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    在上海地產(chǎn)價格最貴的陸家嘴金融區(qū)，最近有一棟大樓出現(xiàn)了這樣一個怪現(xiàn)象，這棟大樓叫環(huán)球金融中心，作為中國內(nèi)地第一高樓上海環(huán)球金融中心，市場人士此前是一片看好，認(rèn)為這棟樓不僅會創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的奇跡，而且，還會成為各路商戶爭相租用的最火爆的商業(yè)大樓。但最近我們的記者調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，在這棟摩天大樓光鮮外表的背后，樓房的高空置率現(xiàn)在成了這棟大樓經(jīng)營者最擔(dān)心的問題。

    由于人流量少，部分花了高價錢租用大廈的商鋪，現(xiàn)在是損失慘重，很多人不得不退租，慘淡離場，一棟最高的大樓，叫賣的是上海灘最高的房屋租金，為何會落到今天這個地步呢？來看記者的調(diào)查。

    郭先生以前在環(huán)球金融中心地下一層經(jīng)營一家甜品店，幾個月前，他被迫把店鋪關(guān)掉，現(xiàn)在在一棟居民樓里辦公。他對記者說，自己在環(huán)球金融中心的甜品店每個月至少虧損20萬元，開業(yè)半年就賠了300多萬。今年5月10日，環(huán)球金融中心向他發(fā)出正式解除租賃房屋合同的通知書，同時要求他支付租金和違約金60多萬元。

    原環(huán)球金融中心甜品店老板郭先生說，我在世界得這么多獎，就栽在環(huán)球金融中心了，你說冤不冤。

    更讓郭先生煩心和驚奇的是，環(huán)球金融中心這樣高檔和現(xiàn)代化的大樓里，竟然要擔(dān)憂衛(wèi)生問題。郭先生說自己經(jīng)營期間，發(fā)現(xiàn)有老鼠在大樓里頻繁活動。

    郭先生說：“很麻煩啊，請人家弄，自己抓啊，因?yàn)樗�空樓多嘛�！?/p>

    在采訪中記者了解到，象郭先生一樣慘淡離開環(huán)球金融中心的還有很多商家，他們先后撤出環(huán)球金融中心的原因都是由于客流量太低，店鋪的收入還抵不上每個月的房租和管理費(fèi)。

    原環(huán)球金融中心巧克力店老板告訴記者，大家肯定都虧損，沒生意做，肯定都虧損，樓面人不多，所以就沒辦法，只好撤了。

    在環(huán)球金融中心的底層和一樓二樓，記者看到店鋪林立，一家挨著一家，有咖啡館、超市、服飾店和小吃店等。記者來到時，正值午餐時間，但是大多數(shù)店里都是空空蕩蕩，餐館服務(wù)人員百無聊賴地在等著客人。在一家銷售老上海藝術(shù)品的商店里，店員跟記者說，世博會期間還能勉強(qiáng)維持經(jīng)營，現(xiàn)在可能就要倒閉了。

    環(huán)球金融中心某紀(jì)念品店店員說，他們肯定有虧損，一個月房租是兩萬多，加上管理費(fèi)的話，可能要三四萬左右。每天的客流量很不理想，附近的商鋪，特別是像餐飲這一行業(yè)的，是基本上都是虧損營業(yè)的，像咖啡店啊，像樓下負(fù)一層有一家星巴克都已經(jīng)關(guān)門了。

    入住率達(dá)70%遭到業(yè)界質(zhì)疑

    上海環(huán)球金融中心建成之后就很有名，不僅是因?yàn)樗�高，而且物業(yè)面積也很大，有著40萬平方米寫字樓面積，可以容納12000名人在樓里辦公，但時至今日，我們卻發(fā)現(xiàn)這棟外表光鮮的商業(yè)大樓，由于入住率低，缺乏足夠的人流，連樓里的一些商鋪都準(zhǔn)備撤退了，記得08年這棟樓的業(yè)主在開業(yè)時，說得最響亮的話，就是大樓只要一年，入住率就會達(dá)到90%，如今經(jīng)營得如此慘淡，究竟完成了多少入住率呢？我們來繼續(xù)看記者的調(diào)查。

    上海環(huán)球金融中心在2008年開業(yè)之初時曾預(yù)計，1年后入駐率就可以達(dá)到90%，投資回報期為12年。不過，房產(chǎn)中介駐場環(huán)球金融中心負(fù)責(zé)租賃的人士表示，環(huán)球金融中心目前的出租率僅有70%。業(yè)內(nèi)人士稱，即使是入住率真的有70%，在陸家嘴地區(qū)的寫字樓里也不算高。在上海浦東，一家寫字樓的入住率和它的租金高低有直接的關(guān)系，入住率越高租金也越高。

    環(huán)球金融中心租賃部門人員說，現(xiàn)在出租率大概有70%以上。分析師薛建雄說，85%、90%是一個正常的狀態(tài)，如果不太好的情況，降到80%、70%，就算是不太景氣的狀態(tài)。

    而環(huán)球金融中心寫字樓入住率達(dá)到70%，這個數(shù)字可信度有多大呢？環(huán)球金融中心地下兩層加上地上六層為商鋪和會展樓層，7層至77層為寫字樓層，環(huán)球金融中心商鋪樓層的一些商戶和業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，環(huán)球金融中心的商鋪出租率只有20%左右，而寫字樓入住率最低時只有40%左右，目前寫字樓的入住率可能只停留在50%-60%之間。

    上海寫字樓租賃代理公司人士說，空置率最高的時候是去年年初。現(xiàn)在空置的樓層低區(qū)也有，中（樓層）區(qū)也有，中高（樓層）區(qū)也有，但現(xiàn)在高區(qū)稍微多一些。

    薛建雄告訴記者，現(xiàn)在據(jù)他們了解，也就是前面所說的只有40%的樣子，那么它要往上爬的話，就很難了。而其他同時還出現(xiàn)中間一個問題，就是更新的問題，因?yàn)樗�現(xiàn)在已經(jīng)入駐兩年了，有一些企業(yè)可能兩年三年以后就搬出環(huán)球。金茂大廈現(xiàn)在入住率有90%以上，因?yàn)榻鹈�大廈已經(jīng)入市十幾年了，它有一群很穩(wěn)定的客戶在里頭。

    另一位上海寫字樓租賃代理公司人士認(rèn)為，環(huán)球金融中心的入住率差不多50%到60%。不算很高。其實(shí)，國金的入住率相對會高很多，還有匯豐銀行大廈。國金一期剛蓋好就已經(jīng)全部租掉了。入住率是99.9%.

    當(dāng)記者問道，他們怎么知道它這個空出來多少的時候，代理人士說：“我們可以給他們打電話，隨時可以問得到的，跟他們（駐場代理）是一樣的。他們在上海是一個駐場的代理商，我們等于說也是代理商，只不過是不駐場的代理商，不是我們一家，好多中介都有代理的�！�

    “高舉高打”租金策略顯示敗象

    一棟商業(yè)大樓的入住率，是經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，在上海陸家嘴金融區(qū)里，雖然上海環(huán)球金融中心是最高的樓，但絕不是唯一的寫字樓，我們的記者發(fā)現(xiàn)，目前在上海陸家嘴地區(qū)，包括上海國金中心、時代金融大廈等新建甲級寫字樓，都在迅速取得客源，甚至2014年才能竣工的未來中國第一高樓上海中心大廈，也在提前聯(lián)系客源。但即使是這樣的競爭局面，環(huán)球金融中心依舊舉著自己最高租金的牌子，在市場上堅挺著，如此自信，業(yè)界人士都給出了不可理喻的評價，來接著看記者的報道

    根據(jù)易居中國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，僅今年第二季度，上海寫字樓銷售市場供應(yīng)量就達(dá)86.6萬平方米，環(huán)比上升183.93%。競爭如此嚴(yán)酷，但環(huán)球金融中心還堅持其“高舉高打”的招租策略，不僅每天每平方米15元的租金報價創(chuàng)了陸家嘴地區(qū)價格之最，更在入駐企業(yè)的資質(zhì)審核上令人咋舌。

    環(huán)球金融中心租賃部工作人員說：“如果入駐公司沒有水準(zhǔn)的話，這個大樓再地標(biāo)，過一段時間，也沒有價值了，所以我們呢，希望就是說，對客戶品質(zhì)要求比較高，當(dāng)然，我們地標(biāo)性建筑，當(dāng)然說實(shí)話我們租金更其他大樓（比）的話，的確是高一點(diǎn)點(diǎn)�！�

    上海某寫字樓租賃中介人士：“（國金中心）審核時要求很嚴(yán)的，但是姿態(tài)不是非常高，不像環(huán)球金融中心。所以很多客戶就是心里不服嘛，他就覺得我一樣是租這個房子，國金價格便宜，為什么一定要租你這個環(huán)球？