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    傳統(tǒng)商圈更具潛力

    “個(gè)人投資者應(yīng)該投資傳統(tǒng)商圈的甲級(jí)寫(xiě)字樓。”張軍如此建議。

    與投資甲級(jí)寫(xiě)字樓相比，雖然乙級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)較低，但甲級(jí)寫(xiě)字樓租金漲幅要遠(yuǎn)高于乙級(jí)寫(xiě)字樓。據(jù)本報(bào)統(tǒng)計(jì)，2007年9月，北京乙級(jí)寫(xiě)字樓有效凈租金為每月每平方米21.4美元，而甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為每月每平方米30.86美元。

    陳忠購(gòu)買瑞辰國(guó)際中心的理由，首先是該項(xiàng)目為甲級(jí)寫(xiě)字樓，其次則考慮到項(xiàng)目位于燕莎傳統(tǒng)商圈。“地段好、交通便利，比較容易對(duì)外出租。”陳忠說(shuō)道。

    “由于寫(xiě)字樓主要依靠租金獲得收益，因此能否順利出租和租金水平的高低是投資寫(xiě)字樓的重要依據(jù)。”楊少鋒指出，除地理位置之外，硬件條件、物業(yè)管理水平、配套情況都將影響寫(xiě)字樓出租率的高低。

    目前北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供過(guò)于求，租賃客戶對(duì)寫(xiě)字樓的硬件條件要求不斷提高，尤其是智能化等方面的要求，因此投資這類寫(xiě)字樓的收益將相對(duì)穩(wěn)定，升值空間也較大。此外，寫(xiě)字樓作為辦公場(chǎng)所，物業(yè)管理水平直接決定了寫(xiě)字樓的品質(zhì)，其周邊的金融、交通、餐飲等配套設(shè)施，也都決定了寫(xiě)字樓對(duì)租賃客戶的吸引力。

    “投資尚未形成氛圍的、價(jià)格較高的寫(xiě)字樓，往往是由于開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)便把未來(lái)的升值空間給透支了，所以投資風(fēng)險(xiǎn)較大。畢竟市場(chǎng)是需要時(shí)間來(lái)培育的，定價(jià)過(guò)高相當(dāng)于把風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給了投資者。”楊少鋒說(shuō)道。

    張軍指出，空置率較高仍是投資的最大風(fēng)險(xiǎn)。在空置期間，寫(xiě)字樓的投資交易稅和物業(yè)管理費(fèi)將對(duì)投資者形成巨大的資金壓力。

    據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計(jì)，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)今年9月整體空置率為13.2%，除了近期新增供應(yīng)量有限的燕莎和中關(guān)村商圈外，其余各商圈的租金均有不同程度的下滑。

    此外，巨大的市場(chǎng)放量也將導(dǎo)致空置率上揚(yáng)。據(jù)估算，2007年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的供給將超過(guò)210萬(wàn)平方米，其中上半年完工的建筑面積僅為47.4萬(wàn)平方米，這意味著今年第三季度的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)放量高峰，下半年供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過(guò)160萬(wàn)平方米。

    “投資可分割面積較大的寫(xiě)字樓，才能保證整個(gè)寫(xiě)字樓的品質(zhì)。租賃客戶檔次較高，流動(dòng)性較小，才能保證長(zhǎng)期收益。”史志勇說(shuō)道。據(jù)了解，凱晨世貿(mào)中心便沒(méi)有接受個(gè)人投資者。

    新興行業(yè)拉動(dòng)市場(chǎng)需求

    “目前市場(chǎng)中主要還是以機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買整棟寫(xiě)字樓為主，個(gè)人投資市場(chǎng)尚不成熟。”張軍表示，相對(duì)于住宅市場(chǎng)而言，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投機(jī)成分較小，基本上都屬于長(zhǎng)線投資。

    楊少鋒表示，由于寫(xiě)字樓投資金額較大，同時(shí)個(gè)人投資者對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)了解得并不充分，因此目前寫(xiě)字樓的個(gè)人投資者較少。不過(guò)，對(duì)于個(gè)人投資寫(xiě)字樓市場(chǎng)的收益，楊少峰持樂(lè)觀態(tài)度：“寫(xiě)字樓投資收益和一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是成正比的，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快、越活躍，寫(xiě)字樓的需求就越大，租金也就越高。”

    有觀點(diǎn)認(rèn)為，2008年奧運(yùn)會(huì)將促使更多的外資企業(yè)接受并進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)有更多的跨國(guó)公司涌入北京建立分支機(jī)構(gòu)，這將拉動(dòng)市場(chǎng)對(duì)北京寫(xiě)字樓的需求。

    自今年第二季度起，一些新興行業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求開(kāi)始加大，如醫(yī)藥及醫(yī)療器械公司租用整層辦公樓的事件開(kāi)始頻頻發(fā)生，廣告?zhèn)髅�、娛�?lè)時(shí)尚等行業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求也在不斷加大。

    據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，近期穩(wěn)定而強(qiáng)勁的需求使得北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)季度保持在20萬(wàn)平方米以上。因此，雖然近期內(nèi)租金呈現(xiàn)下調(diào)的趨勢(shì)，但北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的前景依然較好，平均租金與售價(jià)都具備較大的上升潛力。

    “目前來(lái)說(shuō)，與住宅相比，投資寫(xiě)字樓的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)較小一些。”史志勇表示，寫(xiě)字樓投資一般是長(zhǎng)線投資，受政策影響較小，并且與住宅市場(chǎng)相比，寫(xiě)字樓租金水平近幾年來(lái)波動(dòng)一直比較小。