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　　新修訂的《上海市房地產(chǎn)登記條例》于2009年7月1日正式實(shí)施。該條例是在1995年頒布的《上海市房地產(chǎn)登記條例》基礎(chǔ)上的第二次修訂。本次修訂是為適應(yīng)《中華人民共和國物權(quán)法》實(shí)施的需要，對原《條例》中與《物權(quán)法》不一致的內(nèi)容進(jìn)行了補(bǔ)充、修改和完善。新《條例》的實(shí)施將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)登記行為，更好地依法維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。新條例主要特點(diǎn)包括：

　　與《物權(quán)法》銜接，確保依法依規(guī)。在新《條例》修訂過程中堅(jiān)持依法依規(guī)的原則。嚴(yán)格依據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等一系列法律法規(guī)規(guī)定，修訂了與《物權(quán)法》規(guī)定不一致的條款。修訂的主要內(nèi)容有：1、根據(jù)《物權(quán)法》第十二條，明確了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)，并對“要求申請人補(bǔ)充材料”和“實(shí)地查看”的情形作了進(jìn)一步細(xì)化，以便于操作。2、根據(jù)《物權(quán)法》第十四條，把登記日由“受理日”修改為記載之日。3、補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證和登記證明增加了刊登滅失、遺失聲明的公告程序。4、按份共有人處分房地產(chǎn)份額的，可單獨(dú)提出登記申請，但應(yīng)當(dāng)提供其他按份共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。5、對更正登記和異議登記的申請主體、時(shí)限和效力作了相應(yīng)修改。6、根據(jù)《物權(quán)法》第十四章，對地役權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變更、注銷登記作了明確規(guī)定。7、根據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，修改了預(yù)告登記的申請人、登記效力和時(shí)效等。8、根據(jù)《物權(quán)法》對登記條例部分條文的文字進(jìn)行了相應(yīng)修改，如“土地使用權(quán)”調(diào)整為“建設(shè)用地使用權(quán)”、“登記冊”修改為“登記簿”、“他項(xiàng)權(quán)利”修改為“抵押權(quán)和地役權(quán)”。

　　明確登記基本單元，維護(hù)合法權(quán)益。以往由于缺少對房地產(chǎn)登記基本單元的相關(guān)規(guī)定，出現(xiàn)了開發(fā)商擅自分割宗地開發(fā)建設(shè)，或不按照規(guī)劃批準(zhǔn)的原始設(shè)計(jì)擅自將商場、辦公樓分割成若干單位出售產(chǎn)權(quán)，并要求登記機(jī)構(gòu)辦理登記的現(xiàn)象。新《條例》對房地產(chǎn)登記的最小單元加以了規(guī)范，明確了土地登記以宗地為基本單元。宗地是土地權(quán)屬界線封閉的地塊或空間，其確定的依據(jù)是建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。今后，對經(jīng)登記的建設(shè)用地使用權(quán)因?yàn)榉制陂_發(fā)等原因需要分割為幾個(gè)基本單元進(jìn)行登記的，必須滿足三個(gè)條件方可登記。一是分割后的各部分都應(yīng)當(dāng)滿足土地權(quán)屬界線封閉的要求，即符合土地登記基本單元的要求；二是對部分樓盤已經(jīng)銷售的分期開發(fā)項(xiàng)目，因分割將導(dǎo)致權(quán)利范圍變化，故必須征得全體權(quán)利人同意；三是地塊分割須經(jīng)土地管理部門審批。因此，新《條例》的實(shí)施將杜絕一些企業(yè)、部門擅自改變宗地范圍、任意分割房屋，侵犯老百姓合法權(quán)益的行為，進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地的合法使用，切實(shí)維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

　　積極探索研究，全面保護(hù)土地權(quán)益。原《條例》中關(guān)于土地登記僅指建設(shè)用地使用權(quán)登記，而土地登記的范疇還應(yīng)包括集體土地所有權(quán)、農(nóng)村宅基地、農(nóng)用地使用權(quán)的登記。由于這些土地的登記具有一定的特殊性，難以適用一般的房地產(chǎn)登記規(guī)則。因此新《條例》明確包括農(nóng)村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登記辦法將另行規(guī)定。按照黨中央十七屆三中全會(huì)的決議，以及上海市委、市政府今年的工作要求，要推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革，建立城鄉(xiāng)一體的土地管理模式，農(nóng)村土地的確權(quán)發(fā)證是基礎(chǔ)。下階段土地管理部門將積極探索研究，根據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》、《土地登記辦法》等法律法規(guī)，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上制訂有關(guān)的集體土地所有權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)、農(nóng)村宅基地的登記辦法，進(jìn)一步完善土地登記體系，全面保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益。