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    北京住宅價(jià)格的瘋漲，似乎讓投資者們忘記了還有寫(xiě)字樓這一市場(chǎng)。直到央行提高首付，才讓寫(xiě)字樓——這個(gè)更加具備投資屬性的房產(chǎn)品——開(kāi)始為人關(guān)注。

    與那些長(zhǎng)期空置、坐享售價(jià)上漲帶來(lái)回報(bào)的住宅投資不同，寫(xiě)字樓有著更加殷實(shí)的投資“基本面”——租金回報(bào)。特別是許多甲級(jí)寫(xiě)字樓，雖然與周邊的高檔公寓售價(jià)相當(dāng)，租金水平卻要高高在上。

    更為重要的是，目前北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)正處于一個(gè)被嚴(yán)重低估的階段。在中關(guān)村，在亞奧，許多寫(xiě)字樓的售價(jià)竟不及周邊住宅項(xiàng)目，這種奇怪的“倒掛”現(xiàn)象，恰恰凸顯出價(jià)值的洼地。隨著國(guó)家政策對(duì)住宅投資的嚴(yán)格控制，隨著北京城市經(jīng)濟(jì)的日趨繁榮，當(dāng)前的寫(xiě)字樓，的確是一支值得吸納的“原始股”。

    當(dāng)“房”東，不如做“樓”主

    王明義最近有些沮喪。原本計(jì)劃投資亞奧商圈的一套110多平方米的公寓，但是，9月27日央行頒布“貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房首付比例不得低于40%”的規(guī)定使他的希望破滅。雖然僅僅提高了10%，但王明義的首付款就得多出13萬(wàn)元，這迫使他不得不打消投資的念頭。

    不過(guò)，另一位投資客陳忠卻是滿懷希望。剛過(guò)“十一”，他便將手中的公寓出售，正式告別了“房”東的生涯，第一次做起“樓”主來(lái)——購(gòu)買(mǎi)了瑞辰國(guó)際中心一套520平方米的寫(xiě)字樓，總價(jià)約1000多萬(wàn)元，一次性付款。

    “貸款首付新政對(duì)于一些資金實(shí)力雄厚的買(mǎi)家其實(shí)沒(méi)有什么影響。”10月21日，北京凱晨置業(yè)有限公司副總經(jīng)理史志勇在接受記者采訪時(shí)如此說(shuō)道。

    租金回報(bào)率相對(duì)較高

    “我不知道將來(lái)住宅市場(chǎng)還會(huì)出臺(tái)什么政策，心里沒(méi)底，所以把公寓賣(mài)了。”陳忠對(duì)記者坦言自己退出住宅市場(chǎng)的緣由。陳忠的恐慌，是當(dāng)前住宅投資者的普遍心態(tài)。

    北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，新政的最大威力是向市場(chǎng)傳遞了明確的信號(hào)，即不允許將住宅變成投資性產(chǎn)品。“如果提高首付這個(gè)措施還不能抑制房?jī)r(jià)，更嚴(yán)厲的政策便會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。”

    根據(jù)聯(lián)達(dá)四方對(duì)300位個(gè)人投資者進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果顯示，有近六成投資者認(rèn)為提高首付將導(dǎo)致樓市降溫。同時(shí)，由于對(duì)未來(lái)政策走勢(shì)無(wú)法把握，持幣觀望的氛圍將更加濃厚。

    與投資住宅相比，寫(xiě)字樓成為當(dāng)前投資者普遍看好的市場(chǎng)。

    “近兩年北京住宅市場(chǎng)租金漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于售價(jià)漲幅，商鋪則因售價(jià)與空置率的雙高導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)較大。但是，部分寫(xiě)字樓的售價(jià)水平低于高檔公寓的價(jià)格，而甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金水平卻高于公寓的租金水平。”華貿(mào)中心營(yíng)銷(xiāo)策劃中心總監(jiān)張軍認(rèn)為，從租金回報(bào)率來(lái)考慮，目前投資寫(xiě)字樓市場(chǎng)是更為劃算的。

    據(jù)本報(bào)調(diào)查，今年7月份北京公寓銷(xiāo)售前10強(qiáng)的銷(xiāo)售均價(jià)約為2.2萬(wàn)元/平方米，而寫(xiě)字樓售價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目只有8個(gè)，銷(xiāo)售均價(jià)為2.6萬(wàn)元/平方米。如果將售價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米以下的寫(xiě)字樓項(xiàng)目計(jì)算入內(nèi)，兩種產(chǎn)品的均價(jià)將非常接近。

    北京中關(guān)村、望京等部分區(qū)域，則已經(jīng)出現(xiàn)寫(xiě)字樓與住宅價(jià)格“倒掛”的現(xiàn)象。比如在“先有住宅，后有配套商業(yè)，最后才有寫(xiě)字樓”的望京，在售住宅項(xiàng)目均價(jià)在1萬(wàn)元/平方米以上的超過(guò)了總量的一半。而在寫(xiě)字樓項(xiàng)目中，悠樂(lè)匯銷(xiāo)售均價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米，嘉美中心售價(jià)為1.35萬(wàn)元/每平方米，尚不及同地段上的住宅項(xiàng)目宜景灣——開(kāi)盤(pán)價(jià)格為每平方米1.35萬(wàn)~1.8萬(wàn)元。

    北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平卻遠(yuǎn)高于中高檔公寓租金水平。

    據(jù)高緯環(huán)球發(fā)布的一份寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告顯示，2007年9月，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為每月每平方米30.86美元，遠(yuǎn)高于第三季度中高檔住宅市場(chǎng)的平均租賃價(jià)格(14.84美元)。以位于燕莎商圈的海晟國(guó)際公寓為例，某中介出租該項(xiàng)目一套146平方米的三居室，租金為每月1.5萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于同等面積的甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金水平。