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    預計2010至2011年之間上海商業(yè)物業(yè)會有不小于20%的漲幅。

    房地產(chǎn)市場面臨前所未有的嚴厲調控，今年冬天的房地產(chǎn)行業(yè)特別 “嚴寒”，但相對住宅的“寒徹”，商業(yè)地產(chǎn)頗有戲劇性地走到房地產(chǎn)舞臺中央，2010年即將結束，2011年上海商業(yè)地產(chǎn)市場將如何變化？

    一、商業(yè)地產(chǎn)成為主要業(yè)務

    以國務院4月17日的 “新國十條”為標志，國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入重大變化期，住宅價格下降通道打開，住宅投資前景預期不明甚至悲觀。在政策和市場的雙重壓力下，房地產(chǎn)市場開始變臉。2005年以來，一向處于市場次要角色的商業(yè)地產(chǎn)，走到房地產(chǎn)舞臺中央，國際資本、國內(nèi)大型房企 （包括央企和重要上市企業(yè)）的投資傾向、發(fā)展方向出現(xiàn)戰(zhàn)略性變化。而作為中國商業(yè)地產(chǎn)價值最高的區(qū)域——上海格外受到關注。
    萬科今年8月高調宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)，這是企業(yè)在政策、市場雙重壓力下應變的一種象征。早在2004年以后，大華、綠地、合生等大型房企已經(jīng)把商業(yè)地產(chǎn)作為重點業(yè)務來抓，重要的房企基本上都介入商業(yè)地產(chǎn)。
    在中國房地產(chǎn)政策和市場的合力下，各路諸侯匯聚上海，這使2011年的上海商業(yè)地產(chǎn)看點紛呈，大企業(yè)將會有很多動作。

    二、國際國內(nèi)資本青睞商業(yè)

    商業(yè)地塊受到青睞，外來投資投資商業(yè)地產(chǎn)比重加大， 2011年會是商業(yè)地產(chǎn)的第二輪高潮之年。
    根據(jù)統(tǒng)計，2010年1至9月，全國商業(yè)地產(chǎn)的投資額比去年同期增長269%。近期上海推出的商業(yè)地塊數(shù)量、成交價格也是近五年來最高的，這也反映了資本投資取向的變化。其中比較大的看點是萬達拿下高境廟地塊，繼續(xù)上海城區(qū)周邊地帶的造城運動。SOHO拿下新天地周邊商業(yè)項目，意在提高資產(chǎn)質量。寶龍企業(yè)遷到上海，拿下廣富林地塊，試圖通過該項目躋身中國一線城市房地產(chǎn)市場。
    國內(nèi)外資本也明顯加快進入上海商業(yè)地產(chǎn)的步伐，摩根斯丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀等國際投資機構介入中國房地產(chǎn)，而且主要是商業(yè)地產(chǎn)。外資進入中國及上海商業(yè)地產(chǎn)有兩個重要的背景：一是人民幣升值，二是在亞洲經(jīng)濟快速增長的背景下，房地產(chǎn)的投資機遇。相對價格增長過快的住宅，商業(yè)受到租金收益要求的制約，更凸顯穩(wěn)定性，商業(yè)地產(chǎn) （包括辦公、酒店）更受資本關注。
    與國際資本同步的還有國內(nèi)民間資本，今年上海1—9月成交商鋪面積173萬平方米，為近年同期最大的成交面積。由于宏觀調控目標是住宅，商業(yè)地產(chǎn)的投資屬性進一步得到確認。加上在住宅瘋漲的過程中，商業(yè)物業(yè)受到冷落，商業(yè)物業(yè)有加速增長的趨勢，預計2010至2011年之間上海商業(yè)物業(yè)會有不小于20%的漲幅。

    三、做品牌之風將盛行上海

    在萬達等成功項目的影響下，上海商業(yè)地產(chǎn)在2011年將出現(xiàn)品牌化、開發(fā)模式化、經(jīng)營資產(chǎn)化的 “三化”特點。在政策和市場雙重力量的作用下，企業(yè)將調整經(jīng)營結構，把更多的精力放到商業(yè)地產(chǎn)上來。但是大部分企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)還比較陌生，這就需要企業(yè)的經(jīng)營模式進行重大調整。如何調整。
    1、項目品牌化。受新天地、萬達廣場、大寧國際、萬象城、大悅城等成功品牌項目影響，明年將會有更多企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)品牌方面花力氣，如欲在上海做大影響的寶龍、在家具行業(yè)獨樹一幟的億豐、聞香下馬的紅星·美凱龍，還有大拇指等。 “做商業(yè)地產(chǎn)就是做品牌”之風會盛行上海，上海也將成為中國商業(yè)地產(chǎn)的主要舞臺。
    2、開發(fā)模式化帶來收購熱。
    受萬達、寶龍、新天地、萬象城等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式影響，加上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)技術日臻成熟，上海原來有過商業(yè)成功案例的企業(yè)將深度研究，形成具有本企業(yè)特點的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。而這種模式的成型，將導致明年上海商業(yè)地產(chǎn)地塊更加緊張，商業(yè)地價上升，從而引發(fā)開發(fā)做不起來或正在開發(fā)項目收購案例的大量增加，上海商業(yè)地產(chǎn)市場將真正進入群雄爭霸時代。
    3、經(jīng)營資產(chǎn)化。受住宅市場調控影響，囤地風險驟然加大，加上 “商業(yè)地產(chǎn)越用越值錢”的特性，囤地資本將轉變?yōu)槌钟猩虡I(yè)物業(yè)進行資產(chǎn)化經(jīng)營。由此判斷，盡管明年上海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量將大幅增加，但是上市銷售面積可能會下降，持有物業(yè)可能占開發(fā)面積的70%以上，造成可售物業(yè)的價格上漲，加上房地產(chǎn)投資資本更大比例進入商業(yè)地產(chǎn)，預計明年上海商業(yè)物業(yè) （商鋪）因供應量減少、需求量放大而上漲。
    根據(jù)上述分析，明年商業(yè)地產(chǎn)將成為上海房地產(chǎn)市場主要亮點，市場逐步走向規(guī)范，產(chǎn)品減少，資產(chǎn)增加，無論租金或售價的上漲步伐將從明年起加快。

    四、持有商鋪的別忙著賣掉

    按照目前形勢判斷，上海商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入了第二輪熱潮，作為一般投資者在下一年度如何適應這種市場的巨大變化？筆者有如下觀點：
    1、對市場準確判斷。本輪房地產(chǎn)是真抓實干，不再是 “年頭抓抓，年中看看，年末放放”的局面了，而是長期的、持續(xù)性的對住宅市場進行有效管理。所以商業(yè)地產(chǎn)將會有較長時間受到資本關注。市場由于資金的增量，而導致價格波動、上漲，形成投資機會，加上拉動內(nèi)需、零售業(yè)全面開發(fā)、外部經(jīng)濟改善和收入提高等，利好因素不斷，商業(yè)物業(yè)基本面轉好。
    2、等待最佳交易時機。商業(yè)地產(chǎn)明年仍將受到開發(fā)資本、國際投資資本的青睞，投資需求導致市場需求上升，由于整體經(jīng)營或建立金融資產(chǎn)池的需求，明年市場可能進入收購完整物業(yè)的高潮期。對持有物業(yè)的個人或機構來說，明年還不是物業(yè)最佳出手時機，建議可以繼續(xù)持有物業(yè)，等候競爭更加激烈的后幾年再選擇出手機會。
    3、擇機介入、擇新而入。由于商業(yè)地產(chǎn)的特性，上海商業(yè)地產(chǎn)市場上有積存多年的陳盤。對待這種存盤，在沒有新的資源注入之前不要貿(mào)然進入，在判斷出有新的資源 （商業(yè)品牌、實力開發(fā)商、大資本收購）注入跡象時則可擇機而入，可以獲得較好的投資回報。如果沒有這種機遇，則擇新而入�？蛇x擇新近開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，因為隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)技術的成熟，新近開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目投資風險下降。
    在考慮上述因素之外，投資者還要注意一些政策風險，如物業(yè)稅、商業(yè)物業(yè)的貸款條件變化等因素，使投資處于安全狀態(tài)。