房企多方融資備戰(zhàn)上海商業(yè)地產
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2011/3/11 9:59:15
近期，住宅投資的“擠出效應”日趨顯現(xiàn)在商業(yè)地產上，其中，風險度適中的寫字樓市場成為了資金進入最快且最多的領域。究其原因，一方面，商業(yè)地產產品種類繁多，對于投資專業(yè)度的要求也有所不同，寫字樓產品規(guī)避了商業(yè)地產中最考驗專業(yè)度的經營環(huán)節(jié)，且一般商鋪都需要3-5年的養(yǎng)鋪期才能看到回報，另一方面，全球經濟復蘇后，更多本地和外資企業(yè)租賃或者購買寫字樓自用的要求，這讓投資者看到這類物業(yè)需求增長的前景。因此，來自開發(fā)商轉型商業(yè)地產的開發(fā)投資“熱錢”，從住宅市場被擠出的個人投資“熱錢”，以及企業(yè)資金避險和自用雙重需求的購買持有“熱錢”，都殊途同歸，讓滬寫字樓市場如沐春風。
房企多方融資備戰(zhàn)“商業(yè)地產”
來自CRIC中國房產信息集團的報告指出，2011年1月7日，世茂股份將與西部信托發(fā)起設立“世茂股份股權收益權投資集合資金信托計劃”金額為人民幣5億元的信托貸款，期限為兩年，募集資金直接給予公司用于商業(yè)地產項目的開發(fā)，并已2月25日進行登記和公告；寶龍地產也成功發(fā)行于2015年到期、本金總額2億美元（約15.6億港幣）的5年期優(yōu)先票據(jù)，成為其在香港成功上市以來的首次融資，用作現(xiàn)有及新增物業(yè)項目發(fā)展以及一般企業(yè)用途。
對此，中國房產信息集團評論員崔琳表示：“伴隨銀行信貸的逐漸緊縮，再加上開發(fā)企業(yè)通過銷售回籠實現(xiàn)資金回籠的預期不明朗，此輪環(huán)境下的房企融資潮，其原因主要在于未雨綢繆，儲備充裕資金以備長遠發(fā)展�！�
從近期來看，世茂股份、津濱發(fā)展、中華企業(yè)為代表，復地集團以及津濱發(fā)展則設立了房地產基金，似乎信托公司更傾向于將資金投向保障房建設及商業(yè)地產領域，而多家上市房企融資的目的，也是開發(fā)現(xiàn)有以及未來新增房地產項目資金，其中，商業(yè)地產都占據(jù)了相當大的比重。
盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民甚至斷言：“在新政下，開發(fā)商將逐漸成立房地產金融部，甚至于獨立成為一家房地產金融的公司，不再是純粹的地產開發(fā)商�！�
轉型中試水寫字樓風險低
事實上，在一番又一番的流動收緊，再加上開發(fā)企業(yè)通過銷售回籠實現(xiàn)資金回籠的預期不明朗之后，商業(yè)地產成為開發(fā)商轉型的重要出路。因此，在2011年，萬科和綠地等龍頭企業(yè)都大張旗鼓“轉身”商業(yè)地產，這可能代表著相當一批實力房地產企業(yè)的轉型方向，而對于后續(xù)一觸即發(fā)的中小住宅類開發(fā)商的轉型，業(yè)內人士直言，試水寫字樓項目的風險相對最低。
中國房地產信息集團地產分析師薛建雄認為：“現(xiàn)階段很多開發(fā)企業(yè)剛剛進入商業(yè)地產，只有資金，缺乏技術。需要做兩三個項目，技術積累達到一定的程度，商業(yè)地產就會大量的爆發(fā)�！�
上海至行投資咨詢有限公司總經理趙春雷也認為：“對傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商轉型而言，寫字樓和酒店式公寓是最適合進入的開發(fā)產品，租售策略相對靈活，畢竟要做到萬達這樣有著在全國運營商業(yè)地產，光有資金和熱情是不夠的�！�
一個可以借鑒的漸進發(fā)展模式就是SOHO中國，潘石屹今年高調提出今后持有物業(yè)占5成的售轉租觀點。在外界看來，正是近幾年以出售型為主的模式，讓SOHO中國累積了經驗和資本，同時，也和SOHO所持有的商業(yè)地產項目所處的地理位置適合作為持有型物業(yè)有關，在上海，除了已售出大半的SOHO東海廣場，潘石屹另外擁有的3個商業(yè)項目分別位于虹橋樞紐、外灘和盧灣的復興路，這3個地段不是傳統(tǒng)的成熟商圈就是正在逐步成型的、未來的重點發(fā)展區(qū)域，持有前景相當值得看好。
龐大終端使用者促交易活躍
值得關注的是，在中國房地產“前10年屬于住宅市場，后10年屬于商業(yè)地產”的提法或將成真的關鍵時刻，寫字樓產品因為有龐大的“終端使用者”，建立了廣泛的市場基礎，因此率先強勁發(fā)力。
在2011年，旺盛的自用需求歸來促使寫字樓開發(fā)、收購、整購等相關交易活躍。例如眾多新晉自用開發(fā)項目中，由中國平安保險興建的平安國際金融中心將用作其總部大樓用，中國農業(yè)銀行亦將于2011年進駐其在2010年第三季以總價人民幣37.7億元購入的中信泰富上海陸家嘴船廠項目中的寫字樓，整棟樓的總建筑面積達85073平方米。這一現(xiàn)象亦帶動了甲級辦公樓的分層買賣，如恒生銀行大廈（前匯豐銀行大廈），上海環(huán)球金融中心以及瑞安廣場的交易，均是買家購作辦公自用。例如高力國際促成湯臣房地產以總價人民幣2.67億元購入了上海環(huán)球金融中心72層，面積達3222平方米，折合每平方米近人民幣83000元，湯臣集團在2010年1月28日發(fā)表的公告中已聲明了此單位將作其上海辦事處用。
“像上海環(huán)球金融中心這樣的地標性建筑，人們最關注的是大樓形象和質量，通過實施以上的高標準，分層出售并不會對資產的價值構成任何影響�！备吡H華東及西南區(qū)董事總經理翁琳如此回應“散賣”會影響項目品質的擔心。
戴德梁行華東區(qū)寫字樓部董事楊達也認為：“由于越來越多的合資和國內企業(yè)選擇購買寫字樓作為優(yōu)質資產，一些優(yōu)質地段的國際甲級品質寫字樓如果銷售運作得當，并不會影響其后期管理品質�！崩缛ツ昴甑淄瞥龅闹猩饺f博國際廣場，由于地處淮海西路、擁有3軌交通和超甲級品質，開盤后直接去化50%，且全都是整層和多層自用的品牌企業(yè)購買。而另一個熱點區(qū)域就是政府重點打造的盧灣濱江區(qū)域，雖然目前商務氛圍尚未成熟，租賃市場有待發(fā)展，但是區(qū)域潛力和稀缺江景受到市場的追捧，綠地浦暉中心推出后短短一年內賣到尾盤，創(chuàng)造了寫字樓月銷售量的新高，旁邊緊跟入市的瀛通綠地大廈憑借更勝一籌的江景和超甲級品質，今年有望將繼續(xù)刷新區(qū)域的標桿價格。
此外，高力國際最新寫字樓報告也顯示，預計上海甲級辦公樓價格將會在未來4年保持5%的年增長速度，相信這上升的軌道會吸引更多資金投進辦公樓市場，同時，發(fā)展商也會把握這機會把手上的部分資產以分層的形式出售予自用客戶，把所得的資金再投入商業(yè)項目的發(fā)展，尤其是在快速發(fā)展的城市和市場。
業(yè)內人士則認為：“基于自用需求的寫字樓市場轉租為售現(xiàn)象，也與和項目所處的地理位置的整體商業(yè)態(tài)勢的階段性發(fā)展需求緊密相關。而樓市調控政策‘抑住揚商’，商業(yè)地產首付僅需5成，且‘不限購、不限貸’，使得投資門檻正在‘被降低’，也吸引了個人投資者的踴躍進入�！�
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- 來源：新聞晨報