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    樓市營銷四招數(shù)，最差的戶型怎么賣？做樣板房！

　　做樣板房來促銷在時下樓市中很常見，大多數(shù)購房者都認(rèn)為，能拿來做樣板房的肯定是樓盤中比較好的戶型，但事實(shí)并非如此。一位房產(chǎn)公司營銷人員告訴記者，房產(chǎn)營銷絕對是個“技術(shù)活”，為了將不利因素轉(zhuǎn)變?yōu)橛欣�因素，開發(fā)商們可謂動足了腦筋，比如為了將最差的戶型賣掉，公司會刻意用它做樣板房，通過內(nèi)部裝飾裝修掩蓋缺點(diǎn)。

　　不妨來看看開發(fā)商們“化腐朽為神奇”的四大招數(shù)吧。

　　花招之一：營造熱銷氛圍

　　這是歷史最悠久、普及面最廣的一招。從開盤之日找房托排隊，到后來在透明售房網(wǎng)上搞連續(xù)預(yù)定，這一招，只要有點(diǎn)年頭的房產(chǎn)公司幾乎都或多或少使用過。李女士在買車位時，就遭遇了這樣的“熱情”。

　　即使在去年房子幾乎賣空的時候，各大樓盤的車位依然是不暢銷品種，為此，銷售人員時不時打電話給客戶，聲稱“再不買就沒機(jī)會了。李女士住在杭州城西某新小區(qū)，由于該小區(qū)入住率相對比較高，而且有車業(yè)主占多數(shù)，每當(dāng)李女士晚上8點(diǎn)以后回家，就不得不為找停車位而發(fā)愁。所以當(dāng)銷售人員多次游說她買地下車位的時候，李女士不免有點(diǎn)心動，尤其是銷售員說地下車位已經(jīng)賣得“差不多了”。但李女士自己留了個心眼，在多次去地下車庫考察后，發(fā)現(xiàn)被“忽悠”了：哪怕在深夜12點(diǎn)多，里面都是空空蕩蕩的，偌大的地下車庫中，豎著“私家泊位”牌子或停著車的位置寥寥無幾。

　　據(jù)記者了解，最近個別樓盤為了盡快回籠資金，將銷售中最難啃的車位與房子進(jìn)行捆綁銷售，明文規(guī)定“買房必須買車位”。事實(shí)上，隨著杭州實(shí)行停車新政后，小區(qū)車位買和租哪個更合算，業(yè)主心里自有一本賬，這種強(qiáng)行搭售的手法，實(shí)在不可取。

　　花招之二：做樣板房來美化最差戶型

　　如今“體驗式營銷”在房產(chǎn)銷售中大行其道，最近兩年來，各大樓盤為了讓客戶眼見為實(shí)，紛紛布置了樣板房或者樣板區(qū)，以精美的裝修來打動購房者。不少購房者也確實(shí)最后選擇了樣板房戶型。

　　然而，一些業(yè)內(nèi)人士透露，一些樓盤的樣板房，實(shí)際上恰恰是整幢樓中戶型、位置、朝向不太理想的房源。一般來說，所有樓盤中都會有這么一批較差房源，如果購房者看到這些毛坯房，往往會很容易挑剔出毛病。為了把這些房源消化掉，開發(fā)商們便通過用裝修和裝飾來掩蓋戶型上的“硬傷”，轉(zhuǎn)移購房者的注意力。

　　記者曾經(jīng)在不少樓盤的樣板房注意到，戶型并不方正的房源，做成精裝修樣板房后，犄角旮旯的地方被精美家具填充，搞得極有情調(diào)。但是，一般業(yè)主在實(shí)際裝修中很少會使用這樣的設(shè)計，因為太浪費(fèi)空間了。

　　花招之三：賣不掉的頂層，變成了LOFT

　　一整幢的房子中，底層和頂層通常是最容易滯銷的房源。底層不好賣，主要是因為其采光相對較差，并且容易受潮；而頂層的房子不好賣，主要原因在于隔熱效果差、容易滲水，這是客觀物理因素造成的，至今也沒有很好的解決方法。

　　于是，有些樓盤便將賣不掉的頂層房源改造成了LOFT，不但變得時髦，還能因此將價格定得更高。如城北某樓盤銷售多年，余房幾乎都集中在頂樓，便將頂樓重新包裝成LOFT推向市場，不過就目前效果來看不是很理想；而濱江某樓盤，在規(guī)劃之初就對頂層房源做了精裝修LOFT的設(shè)計，售樓人員明確表示價格會比其他房源高。

　　花招之四：以舊換新，促銷兼融資

　　在家電行業(yè)，以舊換新不是一個新名詞；但是在房地產(chǎn)業(yè)，以舊換新始終是個異數(shù)，真正實(shí)踐的不多，但有個別公司就曾經(jīng)嘗試過。

　　在市場不太景氣的2006年初，杭州某開發(fā)商推出了以舊換新活動，聲稱購房者可以用自己名下的老房子來換取該公司開發(fā)的新樓盤的期房。當(dāng)然，為了不虧本，該開發(fā)商對老房子設(shè)定了種種換購條件，如建筑年份必須在1990年以后(不含1990年)，地段必須是杭州主城區(qū)5類地段以內(nèi)(即不包括下沙、濱江、臨平、閑林等地)，必須是個人產(chǎn)權(quán)，房屋質(zhì)量有保證；另外，房價也不能高過周邊新房價格，等等。

　　對此，曾經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士評論，在當(dāng)時的宏觀調(diào)控因素下，房產(chǎn)銷售冷淡，很多公司的資金鏈面臨困難，該公司的做法，有可能是為了融資。因為開發(fā)商在收購購房者的二手房后，就可以用現(xiàn)房抵押，從銀行貸到大量的按揭款。如今，很多樓盤銷售不太景氣，這一手法極有可能重出江湖。