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    自從“滬12條”住宅限購(gòu)后，許多投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商鋪銷售“多云轉(zhuǎn)晴”，漸入佳境。每周從人民廣場(chǎng)、上海馬戲城等地奔赴江浙兩地看商鋪的班車絡(luò)繹不絕，11月商鋪銷售繼續(xù)火熱，自5月第一波樓市調(diào)控政策公布后，上海的商鋪銷售基本逐月上升。但是失敗經(jīng)驗(yàn)甚至“血的教訓(xùn)”也越來(lái)越多的出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)論壇上，這些曾因一時(shí)疏忽或根本不了解商鋪投資規(guī)律的投資客，在曬出自己慘痛教訓(xùn)的同時(shí)，也提醒其他投資客千萬(wàn)別不加考察就踏入商鋪市場(chǎng)。

    專業(yè)主題市場(chǎng)持續(xù)“給力”

    據(jù)數(shù)據(jù)顯示，11月上海商鋪共計(jì)成交1608套，較上月增加35套，從6月份開(kāi)始，上海的商鋪持續(xù)火熱，成交套數(shù)逐月上升。

    在11月成交的商鋪中，外環(huán)外商鋪成交依然占據(jù)八成以上。近期有多個(gè)外環(huán)外商鋪開(kāi)盤(pán)銷售，如位于嘉定的保利海上五月花城11月初開(kāi)的盤(pán)、位于航頭的億聯(lián)全球家居建材中心A、C區(qū)11月20日開(kāi)盤(pán)。

    近期專業(yè)主題市場(chǎng)一直是商鋪成交熱門。根據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，11月上海商鋪成交套數(shù)排行榜，位于金山楓涇的上海服裝城排名第一；南匯航頭板塊的上海億聯(lián)全球家居建材博覽中心包括新開(kāi)盤(pán)的A、C區(qū)，共計(jì)成交123套；嘉定主城區(qū)的保利海上五月花城112套位列第三。

    業(yè)內(nèi)分析：社區(qū)商業(yè)與專業(yè)主題市場(chǎng)近期是商鋪市場(chǎng)成交熱點(diǎn)。對(duì)于目前投資人群，分析師稱專業(yè)主題類市場(chǎng)面積一般在100平方米以下，總價(jià)低，適合中小型個(gè)人投資者；社區(qū)商業(yè)則面積很多在100-200平方米之間，適合更有經(jīng)驗(yàn)、承受能力更強(qiáng)的專業(yè)投資者或者公司。

    投資近五年仍“半休克”

    住宅市場(chǎng)調(diào)控、通脹壓力加上“一鋪旺三代”的傳統(tǒng)思維，是商鋪幾個(gè)月來(lái)持續(xù)“給力”的原因。

    有開(kāi)發(fā)商和中介表示，對(duì)于商鋪近期來(lái)電咨詢明顯增多。當(dāng)前住宅市場(chǎng)正遭遇前所未有的政策調(diào)控，對(duì)于抗通脹需求來(lái)說(shuō)，為資金保值購(gòu)買住宅未來(lái)要承擔(dān)相當(dāng)大的樓市政策風(fēng)險(xiǎn)，而商辦市場(chǎng)政府管控的力度一直不大，這是造成今年通貨膨脹和住宅市場(chǎng)遭遇調(diào)控之后，商鋪?zhàn)鳛榭雇�脹的重要渠道受到廣泛關(guān)注的原因。

    但是任何投資產(chǎn)品必定伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，在一些專業(yè)論壇上，已經(jīng)能看到越來(lái)越多“慘痛教訓(xùn)”了：“我08年買了××廣場(chǎng)的商鋪，現(xiàn)在市場(chǎng)還是很冷清，而且房子漏水，當(dāng)初開(kāi)發(fā)商承諾開(kāi)通煤氣，現(xiàn)在也要業(yè)主自掏腰包……”

    一般來(lái)說(shuō)，新興商業(yè)市場(chǎng)都需要兩三年的培養(yǎng)期才能有客流，可是網(wǎng)友稱有些投資近五年的商鋪仍然難見(jiàn)起色。

    網(wǎng)友“輪滑魅力”稱他買了市郊某電子市場(chǎng)的2個(gè)商鋪，卻一直處于“半休克”狀態(tài)。隨后就有專業(yè)人士指出了他的問(wèn)題：郊區(qū)根本不適合做電子產(chǎn)品生意——本地客沒(méi)有，市區(qū)客又吸引不過(guò)去。成功的電子產(chǎn)品市場(chǎng)全都是位于市中心的，比如深圳的華強(qiáng)北，上海的徐家匯電子城、火車站手機(jī)城等。

    業(yè)內(nèi)分析：同為不動(dòng)產(chǎn)投資，但是商鋪和住宅的贏利模式是完全不同的，投資住宅關(guān)注買賣差價(jià)，一進(jìn)一出獲得的巨額利潤(rùn)，而投資商鋪則關(guān)注長(zhǎng)期持有的租金回報(bào)率。

    如果未來(lái)投資者資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，商鋪的資金套現(xiàn)的能力是很差的。而且商鋪在轉(zhuǎn)讓時(shí)成本極高，換手不易。通常上家賣掉一套商辦物業(yè)，對(duì)凈利潤(rùn)部分要征收30%-60%的土地增值稅以及20%的營(yíng)業(yè)稅，加上各種小額的稅種，通常轉(zhuǎn)讓一套商辦物業(yè)，買賣差價(jià)利潤(rùn)的55%以上都將作為稅費(fèi)，想要像住宅那樣高拋低吸幾乎是不可能的。

    部分“包租”商鋪“混腔勢(shì)”

    除了市郊的商鋪外，近幾個(gè)月來(lái)江浙的商鋪一直是各中介公司推介的重點(diǎn)，從信息“轟炸”的密集程度來(lái)看，就不亞于本地商鋪�！懊赓M(fèi)推薦，不收取另何費(fèi)用。班車來(lái)返免費(fèi)，酒店午餐免費(fèi)提供。人民廣場(chǎng)每周三、六上午9點(diǎn)發(fā)車，下午1點(diǎn)返回。”記者幾乎每天都能收到類似這樣的短信，都是推銷距離上海不遠(yuǎn)的江浙地區(qū)的高回報(bào)率商鋪，如某著名裝修建材品牌商城，號(hào)稱總價(jià)40萬(wàn)元，年回報(bào)率12%，包租10年，5年后以125%的價(jià)格回收。

    然而一位資深商鋪銷售人員曝料稱一些外地商鋪雖然打的是著名企業(yè)，比如建材城的牌子，但簽約包租的根本不是建材城，而是包租的投資商，以后即使有了問(wèn)題也找不到品牌建材商。銷售商賣掉商鋪，從開(kāi)發(fā)商那里拿到傭金后就可以拍屁股走人。

    由于商鋪經(jīng)營(yíng)情況不確定，有時(shí)所謂的包租就是“釣魚(yú)”，經(jīng)營(yíng)得好還能兌現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)不好根本兌現(xiàn)不了，前五年乃至十年的租金基本就用房錢支付，后面時(shí)間租金就兌現(xiàn)不了。

    業(yè)內(nèi)分析：業(yè)內(nèi)人士提醒稱，這兩年以來(lái)，上海熱銷的商鋪多以滬郊以及江浙一帶戶型較小，總價(jià)較低的為主，但是這些產(chǎn)品品質(zhì)良莠不齊，作為投資者來(lái)說(shuō)，由于商鋪一定是長(zhǎng)期持有的，所以必須要對(duì)產(chǎn)品做深入的了解，包括其周邊環(huán)境的未來(lái)建設(shè)規(guī)劃等。