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    在住宅市場成交低迷的今天，滬上有關“商業(yè)地產(chǎn)全線飄紅”的論調(diào)鋪天蓋地，各類媒體無不大面積地充斥著寫字樓、商鋪等的出售及招商信息。在輿論造勢當口，不少寫字樓為主的開發(fā)商們抓住“機會”，紛紛提高售價。

    向來是兩條腿走路的地產(chǎn)市場，在此番住宅市場發(fā)展受挫之時，商業(yè)地產(chǎn)能否順利接手樓市游資，成為投資資金的一個新落腳點，是一個值得探討的問題。

    部分辦公樓提價明顯

    乘樓市調(diào)控之機，商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓部分，卻走出了獨立行情，轉(zhuǎn)身成為開發(fā)商、投資客們眼中的"主角"，并成為樓市調(diào)控新政的最大受益者。

    “預計上海2月份商辦總成交面積超過15萬平方米，與商品公寓成交面積相當�！备鶕�(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)，這尚屬首次，商辦市場的政策性“利好”正逐漸顯現(xiàn)。

    “或受此刺激，近兩成的寫字樓近期紛紛上調(diào)報價，漲幅最高竟達30％�！鄙虉笥浾咴趶纳虾Ｋ逊烤W(wǎng)獲得的一份100個在售寫字樓項目報價統(tǒng)計表中發(fā)現(xiàn)，環(huán)比2011年1月份，本月上海寫字樓市場中，不僅報價上漲的項目數(shù)量有所增加，價格漲幅近期也呈加速上漲態(tài)勢。

    從區(qū)位來看，目前報價上漲的寫字樓項目，大多數(shù)來自虹口區(qū)和徐匯區(qū)。舉例來看，虹口北外灘海泰國際大廈上月報價3．3萬元／平方米，到了2月則變成4萬元／平方米；位于虹口大連路的北美廣場，報價也從此前的3．6萬元／平方米，調(diào)整到了本月的4萬元／平方米；而徐匯區(qū)柳州路的上海主角項目的對外價格口徑，也在去年年底5．5萬元／平方米的基礎上，又漲了2000－3000元／平方米；綠地集團2009年地王項目，位于徐匯區(qū)東安路、中山南二路一帶的上海綠地中心一期項目，也將眼下的價格從1月份的6萬元／平方米，調(diào)整到了6．1萬元／平方米。

    此外，不少郊外寫字樓項目也出現(xiàn)報價上調(diào)現(xiàn)象。如嘉定曹安商辦樓報價上漲了1000元／平方米，目前對外售價為1．7萬元／平方米；寶山楊行的星月國際商務廣場的報價，也由上一輪的2萬元／平方米調(diào)整到了目前的2．2萬元／平方米。

    “來勢洶洶的樓市‘一攬子’調(diào)控新政在重擊了住宅市場，致使住宅近期開盤和成交幾近‘冰凍’�！庇蟹治鼋忉尫Q，不過這樣也增加了市場對寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展預期，這種心理預期首先就反映在某些熱銷或者稀缺項目的報價上漲上面。

    值得注意的是，“可能會出現(xiàn)越來越多漲價的郊縣區(qū)域?qū)懽謽�。”戴德梁行報告顯示，2010年開始，外環(huán)外郊縣就是寫字樓銷售市場的一個重點區(qū)域。2009年，外環(huán)外的寫字樓成交占全市36％，這一數(shù)字在2010年上升為42％，接近全市總成交量的半壁江山。這主要原因是世博施工管制造成內(nèi)環(huán)內(nèi)供應量銳減、基礎設施建設對外郊環(huán)地區(qū)寫字樓市場的拉動、以及通脹預期及住宅投資受阻的情況下，龐大的民間資本轉(zhuǎn)投總價、性價比高的外環(huán)外寫字樓物業(yè)以求資產(chǎn)增值保值。

    價格上調(diào)或難獲成交不過讓人意想不到的是，部分寫字樓開發(fā)商打好的“漲價”算盤，并沒有得到太多“追隨者”的呼應。商報記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，不少漲價后的寫字樓，銷售進程明顯放緩，均出現(xiàn)了零成交或者個位數(shù)零散成交的現(xiàn)象。而在有實質(zhì)成交的房源中，其實際成交價格也遠低于售樓處上漲后的報價。

    “漲價后的星月國際商務廣場，銷售速度比以前慢了不少�！痹擁椖恳晃讳N售人員如此表示。商報記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)中發(fā)現(xiàn)，2010年5月份前后開盤的星月項目，其后的數(shù)月內(nèi)均獲得了15套左右的成交量，去年9月份最高峰時候居然簽約了52套房源。不過項目去年年底漲價后成交放緩，如整個2月份僅成交了1套房源。

    “商辦類投資方式，和住宅類快進快出的模式，有很大區(qū)別，價格上漲過快過大，反而造成投資者的猶豫�！备Ｃ纴聿粍赢a(chǎn)一位分析師告訴記者，“供應過�；蛟S也是造成這種現(xiàn)象的一個主要原因�！睋�(jù)了解，寫字樓開發(fā)商在節(jié)后明顯加快了推盤步伐，2月份總計有18個商辦樓盤上市，總供應建筑面積超過30萬平米，超過上月的供應總量，且超過了商品公寓的供應量，比較罕見。

    “去年以來，SOHO中國、萬科、保利、招商等地產(chǎn)大鱷紛紛表示要增持商業(yè)地產(chǎn)，同時加快商業(yè)土地購地步伐，幾十萬平方米的項目紛紛拔地而起，開發(fā)商“造商”的速度和雄心震驚了整個房地產(chǎn)市�！痹摲治鰩煼Q，各路資本扎堆涌入商辦市場的背后，同樣面臨競爭加劇、供應短期過剩的隱患。此時寫字樓漲價，可能面臨有價無市、空置率放大的危險。

    商業(yè)地產(chǎn)果真“迎來春天”？

    在“商業(yè)地產(chǎn)快速升溫走俏，并將一路飄紅”的主流意見背后，不少專家也在質(zhì)疑：商業(yè)地產(chǎn)是否真的已經(jīng)迎來了春天？

    “本次調(diào)控將具有較強的持續(xù)性，住宅市場將在一定時期內(nèi)難以復蘇，投資客被迫‘從商’的現(xiàn)象還會增加，寫字樓等為代表的商業(yè)地產(chǎn)可能是這一輪調(diào)控中樓市資金的一個重要逃生出口�！睗h宇地產(chǎn)認為，不過從規(guī)模上來說，2010年全市辦公和商鋪的交易額約為620億元，還不足商品住宅交易額的30％。因此，從絕對意義上來說，商業(yè)地產(chǎn)無法彌補開發(fā)商在住宅市場低迷下的資金漏洞，開發(fā)商要想安全“越冬”，就必須在住宅市場尋求必要的回籠資金。

    “令人擔憂的是，這一輪住宅的調(diào)控，帶來政府在商業(yè)地產(chǎn)上的沖動。如果這種沖動超越了城市化的速度和節(jié)奏，它會帶來商用地產(chǎn)的泡沫�！币壮侵袊�副總裁柳費國說，資本雖流向商用地產(chǎn)這個區(qū)域，但商用地產(chǎn)的開發(fā)有它的專業(yè)性，對資金的要求、資本的屬性和運營的要求也有專業(yè)性，一旦形成泡沫或空置，這是五年八年都消化不了的。盡管很多人認為此時是商業(yè)地產(chǎn)投資的黃金年代，但在整體投資市持勢不太明朗的語境下，是出手還是收手，依然成為業(yè)界和投資者們的很大困擾。