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　　“21世紀(jì)的前十年是住宅投資的黃金時(shí)期，第二個(gè)十年是投資商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期。”——一個(gè)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)春天的預(yù)言正在逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

　　·政策利好

　　二套房首付50%商業(yè)地產(chǎn)和商品房“扯平”14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　“首付五成，意味著我們買(mǎi)住宅的首付成本要大幅提高了。”記者在大商現(xiàn)場(chǎng)售樓部對(duì)一位購(gòu)房者進(jìn)行采訪時(shí)，他正在仔細(xì)察看該項(xiàng)目的規(guī)劃配套。他告訴記者，本來(lái)是要投資第二套住房的，沒(méi)想到第二套住房的首付和利率都大幅提高了，算了算賬感覺(jué)不太劃算。聽(tīng)銀行的理財(cái)顧問(wèn)推薦商業(yè)公寓、寫(xiě)字樓的貸款首付也是不低于總價(jià)的50%。也就是說(shuō)，目前購(gòu)買(mǎi)第二套房的首付與買(mǎi)商業(yè)公寓、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)的首付相同，就打算著投資一套商業(yè)公寓。

　　據(jù)記者了解，五成及以上的購(gòu)房首付，這是自1998年正式在中國(guó)推進(jìn)按揭貸款以來(lái)的最高紀(jì)錄，意味著比最早的首付20%提高了150%，在房?jī)r(jià)漲勢(shì)不確定性的情況下，投資客尤其是投機(jī)客在商品房領(lǐng)域?qū)�無(wú)利可圖或者只有小利可圖。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，新政策的出臺(tái)會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)有好的發(fā)展前景�，F(xiàn)在二套房首付上調(diào)到50%，商業(yè)地產(chǎn)首付也是50%，政策和規(guī)定對(duì)投資商業(yè)地產(chǎn)的限制比較小，投資客資金在住宅市場(chǎng)沒(méi)有出口，將會(huì)有很大一部分流向商業(yè)地產(chǎn)，2010年或許會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)的春天。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政落地，不少投資客已經(jīng)開(kāi)始跟著政策風(fēng)向調(diào)整投資方向。隨著買(mǎi)二套住宅的首付和利率調(diào)高到和商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一些投資客已然掉轉(zhuǎn)船頭，向?qū)懽謽�、商業(yè)公寓甚至商鋪進(jìn)軍。

　　·專(zhuān)家建議

　　投資商業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌是硬道理

　　可以預(yù)見(jiàn)，隨著盤(pán)錦城市地位的不斷提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步升級(jí)，盤(pán)錦的商業(yè)地產(chǎn)總體價(jià)值將穩(wěn)步攀升。然而，需要指出的是，這并非意味著盤(pán)錦商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入遍地是金的時(shí)代。

　　但是，上一個(gè)十年，關(guān)注商品房市場(chǎng)不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，某一區(qū)域的一次地價(jià)攀升，鄰近樓盤(pán)也隨之坐地漲價(jià)，一個(gè)新穎的概念，就可能讓樓盤(pán)賣(mài)出豪宅價(jià)，也正因如此，讓投資客們一次次嘗到了甜頭。樓市白皮書(shū)專(zhuān)家指出，投資商業(yè)地產(chǎn)，必須要有綜合的分析。

　　首先，必須要考慮的是開(kāi)發(fā)企業(yè)。開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌、以往開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)作模式等等，都是投資者必須優(yōu)先考慮的因素。

　　全國(guó)的一線品牌開(kāi)發(fā)商，都有一套成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作方式，他們?cè)陂_(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目作全面調(diào)查與分析，然后才確定項(xiàng)目的定位，包括后期的運(yùn)作等等，這樣的商業(yè)項(xiàng)目，才能保證后續(xù)經(jīng)營(yíng)的良性發(fā)展。

　　很多失敗的商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商拿到土地，只關(guān)注于前期的銷(xiāo)售賣(mài)個(gè)好價(jià)格，為樓盤(pán)“定制”了一個(gè)又一個(gè)高端概念，店鋪是賣(mài)掉了，但是后期經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了大量的店面空置，投資者損失慘重，商業(yè)街慘淡經(jīng)營(yíng)。

　　其次，必須要考慮的是商業(yè)項(xiàng)目的升值空間。商業(yè)項(xiàng)目的升值空間，一是看開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理，成功的商業(yè)項(xiàng)目，有著專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，通過(guò)一系列的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了各商家之間的營(yíng)銷(xiāo)聯(lián)動(dòng)，充分體現(xiàn)了大型購(gòu)物中心多業(yè)態(tài)、多功能組合的聚集效應(yīng)，以及各業(yè)態(tài)之間相互帶動(dòng)、互為補(bǔ)充的整體經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

　　另外一個(gè)就是看商業(yè)項(xiàng)目所處區(qū)域的升值空間，如果這個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘邪l(fā)展的新中心，無(wú)疑將大大提升投資者的信心。

　　第三，要有超前的判斷意識(shí)。城市發(fā)展節(jié)奏越來(lái)越快，商業(yè)的發(fā)展也已經(jīng)有了多次的升級(jí)，投資商業(yè)經(jīng)歷了底商、組合店、純寫(xiě)字樓，在現(xiàn)在，這些商業(yè)已經(jīng)不能滿足城市快速發(fā)展的需要，全新的城市綜合體商業(yè)，已經(jīng)成為了市場(chǎng)的主角。機(jī)構(gòu)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)中具有商貿(mào)、娛樂(lè)休閑等綜合功能的換代綜合體項(xiàng)目將率先成為機(jī)構(gòu)投資者新目標(biāo)。