商業(yè)地產(chǎn)的“3G”時代來臨了
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2011/1/14 11:10:13
商業(yè)綜合體已成為近期的一個熱門詞語,翻開商業(yè)綜合體的發(fā)展歷史,可以看到最早的商業(yè)綜合體僅滿足了消費者傳統(tǒng)的購物需要,當(dāng)市場出現(xiàn)“大賣場+百貨+寫字樓公寓”的組合方式,可以算作開創(chuàng)了商業(yè)綜合體“2G”模式,為傳統(tǒng)購物注入了部分體驗式商業(yè)的元素,使中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入向“3G”發(fā)展的快車道。這就好比通信的1G模式,側(cè)重于滿足人們語音通信的基本需求,而發(fā)展到3G模式,則重點在于數(shù)據(jù)傳輸功能,滿足人們娛樂、體驗等多方面的需求。
同樣的,以體驗式商業(yè)為核心的“1+X”模式(“X”為酒店、或?qū)懽謽、或公寓),將帶領(lǐng)商業(yè)綜合體全面邁向“3G”時代,從而引發(fā)中國商業(yè)地產(chǎn)的重大變革。我們將從多個角度,對3G時代的商業(yè)綜合體尤其是城市中心區(qū)的商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢進(jìn)行簡單預(yù)測。
開發(fā)主體多元化
商業(yè)綜合體資金投入量大、回收周期長、專業(yè)要求高等特點是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的常識,在房地產(chǎn)開發(fā)的暴利時代,眾多房地產(chǎn)企業(yè)更愿意參與住宅開發(fā)而不愿涉足商業(yè)綜合體,只有極個別企業(yè)選擇商業(yè)綜合體的開發(fā)并堅持下來。
隨著住宅開發(fā)逐步成熟,政府的供地結(jié)構(gòu)由住宅為主轉(zhuǎn)向商住均衡,房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本提高,利潤空間大幅縮減,部分住宅開發(fā)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn),并用住宅快速開發(fā)的理念進(jìn)行商業(yè)綜合體的開發(fā),通過商業(yè)綜合體內(nèi)公寓或?qū)懽謽堑匿N售快速回籠資金,這種方式促進(jìn)了商業(yè)綜合體2G時代的快速發(fā)展。
但國家針對房地產(chǎn)從嚴(yán)的信貸政策以及房地產(chǎn)上市企業(yè)融資暫緩審批等事宜影響,使得資金鏈本已較為緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是舉步維艱,主要房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到4年以來的新高,商業(yè)綜合體的開發(fā)門檻因受到資金限制也變得越來越高。
此時部分非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),積極開拓商業(yè)綜合體市場,致力于突破商業(yè)綜合體2G時代,將其所屬行業(yè)的特色引入商業(yè)綜合體的開發(fā),引導(dǎo)商業(yè)綜合體的新時代。有理由相信,這些非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有雄厚的資金優(yōu)勢,同時其產(chǎn)業(yè)鏈整合能力對于商業(yè)綜合體的運營能起到關(guān)鍵作用,未來必將成為一股不可小覷的力量。
零售商業(yè)核心地位突出
在商業(yè)綜合體3G時代以前,很多商業(yè)綜合體是以酒店或?qū)懽謽亲鳛檎麄綜合體的核心,因為可以通過高星級酒店提升綜合體的檔次,通過寫字樓的租售帶動綜合體的人氣,零售商業(yè)往往只是“花瓶”,要么是為了迎合其他物業(yè)的銷售,要么只是滿足內(nèi)部其他物業(yè)的配套功能。
但是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,以酒店和寫字樓為核心的商業(yè)綜合體有減少的趨勢,取而代之的是以零售商業(yè)為核心的綜合體日益增多。根據(jù)雅高酒店集團(tuán)未來的發(fā)展規(guī)劃,由于國內(nèi)奢華酒店市場競爭激烈,雅高酒店集團(tuán)奢華酒店的布點趨于平穩(wěn),經(jīng)濟型酒店將迎來高峰期,而商業(yè)綜合體的中高端定位又不適合經(jīng)濟型酒店的入駐,顯而易見的,以酒店為核心的商業(yè)綜合體會逐步減少。從寫字樓市場角度看,寫字樓有高端化和專業(yè)聚集的趨勢,這也促使寫字樓轉(zhuǎn)向獨立化,而非綜合體的形式。因此零售商業(yè)在綜合體中的核心地位逐漸突出,其他物業(yè)類型將成為配角。
去賣場化
在商業(yè)綜合體2G時代,大賣場作為商業(yè)綜合體的主力店,促成了許多項目的成功,而在一些新的商業(yè)綜合體的開發(fā)中,部分開發(fā)商不經(jīng)過研究分析,仍將大賣場作為制勝法寶,最終可能導(dǎo)致項目的失敗。
從大賣場在中國的發(fā)展角度來看,伴隨著商業(yè)綜合體2G時代的繁榮,經(jīng)過了一輪商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)期,大賣場基本完成了全國主要城市的布局,開始進(jìn)入社區(qū)超市的巷戰(zhàn)階段。
進(jìn)入商業(yè)綜合體3G時代,由于大賣場一方面承租能力較弱,租期過長,另一方面客群相對低端,不利于在中心區(qū)打造中高端項目,因此大賣場不可避免將退出這一舞臺?梢钥吹皆诔鞘兄行膮^(qū)原有的部分商業(yè)綜合體中已經(jīng)出現(xiàn)大賣場撤離的情況,同時新開的商業(yè)綜合體中也罕有大賣場的身影。與其說大賣場脫離了商業(yè)綜合體,不如說大賣場不適合城市中心區(qū)。
追求垂直空間
早期的商業(yè)綜合體,建筑結(jié)構(gòu)比較呆板,僅滿足基本的商業(yè)功能,單層面積過小,層高不足,沒有展示空間,未充分重視室外空間及景觀處理,對室內(nèi)空間及景觀的布置也顯得非常局促,隨著商業(yè)的升級,在建筑結(jié)構(gòu)上無法同步實現(xiàn)升級,導(dǎo)致原有商業(yè)綜合體走向衰敗。
開發(fā)商在商業(yè)綜合體2G中進(jìn)行了較大的改善,開始注重室外大廣場、室內(nèi)動線設(shè)計以及停車的充分配置。但目前全國主要城市中心區(qū)都出現(xiàn)供地緊張的局面,通過整理和拆遷騰挪出的用地周邊環(huán)境都比較復(fù)雜,綜合體涉及多種物業(yè)類型,內(nèi)部業(yè)態(tài)關(guān)系復(fù)雜,需要更多考慮垂直空間的設(shè)計和利用,多做室內(nèi)垂直大空間,設(shè)計屋頂停車,引入垂直綠化系統(tǒng),增加商業(yè)綜合體的開放性和趣味性。
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- 來源:東方早報