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    寫字樓還未建好，開發(fā)商已經(jīng)對(duì)外辦理各樓層的出租手續(xù)，并預(yù)收一定租金，這是怎么回事？近期，市民張女士在市場(chǎng)中尋找寫字樓房源時(shí)就遇上了這樣的問題�！白庥眠�未建成的寫字樓，是否有一定風(fēng)險(xiǎn)？這樣的寫字樓是否具備出租的條件？”張女士打進(jìn)維權(quán)熱線咨詢。

    開發(fā)商出租在建寫字樓

    前不久，張女士看中了位于市中心的某寫字樓。經(jīng)售樓小姐介紹后，張女士得知，該寫字樓開發(fā)商自持30%，其余的將對(duì)外出售，目前開發(fā)商已經(jīng)在對(duì)外辦理自持樓層的出租手續(xù)，并預(yù)收一定的租金。

    “我看上了寫字樓的第13層，打算租用開辦公司，但現(xiàn)在該寫字樓處于在建過程，預(yù)計(jì)一年后竣工。依照建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租，然而這家房地產(chǎn)公司出租尚未竣工驗(yàn)收、尚未取得房屋所有權(quán)證的寫字樓，是否違反了建設(shè)部的規(guī)定？租用這種性質(zhì)的寫字樓是否具備風(fēng)險(xiǎn)呢？”張女士很擔(dān)心。

    律師解答：
    預(yù)租行為可確認(rèn)為有效

    云南正昱律師事務(wù)所王楓律師表示，張女士遇到的情況涉及到商品房預(yù)租是否有效的問題。首先從定義上講，商品房預(yù)租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其開發(fā)的商品房尚未竣工驗(yàn)收、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，將該商品房預(yù)約租賃給他人，并預(yù)收一定租金的行為，該行為可以確認(rèn)為有效。至于張女士提到的《城市房屋租賃管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定，是對(duì)現(xiàn)房而言，并不涉及到預(yù)租。

    王楓認(rèn)為，從租賃合同的定義來看，租賃合同是雙方約定將租賃物交付承租人使用并由承租人支付租金的合同，為此，出租人負(fù)有在約定的期限內(nèi)將標(biāo)的物交付承租人的義務(wù)。不難看出，法律也沒有要求訂立租賃合同時(shí)租賃物必須客觀存在這一事實(shí)；其次，在動(dòng)產(chǎn)租賃中，出租人只要在合同訂立后，按照合同約定的時(shí)間、質(zhì)量、規(guī)格提供了租賃物的，就不視為違約。同樣的道理，在不動(dòng)產(chǎn)房屋租賃中，尤其在商品房屋的開發(fā)領(lǐng)域中，“預(yù)租”房屋也是可行的；其三，“預(yù)租”立法比較滯后，現(xiàn)行法律法規(guī)并無禁止性規(guī)定。當(dāng)事人通過其真實(shí)意思表示而簽訂的“預(yù)租”合同可以確認(rèn)為有效。

    律師提醒：
    預(yù)租在建商品房要符合三大條件

    雖然房地產(chǎn)商的“預(yù)租”行為可確認(rèn)為有效，但消費(fèi)者在租用這類物業(yè)時(shí)，應(yīng)該注意商品房本身是否具備“預(yù)租”條件。

    王楓提醒，消費(fèi)者在租用這類物業(yè)時(shí)，應(yīng)注意三點(diǎn)。一是“預(yù)租”合同的出租方只能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二是應(yīng)當(dāng)符合商品房預(yù)售條件，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，并持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，同時(shí)已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付的日期；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。如果商品房具備上述“預(yù)租”條件，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以出租正在建設(shè)中的商品房，消費(fèi)者也可租用這類物業(yè)。

    寫字樓地段環(huán)境最關(guān)鍵投資商業(yè)地產(chǎn)講究多

    商業(yè)地產(chǎn)躲過了本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的打壓，其投資收益也不可小覷。但是，其自身固有的先天性缺陷，使其作為投資品的靈性時(shí)有時(shí)無。

    商鋪：選擇適合的投資范圍

    總價(jià)預(yù)算在50萬元左右的小型投資者，應(yīng)該選擇租金回報(bào)穩(wěn)定，承租率較高的成熟商鋪，比如知名商場(chǎng)內(nèi)的商鋪或者是成熟社區(qū)鋪等。如果預(yù)算在50萬-150萬元左右，則可以考慮二線街鋪，或主商業(yè)圈輻射周邊區(qū)域的商鋪。預(yù)算達(dá)到200萬元以上的投資者，可以重點(diǎn)考慮潛力較大的商鋪，以發(fā)展前景作為獲利主要推動(dòng)。

    寫字樓：地段與環(huán)境最關(guān)鍵

    投資寫字樓，首先要看其增長空間。房地產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，市中心地區(qū)土地稀缺性較強(qiáng)，人流、物流、信息流和資金流匯聚，增值空間較大。是否位于城市的中心區(qū)，是衡量一幢辦公樓檔次高低和是否具有投資價(jià)值的首要因素。另外，盡量考慮投資甲級(jí)寫字樓。寫字樓的交通便利程度、停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理、物業(yè)的建筑立面和建筑品質(zhì)等，都需要逐一比較、現(xiàn)場(chǎng)觀察和實(shí)地感受。

    酒店式公寓：租金回報(bào)率要講究

    酒店式公寓租金回報(bào)率非常重要，只有租金達(dá)到一定的水平，才能滿足資產(chǎn)的回報(bào)。因此，要確保未來有足夠的租戶需求，并且租戶對(duì)于租金有足夠的承受力。