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    2010年第一季度，上海市甲級(jí)辦公樓的租金回報(bào)率約7.5%；商鋪的租金回報(bào)率約6%-7%。

    顯然，商業(yè)地產(chǎn)租金穩(wěn)定，能夠提供持續(xù)的現(xiàn)金流，可以有效地抵御外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的沖擊。在上海住宅市場(chǎng)上存在的一個(gè)普遍現(xiàn)象是，商品住宅投資者更多地看重資產(chǎn)價(jià)格的增值部分，而非租金收益。

    從另一個(gè)角度可以更清晰地認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。該專家分析，由于租金回報(bào)率的倒數(shù)大致和股票市場(chǎng)的市盈率相當(dāng)（市盈率=1/投資回報(bào)率），上海市商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率約為1/16，辦公樓的投資回報(bào)率約為1/13，而2010年上半年中國(guó)股票市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)市盈率約15倍，也就是說(shuō)，上海商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)甚至超過(guò)國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)。

    與商品住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)更可能成為吸引投資的避風(fēng)港和價(jià)值洼地。

    高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)的董事總經(jīng)理張良軍表示：“以目前價(jià)格上漲趨勢(shì)來(lái)看，沒(méi)準(zhǔn)明年這個(gè)時(shí)候我們也在討論泡沫的問(wèn)題了�！彼�認(rèn)為，住宅市場(chǎng)目前受打壓情況下，如果沒(méi)有其他選擇，“比起離婚去買第三套住宅，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)是一個(gè)更好的選擇”。

    “商業(yè)地產(chǎn)投資不同于住宅�，F(xiàn)在投資住宅不一定是為了出租，放在那里可以靜等增值，商業(yè)地產(chǎn)首先需要商業(yè)資產(chǎn)投資，需要更好的資產(chǎn)管理和物業(yè)管理，需要商業(yè)用戶使用這個(gè)物業(yè)，所以跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)�！睆埩架娬f(shuō)。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔認(rèn)為，當(dāng)前投資商品住宅受政策限制，很多機(jī)構(gòu)投資者或者個(gè)體投資者已經(jīng)從商品住宅市場(chǎng)套現(xiàn)，其中不少資金已經(jīng)轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。

    城市綜合體的成功令人矚目

    已經(jīng)有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選址城市中心或者新興城市區(qū)域建造城市綜合體，并且取得了令人矚目的成功。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城市綜合體的出現(xiàn)對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有重要的意義，是具有標(biāo)志性、突破性的創(chuàng)新產(chǎn)品，實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的一種創(chuàng)新。

    為什么城市綜合體能在國(guó)內(nèi)大行其道？關(guān)鍵原因就是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍的資金困境。早期很多開(kāi)發(fā)商都是把商業(yè)地產(chǎn)和商品住宅一樣進(jìn)行銷售，因?yàn)闆](méi)有辦法解決企業(yè)多元化和打造長(zhǎng)期穩(wěn)定的融資渠道。直到城市綜合體出現(xiàn)，以售養(yǎng)租，不僅可以解決開(kāi)發(fā)企業(yè)持續(xù)融資的問(wèn)題，還能符合城市規(guī)劃的需要，改善城市區(qū)域的功能結(jié)構(gòu)。

    近年來(lái)，城市綜合體開(kāi)發(fā)的成功案例越來(lái)越多，在市場(chǎng)上也出現(xiàn)了一些不良現(xiàn)象，甚至產(chǎn)生了某種“綜合體崇拜”。城市綜合體確實(shí)有其突出的優(yōu)勢(shì)，同樣也存在眾多復(fù)雜的要素，比如對(duì)資源整合能力要更強(qiáng)，既要能做酒店，也要有能力整合購(gòu)物中心，對(duì)資金運(yùn)作的要求更高，對(duì)專業(yè)性要求也更高。顯然，在現(xiàn)狀下進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，做酒店要比做零售商業(yè)相對(duì)容易一些。

    當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)不僅僅包括城市綜合體、購(gòu)物中心、商鋪。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)受到廣泛的關(guān)注。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云指出；“我們的定義就是持有并運(yùn)營(yíng)的、由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為投資主體的非住宅統(tǒng)稱為商業(yè)地產(chǎn)，比如購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、電影院、娛樂(lè)設(shè)施、專業(yè)市場(chǎng)等等。事實(shí)上通過(guò)我們的工作實(shí)踐看出，商業(yè)地產(chǎn)完全是區(qū)別于住宅地產(chǎn)的。商業(yè)地產(chǎn)最重要的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)價(jià)值是通過(guò)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)來(lái)體現(xiàn)的�！�

    GVA衡信柏迪投資服務(wù)部董事曹念國(guó)表示：“養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、城市綜合體，市場(chǎng)上出現(xiàn)的種種非住宅地產(chǎn)概念，都是商業(yè)地產(chǎn)的范疇。甚至農(nóng)業(yè)也可以納入商業(yè)地產(chǎn)的范疇之中�！�

    目前，商業(yè)地產(chǎn)的投資主要有三大來(lái)源，除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外，還有傳統(tǒng)的零售商目前也紛紛進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)，這兩種投資主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式并不相同。第三種是基金，包括保險(xiǎn)資金和各種私募、公募基金，多數(shù)是以純粹的投資商角色進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

    在業(yè)內(nèi)普遍看好商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，也不乏理性的提醒。

    實(shí)踐證實(shí)，商品住宅市場(chǎng)與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)總體上呈現(xiàn)“共振現(xiàn)象”，所以商業(yè)地產(chǎn)投資者應(yīng)該格外注意發(fā)展趨勢(shì)，在商品住宅市場(chǎng)受外部力量的沖擊而出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也將隨之發(fā)生變化。

    “短期內(nèi)，部分資金可能流向商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)形成一定的支撐力；但是將時(shí)間跨度拉長(zhǎng)一些，商業(yè)地產(chǎn)成交量必將出現(xiàn)下跌�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。