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    近期，上海寫字樓市場出現(xiàn)“異動”：商辦樓市場供應(yīng)量大幅增加，總量超過40萬平方米，逼近2010年末高位水平。

    今年年初，日本開發(fā)商森大廈，將坐落于浦東陸家嘴區(qū)域的中國內(nèi)地“第一高樓”上海環(huán)球金融中心將高區(qū)物業(yè)進行拆零銷售。1月份總計上市74套，合22.65萬平方米，占該盤總供應(yīng)量50%。3月初，森大廈再次出現(xiàn)大單交易。

    不僅僅是環(huán)球金融中心的散售獲得熱捧，SOHO中國的57層也于近期被投資者收入囊中，以逾10萬元每平方米的成交價格成為上海最高。

    戴德梁行寫字樓部董事沈潔認為，目前的市場表現(xiàn)，一方面源自市場資金向商辦物業(yè)轉(zhuǎn)移，一方面開發(fā)商抓住時機轉(zhuǎn)租為售。

    事實上，自2005年開始，上海寫字樓市場開始進入投資建設(shè)高峰期，寫字樓市場供應(yīng)越來越多。數(shù)據(jù)表明：上海寫字樓投資額和新開工面積兩項指標5年復(fù)合增長率分別達到17%和4%，高于同期住宅市場的發(fā)展；2007年至2008年期間，兩項指標年度增速度分別達到22%和30%。

    中原集團分析師劉淵認為，根據(jù)寫字樓建設(shè)周期規(guī)律，過去幾年新建辦公物業(yè)近期將轉(zhuǎn)化為市場有效供應(yīng)，供大于求局面可能出現(xiàn)。其結(jié)果將造成寫字樓租金產(chǎn)生較大的下行壓力，樓盤空置率將逐步上升。

    “不過，調(diào)控政策對商辦樓和住宅兩類不同物業(yè)市場的影響具有一定關(guān)聯(lián)性，如果政府對住宅市場長期采取限購政策，則與之對應(yīng)的、沉寂多年的商辦樓市場將趨于活躍。”劉淵說。

    沈潔介紹，事實上租賃市場需求也逐漸開始活躍，有擴租需求的企業(yè)，從金融、現(xiàn)代服務(wù)等行業(yè)蔓延至到高端消費品、制藥研發(fā)和先進制造業(yè)等高利潤的行業(yè)。

    不過，近來上海寫字樓供應(yīng)主要集中于浦東地區(qū)。一些新興區(qū)域的寫字樓市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。比如原先寫字樓稀缺的盧灣區(qū)濱江商務(wù)區(qū)，一些新的寫字樓項目如瀛通綠地大廈等開始受到市場的熱捧。

    劉淵預(yù)測，受到住宅市場調(diào)控的影響，上海寫字樓的成交價格在2010年中波動后，再次呈現(xiàn)穩(wěn)固上升的趨勢。