā)展伴隨著市場調(diào)控日益成熟，房地產(chǎn)營銷策略也隨著市場的變化日益成熟。新一輪的市場調(diào)控帶給我們對營銷策略的新一輪思考。價格策略、推盤策略、推廣策略，樓市營銷的三大策略需要跟隨市場變化及時調(diào)整。房地產(chǎn)市場的營銷亦如四季的變化，每一個時間節(jié)點都需要合理的把控和調(diào)適，以目前的市場發(fā)展來看，買房市場占領(lǐng)上風(fēng)的可能性在逐漸加大，那么地產(chǎn)營銷則應(yīng)當更加貼近以人為本的營銷模式。09年房市利好形勢導(dǎo)致地產(chǎn)商無論推出何種產(chǎn)品，應(yīng)用何種營銷手段都能夠最大化盈利的時期已經(jīng)過去。而市場現(xiàn)實情形告訴我們，廣告營銷的定義已經(jīng)巨變，單純的在電視報紙上看到的那些信息已不足以打動消費者，現(xiàn)在的每一件事情都需要營銷，一對一的傳播成為可能。因此我們需要有敏銳的營銷創(chuàng)新意識，不再盲目跟風(fēng)。于此同時，事件營銷已成營銷領(lǐng)域的常客。事件營銷，受眾面廣、突發(fā)性強，在短時間內(nèi)能使信息達到最大、最優(yōu)的傳播效果。面對如今復(fù)雜的媒體和市場環(huán)境，事件營銷已成為越來越重要的市場推廣方式。當然，現(xiàn)代營銷價值觀也更注重在組織構(gòu)架、營銷模式上的創(chuàng)新。這些創(chuàng)新要求在深挖市場需求，深挖消費心理的基本面之下下進行的營銷觀念和營銷手法上的改變。

　　對于消費者來說，購房置業(yè)就是他們對未來生活的心理憧憬，每一個置業(yè)者都會去描繪自己未來的生活狀態(tài)以及不同的生活風(fēng)景，而具體到房子而言，規(guī)劃房間布置，安排自己的生活空間都將是買房人對房子的期待。那么房地產(chǎn)營銷的走向必然是一種“以人為本的文化營銷”。因此，以啟發(fā)新形勢、新環(huán)境、新媒體下的房地產(chǎn)營銷、傳播之道，來有效幫助管理開發(fā)商傳播績效，成為新政之下房地產(chǎn)有效營銷策略的新方向。