色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    作為全國各大城市的政府投融平臺,在當前結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的過程中,城投概念的地產(chǎn)模式越來越受到重視。

    亂花漸欲迷人眼

    從不同的維度來分,房地產(chǎn)經(jīng)營模式有很多種。年初的時候理財周報就曾提出6大最具潛力的地產(chǎn)模式,在這里,我們重提前期理財周報提出的具有強勁生命力模式的地產(chǎn)經(jīng)營模式。

    城投模式區(qū)域優(yōu)勢明顯

    首先,城投模式。“城投”這個概念是在1991年就被提出來,作為全國各大城市的政府投融平臺,而在當前結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的過程中,城投概念的地產(chǎn)模式越來越受到重視。

    前期的理財周報也曾介紹過,城投模式即是地方政府和城投公司聯(lián)手,實現(xiàn)一級二級開發(fā)聯(lián)動,以達到雙方共贏的目的。

    城投公司一方面具備一級土地開發(fā)的資格,進行生地開發(fā);另一方面可通過融資進行土地二級開發(fā)。一二級聯(lián)動聯(lián)動開發(fā)可以減少城投公司的拿地成本,與政府的合作也保障了開發(fā)資源。

    城投公司在本區(qū)域中有著得天獨厚的優(yōu)勢,這在城鎮(zhèn)化和舊城改造的進程中尤為明顯。典型的城投地產(chǎn)企業(yè),如中天城投、西藏城投、渝開發(fā)、上實發(fā)展都帶有典型的區(qū)域特點。

    城投公司的定位與當?shù)卣�策的導向分不開,西部概念、新疆概念、上海國資重組等概念都讓城投地產(chǎn)有快速發(fā)展的空間。

    商業(yè)地產(chǎn)尋找刺激點

    然后,商業(yè)地產(chǎn)模式。2010年被稱作商業(yè)地產(chǎn)元年。

    房地產(chǎn)商們想要的已經(jīng)不僅是拿地蓋房子然后賣房子了,而是想要長期持有自己蓋的房子,并通過經(jīng)營取得長期的穩(wěn)定的投資回報。

    典型的商業(yè)地產(chǎn)模式的公司如金融街當其他公司在考慮做商業(yè)地產(chǎn)時,金融街已經(jīng)奠定其絕對的優(yōu)勢。

    在2319點位反彈以來,金融街累計上漲幅度為14.36%,而同期的房地產(chǎn)行業(yè)板塊的漲幅為25%。

    某券商地產(chǎn)行業(yè)分析師對此表示,商業(yè)地產(chǎn)模式還處于被市場認識的過程中,后期還需要尋找股價的刺激點。隨著REITS (Real Estate Investment Trusts,房地產(chǎn)投資信托基金)的推出,為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供更良好的資金來源。

    目前,上海浦東新區(qū)已經(jīng)明確把REITs試點的資金用于保障性房產(chǎn)的建設。具體的試點方案后續(xù)將推出。REITs雖然短期內(nèi)是保障性住房的融資方式,從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗看,幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租,靠租金回報投資者。

    同樣作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭還有上海的世茂股份,從市場角度看,目前其估值已經(jīng)明顯高于行業(yè),短期機會不明顯。廣州的海印股份,成熟的商業(yè)物業(yè)項目為公司帶來主要的收入。

    建筑類央企上下游通吃

    最后一類我們要提央企集團,房地產(chǎn)經(jīng)營中的六大環(huán)節(jié):資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業(yè)服務。央企的資金實力和政府背景是其強大的支撐。

    以中國建筑為代表的開發(fā)商,其業(yè)務囊括了房地產(chǎn)經(jīng)營中的六大環(huán)節(jié),中國建筑、中國中鐵、中國中治療、中鐵二局、龍員建設等都是典型的代表。

    一條龍的體系使得這一類的發(fā)展模式相對穩(wěn)健,房地產(chǎn)開發(fā)受政策影響較大,業(yè)績波動也大,而建筑業(yè)務則相對穩(wěn)健,可以緩沖業(yè)績的波動。一條龍的模式也使得公司的資金周轉(zhuǎn)更加靈活,現(xiàn)金流出的壓力相對較小。

    以建筑業(yè)務出身的這一類央企,其最大的優(yōu)勢在于拿地。

    上下游通吃的業(yè)務經(jīng)營方式并非就好,招商證券分析師賈祖國就曾表示,一體化并非一個好的模式,外包更加的商業(yè)化,成本更低,服務更好。

    當然我們注意到以建筑出生的這一類企業(yè)并不可能講建筑業(yè)務外包出去,而房地產(chǎn)開發(fā)是比其建筑業(yè)務利潤率更加高的業(yè)務,因此做一體化也是其追逐利潤的結(jié)果。

    地產(chǎn)模式的新生是發(fā)展的細化。各大地產(chǎn)商宣告進入商業(yè)地產(chǎn)也并說明住宅地產(chǎn)就走向衰落。相反,住宅地產(chǎn)將在相當長的時間內(nèi)保持剛性需求。

    國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師區(qū)瑞明表示,進軍商業(yè)地產(chǎn)并非不看好住宅地產(chǎn),而是由于目前在中國地產(chǎn)的商業(yè)價值更多的還是來源于土地資源。蓋了房子不賣,可以慢慢享受土地增值帶來的收益。然而商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營對企業(yè)的各項能力要求都上了一個臺階,且商業(yè)地產(chǎn)的投資回報時間長,并不能在短時間給企業(yè)帶來業(yè)績增長。

    商業(yè)地產(chǎn)成功的首要是在核心城市的核心地帶擁有土地,地理位置仍然是商業(yè)運作成功的關(guān)鍵因素。城投模式中的這種區(qū)域性開發(fā)商具備的仍然是在二三線城市的拿地優(yōu)勢。

    而建筑業(yè)出身的央企也因其建筑業(yè)務強化了自身的土地爭奪力量。不同的分類,不同的模式,說到底終究以土地為基礎。

    而商業(yè)地產(chǎn)作為長期發(fā)展的方向,其競爭力的爭奪就不僅在土地上,還有商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗以及上下游合作企業(yè)資源。