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    近期，市場(chǎng)上二手商鋪交易火熱。投資者劉先生來電詢問：“我想買套二手商鋪。面對(duì)市場(chǎng)上林林總總的商鋪，我無從下手”。于是，他向房報(bào)請(qǐng)教幾個(gè)問題：

    問：如何淘二手商鋪？

    答：相對(duì)新鋪，二手商鋪具有周邊市場(chǎng)形勢(shì)明朗、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估容易等優(yōu)勢(shì)。但是，作為接盤者，必須認(rèn)清該區(qū)域商鋪的發(fā)展前景，以及上家拋盤的原因。如果上家是以較低的價(jià)格買入的，現(xiàn)在市場(chǎng)情況良好，上家計(jì)劃加價(jià)套現(xiàn)退出，只要加價(jià)幅度合理，可以接盤；如果上家當(dāng)初盲目炒鋪，高價(jià)購入，現(xiàn)急需解套的，如果價(jià)格能到達(dá)市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格水平，可以接盤，比如高價(jià)拍賣出的商鋪。總之，交易的價(jià)格要保證能在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下獲得8%-9%的回報(bào)率；必須弄清上家出手的真實(shí)原因，有時(shí)甩鋪和街邊的甩貨一樣魚龍混雜。

    問：二手商鋪交易前，購買者應(yīng)先了解哪些事項(xiàng)？

    答：首先，應(yīng)向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有贈(zèng)與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。如果業(yè)主表示沒有，購買者不但要讓業(yè)主出具無贈(zèng)與、無租賃的書面承諾，還要到現(xiàn)場(chǎng)了解實(shí)情。如果業(yè)主已出租，轉(zhuǎn)讓時(shí)業(yè)主通常需提前3個(gè)月告知承租人出售事宜，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

    同時(shí)，應(yīng)到房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購房屋的權(quán)屬狀況，包括是否抵押、是否受司法限制等。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，擔(dān)保債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)�，可以就拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償。若購買了被設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)，購買者的權(quán)益就得不到保障；而《城市房地產(chǎn)管理法》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定，受司法限制的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

    問：二手商鋪與二手房交易有哪些區(qū)別？

    答：二手商鋪與二手房的買賣合同有差別，購房者需要注意的地方是，要約定房產(chǎn)用途。要調(diào)查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地，并在合同中注明，防止以商用房價(jià)格買了住宅房，必要時(shí)可去房地產(chǎn)交易中心查詢房屋用途。同時(shí)要對(duì)公攤部位進(jìn)行約定。有的商鋪公攤面積占到總面積的30％，這就需要對(duì)公攤部分的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細(xì)約定，對(duì)房屋設(shè)備裝修裝飾的約定要詳細(xì)。