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　　收益高風(fēng)險(xiǎn)高

　　收益和風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)成正比。這個(gè)道理放在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)同樣成立。也因此，投資商業(yè)地產(chǎn)更考驗(yàn)入市者眼光和經(jīng)驗(yàn)。

　　目前廣州市場(chǎng)上，商鋪、寫字樓的租金回報(bào)多在5%-6%，比住宅市場(chǎng)略高。但更多投資者看中的并非租金回報(bào)，而是物業(yè)本身的升值潛力。以天河商圈為例，在五六年前，該商圈的商鋪售價(jià)是4萬-5萬元/平方米，去年該區(qū)域商鋪的報(bào)價(jià)已經(jīng)去到8萬-20萬元/平方米。

　　但是，在看似高額的回報(bào)背后卻有著同樣高額的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，在投資商用物業(yè)時(shí)，除了投資物業(yè)本身存在能保值、升值的風(fēng)險(xiǎn)外，還會(huì)有租金回報(bào)與空置成本的風(fēng)險(xiǎn)。并且，商用物業(yè)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素影響大，外力干擾作用強(qiáng)。投資住宅，無論怎么失敗，其居住的價(jià)值永遠(yuǎn)都在。但商鋪如果做不旺，租不出去，出不了手，它的價(jià)值就為“零”。寫字樓由于管理費(fèi)高昂，一個(gè)月的空置成本可能到好幾千甚至過萬元。

　　今年，廣州商業(yè)地產(chǎn)將繼續(xù)集中大規(guī)模上市——太古匯、太陽城新天地、美東百貨、西城都薈、珠江新城中央地下商場(chǎng)，還有眾多寫字樓和產(chǎn)權(quán)商鋪項(xiàng)目。對(duì)此，合富置業(yè)市場(chǎng)部梁燕明表示，作為投資者必須做好“功課”，對(duì)商用物業(yè)要有一定的認(rèn)識(shí)，投資額度也要量力而為，在選擇上眼光也要更精準(zhǔn)一些，才能盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。

　　專家視點(diǎn)：不是所有板塊都在成長

　　去年的房地產(chǎn)江湖中，商業(yè)地產(chǎn)脫穎而出。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加碼，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的期待又增添幾分。說起今年商業(yè)地產(chǎn)的整體走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，發(fā)展整體看好，但也不排除部分業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況，并且存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　美聯(lián)物業(yè)商鋪組區(qū)域總監(jiān)法永能認(rèn)為，目前“國八條”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響還未顯現(xiàn)，但幾乎可以認(rèn)為無不利影響。相比之下，如果房產(chǎn)稅推出，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響將會(huì)更加深遠(yuǎn)。中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展部總監(jiān)劉廣浩則認(rèn)為，今年的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)增加部分生力軍，商業(yè)項(xiàng)目也將繼續(xù)供不應(yīng)求，因此市場(chǎng)還應(yīng)多開發(fā)一些針對(duì)個(gè)人投資者的商業(yè)項(xiàng)目。

　　不過廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶也提醒，商業(yè)地產(chǎn)正處在行業(yè)成長期，但并不意味著所有板塊都在成長�！安煌�城市不同區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)成熟度不一樣，不同業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)成長期也有所差別�！�

　　記者觀察 ：供需失衡的尷尬

　　商用物業(yè)只是地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)小分支，這個(gè)蛋糕究竟能有多大？它能肩負(fù)起千千萬萬投資者的殷切希望嗎？據(jù)了解，目前市場(chǎng)上對(duì)商用物業(yè)的關(guān)注度持續(xù)升溫，但商用物業(yè)本身卻面臨著一定程度供需失衡的尷尬。特別對(duì)一些中小投資者而言，可選擇的商用物業(yè)并不多。

　　多位前線的中介人員曾告訴記者，目前廣州的街鋪市場(chǎng)，一些大型商圈的商鋪鮮有拿出來賣，業(yè)主往往寧愿收租，以求等待商鋪的升值。如果有個(gè)別業(yè)主臨時(shí)急用錢放鋪，只要價(jià)格不離譜，往往“見光死”。

　　寫字樓方面，近年出現(xiàn)的多個(gè)甲級(jí)寫字樓多數(shù)只租不售，一般投資者無法介入，一定程度上限制了針對(duì)個(gè)人投資者的寫字樓投資供應(yīng)。目前市場(chǎng)上，僅有少數(shù)新的寫字樓出售，還有部分綜合素質(zhì)較高的二手寫字樓。

　　在這種情況下，對(duì)于中小投資者來說是相當(dāng)尷尬的——成熟的物業(yè)高不可攀，只能把眼光放到潛力市場(chǎng)，去尋找價(jià)格洼地，而這些洼地（如商場(chǎng)鋪、社區(qū)鋪等）又極為考驗(yàn)投資眼光、經(jīng)驗(yàn)和膽識(shí)，加上市場(chǎng)上項(xiàng)目素質(zhì)良莠不齊，更使得眾多“菜鳥”投資者無所適從。

　　買，還是不買？在目前的政策和物價(jià)環(huán)境下，無疑是對(duì)投資者極大的智慧挑戰(zhàn)。