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　　隨著中國商業(yè)地產(chǎn)市場的持續(xù)走好，中外投資者特別是國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者已成為市場需求的主力，其原因主要是租賃和自用需求強(qiáng)勁，特別是外資企業(yè)對(duì)寫字樓的需求、海外奢侈品品牌在華積極擴(kuò)張的需求增加，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)市場火爆。

　　去年以來中國政府為整頓房地產(chǎn)市場出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，尤其是今年各地接二連三祭出的限購令給中國住房市場的投機(jī)畫上了一個(gè)休止符。然而，未受調(diào)控的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻“因政得福”，成為中外機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注的重點(diǎn)。根據(jù)4月12日全球唯一一家連續(xù)3年入選“福布斯白金400強(qiáng)”的房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司仲量聯(lián)行發(fā)布的研究報(bào)告，一季度京滬兩地商業(yè)地產(chǎn)市場火爆：北京甲級(jí)寫字樓租金繼續(xù)急升，平均租金已經(jīng)突破2008年本輪金融危機(jī)爆發(fā)之前的最高水平；上海浦西當(dāng)季環(huán)比漲幅繼去年第四季度創(chuàng)2005年第一季度以來新高之后再次刷新紀(jì)錄。

　　從商業(yè)物業(yè)市場火爆的原因來看，仲量聯(lián)行董事覃曉梅認(rèn)為主要是租賃和自用需求強(qiáng)勁，特別是外資企業(yè)對(duì)寫字樓的需求、海外奢侈品品牌在華積極擴(kuò)張的需求增加，導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓和優(yōu)質(zhì)商鋪的空置率繼續(xù)下降。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行的上述報(bào)告，今年一季度北京甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至10.9%。其中，CBD區(qū)域降幅最大，環(huán)比下降6.6個(gè)百分點(diǎn)至19.3%。而當(dāng)季北京商鋪市場的空置率環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至13.1%，工業(yè)物流倉儲(chǔ)空置率環(huán)比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)至2.8%。隨著空置率面積的迅速減少和需求的持續(xù)強(qiáng)勁，當(dāng)季北京寫字樓、商鋪、物流市場租金持續(xù)上漲。寫字樓租金環(huán)比攀升5.1%，達(dá)到每平方米每月218元（按建筑面積計(jì)算）；商鋪市場租金也平穩(wěn)上漲，其中優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金環(huán)比漲2.4%，達(dá)到每平方米每月639元；物流市場平均有效租金環(huán)比上漲2.5%至每天每平米0.9元，比此前兩個(gè)季度5.0%的增幅有所放緩。

　　隨著中國商業(yè)地產(chǎn)市場的持續(xù)走好，中外投資者特別是國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者已成為市場需求的主力，而新加坡和香港等地的國際性投資機(jī)構(gòu)也日益活躍。

　　據(jù)悉，一季度中資背景企業(yè)以強(qiáng)大的資金實(shí)力繼續(xù)完成對(duì)北京優(yōu)質(zhì)寫字樓的投資，特別是位于成熟商務(wù)中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓成為企業(yè)總部選址或企業(yè)長期持有投資的重點(diǎn)。其中重要的投資交易包括，五礦集團(tuán)募集資金45億元人民幣用于收購位于東二環(huán)地區(qū)第五廣場三幢甲級(jí)寫字樓物業(yè)；一家美國背景的投資公司將其持有的西環(huán)廣場3座寫字樓以離岸交易的形式出售給一家有香港背景的公司。在商鋪市場，雖然業(yè)主鮮有出售已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營的優(yōu)質(zhì)百貨或購物中心，但是擁有資金實(shí)力與運(yùn)營能力的投資機(jī)構(gòu)十分看好北京購物中心的經(jīng)營收入前景。事實(shí)上，近期，凱德商用宣布整體收購位于北京朝陽區(qū)冠城大廈裙樓部分商場，總面積約為9萬平方米，預(yù)計(jì)將于2011年年底正式開業(yè)；北京金融街控股股份有限公司年初宣布，將以40億元收購北京中信城B、C、D商業(yè)金融地塊的土地使用權(quán)，規(guī)劃地上建筑面積共約20萬平米，包括商場、寫字樓、酒店、酒店式公寓等物業(yè)。

　　其實(shí)，不光是在中國，就是在經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁的整個(gè)亞太地區(qū)，北京、上海商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)都很搶眼。根據(jù)高力國際發(fā)布的“全球?qū)懽謽欠康禺a(chǎn)概況”最新報(bào)告，2010年下半年亞太區(qū)寫字樓租金穩(wěn)步上揚(yáng)，平均上漲4.6%，北京增幅顯著。高力國際辦公樓服務(wù)董事史德勁表示，北京寫字樓租賃市場在2010年下半年經(jīng)歷了急劇的變化，業(yè)主獲得了更有利的市場位置。去年第三季度至第四季度，整體空置率降至10%以內(nèi)，業(yè)主提高租金6%。他預(yù)計(jì)，即使2011年將有較大新增供應(yīng)量，旺盛的需求量仍將超過新增供給，繼續(xù)推動(dòng)租金快速上漲。

　　覃曉梅表示，辦公租賃需求的復(fù)蘇和良好的商業(yè)市場環(huán)境是資產(chǎn)升值的主要?jiǎng)恿�，今后將有更多外資機(jī)構(gòu)投資者和國內(nèi)保險(xiǎn)公司活躍于寫字樓市場，市場投資回報(bào)率會(huì)小幅降低。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行日前發(fā)布的《中國房地產(chǎn)投資市場動(dòng)態(tài)》，如果資產(chǎn)價(jià)格再次過快上漲，中國政府可能會(huì)要求保險(xiǎn)公司暫緩進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資市場。國內(nèi)市場較低的投資收益率和有限的投資機(jī)會(huì)，將可能導(dǎo)致眾多國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者開始瞄準(zhǔn)海外房地產(chǎn)市場。