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    “如何判斷商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和衰�。亢唵蝸碇v，就是看寫字樓招租是否緊俏。”日前，位于盧灣濱江的開發(fā)商在采訪中向筆者透露，該開發(fā)商旗下的甲級寫字樓在今年年初推新，短短兩個月，就有包括世界五百強在內(nèi)的國內(nèi)外企業(yè)簽約。“簽約租金、簽約速度與年前相比都有明顯提升。”他強調(diào)。與中低端門檻的商鋪類投資火爆相比較，高端商辦市場尤其是甲級辦公產(chǎn)品，由于土地稀缺性，及對未來市場的樂觀，開發(fā)商的自持比重逐步上升，極少的可售型則遭遇市場瘋搶。
    租金上漲，空置率下降，寫字樓市場的未來被機構(gòu)普遍看好。
    看好租金增長收益穩(wěn)定，類似靜安西延區(qū)域、盧灣濱江等區(qū)域，甲級寫字樓自持的比重空前走高。
    相關(guān)人員認(rèn)為，2011年全球房地產(chǎn)市場將是2007年以來表現(xiàn)最強勁的一年，從投資角度看，寫字樓物業(yè)優(yōu)勢明顯：不限購、不限貸，并能享受業(yè)態(tài)增值和租金的雙利回報。

    機構(gòu)觀點

    據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)針對滬上銷售型寫字樓項目的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年1、2月期間有成交記錄的寫字樓項目共有127個，其中，2月成交均價較1月上升的有39個項目，占到30.7%，而僅有20個項目的成交均價下跌。同時，上海銷售型寫字樓2月成交面積排名前10位的項目中，有7個項目的成交價格上漲，呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢，部分成交均價漲幅都在兩位數(shù)。
    有業(yè)內(nèi)人士分析，從“新國八條”到房產(chǎn)稅，再到“滬九條”出臺，來勢洶洶的樓市“一攬子”調(diào)控新政在重?fù)袅俗≌�市場，致使住宅近期開盤和成交幾近“冰凍”的同時，卻“歪打正著”，增加了市場對于商業(yè)地產(chǎn)寫字樓的發(fā)展預(yù)期，這種心理預(yù)期首先反映在某些熱銷或稀缺項目的成交均價上漲上面。

    未來四年租金保持5%增長

    歷來不溫不火的甲級寫字樓終于開始加速了。
    據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2010年12月，上海寫字樓市場平均售價21435元/平方米（建筑面積報價），與2009年相比上升12.6%；平均租金211元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2009年相比上升16.1%；平均空置率10.6%，與2009年相比下降17.4%。
    租金上漲，空置率下降，讓甲級寫字樓市場未來被機構(gòu)看好。
    據(jù)高力國際最新寫字樓報告顯示，預(yù)計上海甲級辦公樓價格將會在未來4年保持5%的年增長速度。高力國際分析人員表示，相信這上升的軌道會吸引更多資金投進(jìn)辦公樓市場，同時，發(fā)展商也會把握這機會把手上的部分資產(chǎn)以分層的形式出售予自用客戶，把所得的資金再投入商業(yè)項目的發(fā)展,尤其是在快速發(fā)展的城市和市場。
    仲量聯(lián)行對寫字樓市場的預(yù)測也同樣看好。相關(guān)人員表示，2011年全球房地產(chǎn)市場將是2007年以來表現(xiàn)最強勁的一年，從投資角度看，寫字樓物業(yè)優(yōu)勢明顯：不限購、不限貸，租金穩(wěn)定，并能享受業(yè)態(tài)增值和租金的雙利回報。
    據(jù)了解，以今年商辦集中的盧灣區(qū)域為例，受世博規(guī)劃影響，該區(qū)域的商辦行情在今年一路高走，“看好租金增長收益穩(wěn)定，類似靜安西延區(qū)域、盧灣濱江等規(guī)劃成熟、交通便捷的區(qū)域，甲級寫字樓自持比重相當(dāng)高。”分析人員表示，盡管遭遇風(fēng)投看好，但開發(fā)商出售物業(yè)幾乎沒有。

    產(chǎn)業(yè)支撐促寫字樓“騰籠換鳥”

    對于寫字樓市場來說，產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造的機遇也是前所未有。
    一方面，經(jīng)過30年的發(fā)展，眾多房地產(chǎn)企業(yè)具備了投資商業(yè)地產(chǎn)寫字樓的條件，開始謀求多元化發(fā)展；另一方面，對自用辦公物業(yè)需求的增長源上升明顯，包括企業(yè)強勁的資金實力﹑上海辦公樓的升值前景﹑以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級辦公樓的要求。
    有分析師表示，“寫字樓改善生活品質(zhì)，提升城市品位，在當(dāng)前擴(kuò)大內(nèi)需和產(chǎn)業(yè)升級中無疑將發(fā)揮先導(dǎo)作用。”
    根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，目前火熱招租的超甲級寫字樓新富港中心1座，月初至今該項目已經(jīng)成功招租近三成。而據(jù)項目負(fù)責(zé)人透露，該案最大優(yōu)勢在于它與濱江住宅、高級購物商場、星級服務(wù)公寓、精品酒店、會員制私人會所等構(gòu)成70萬平方米濱江綜合體。目前，出租面積最小為228平方米，整層出租面積為1855平方米。
    “自去年年底開始，浦西甲級商辦寫字樓的重心就逐步上升，尤其外灘沿線，承接原本徐家匯、靜安等辦公行情的‘升級換代’，行情上漲。”對此，戴德量行專家表示。據(jù)悉，盧灣甲級寫字樓租金優(yōu)勢明顯，目前均價在6元/天/平方米。
    該行情同樣影響到部分頂級辦公樓，日前，高力國際報告顯示，湯臣房地產(chǎn)以總價人民幣2.67億元購入了上海環(huán)球金融中心72層，面積達(dá)3222平方米。
    這也包括由中國平安保險興建的平安國際金融中心將用作其總部大樓用；中國農(nóng)業(yè)銀行亦將于2011年進(jìn)駐其在去年第三季以37.7億元購入的中信泰富上海陸家嘴船廠項目中的寫字樓，整棟樓的總建筑面積達(dá)85073平方米等。