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　　成都寫字樓在蟄伏了兩年之久后終于迎來了春天，一邊是量價齊升的豐收喜悅，一邊是快馬加鞭的開發(fā)熱浪。2011年的春天對于方興未艾的寫字樓市場來說似乎充滿了陽光與雨露。然而，“大干快上”所帶來的庫存壓力和整體疲軟的樓市陰影，還是讓人開始擔(dān)憂：寫字樓，這面紅旗究竟還可以扛多久？

　　過熱論抬頭

　　商業(yè)地產(chǎn)難以一枝獨秀

　　據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的《2010～2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》認為，2010年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額高達人民幣5600億元，新開工面積近1.75億平方米，同比漲幅分別為34%和41%，且各項指標(biāo)增長均全面趕超住宅物業(yè)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年新一輪樓市調(diào)控政策以來，北京、上海、廣州等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場十分活躍，三大城市寫字樓新增供應(yīng)面積大幅上漲，最高單月環(huán)比漲幅達179.70%，銷售面積同樣出現(xiàn)強勢增長，環(huán)比增長71.41%。與此同時，萬科、保利等大型房地產(chǎn)企業(yè)都在大規(guī)模提高商業(yè)地產(chǎn)在企業(yè)戰(zhàn)略布局中所占比例。10年來一直甘當(dāng)配角的商業(yè)地產(chǎn)，似乎真的要擔(dān)綱挑大梁了。

　　但此刻的商業(yè)地產(chǎn)就像一座“圍城”，外面的人爭相涌入，里面的人心頭忐忑。萬達集團董事長王健林，就是潑冷水者之一。“如果整個地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了下行趨勢，商業(yè)地產(chǎn)很難一枝獨秀。”不久前在地產(chǎn)大腕及行業(yè)專家云集的“中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇·2011年會”上，大連萬達集團董事長王健林表示，商業(yè)地產(chǎn)在地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的大背景下很難“獨善其身”。“因為整個行業(yè)資金的流動性會發(fā)生變化，預(yù)期也會產(chǎn)生變化，不要認為買住宅不保險，買商鋪、寫字樓就保險了，兩個市場應(yīng)該是一榮俱榮、一損俱損。”據(jù)了解，萬達旗下銷售物業(yè)中已有接近三分之二是非住宅產(chǎn)品，近期內(nèi)并未直接受到“限購令”的沖擊。但王健林承認，隨著時間推移，有更多資金退場，他們也擔(dān)心受影響。

　　相對于難以捉摸的游資動態(tài)，寫字樓巨大的庫存炸彈則更讓“城內(nèi)”的人們膽戰(zhàn)心驚。“到今年底，僅城南甲級寫字樓在售項目數(shù)量就可能達到20個，即使以每個項目5萬平方米的體量測算，供應(yīng)量也將達到100萬平方米。能否解決這么大的供給量，還是未知數(shù)。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表達了自己的擔(dān)憂。盡管城南是成都規(guī)劃起點最高最科學(xué)的區(qū)域，但區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)的供應(yīng)量空前，除了眾多寫字樓項目外，總部經(jīng)濟區(qū)大型企業(yè)自建的寫字樓物業(yè)，實際供應(yīng)量非常驚人。據(jù)星彥地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，去年全年，成都主城區(qū)寫字樓供應(yīng)總量約173萬平方米，銷售總量約111.28萬平方米，在12月更是到達頂峰，單月成交約17萬平方米。全年總成交率超過64%，戰(zhàn)果輝煌。但是除去新增的供應(yīng)量，目前成都主城區(qū)寫字樓存量房共194.5萬平方米，如果按照2010年的銷售速度來消化，賣一年還有剩。

    價值論

　　說成都寫字樓過熱為時尚早

　　相對于商業(yè)地產(chǎn)大腕的悲觀，成都本土人士卻顯得自信滿滿，他們認為，成都商業(yè)地產(chǎn)的價值回歸才剛剛開始，說“過熱”為時尚早。

　　早在去年12月，CRC聯(lián)盟就曾根據(jù)市場調(diào)查作了一次比章魚保羅更“大膽”的預(yù)測：2011年，成都寫字樓單價破2萬元是必然的事情。然而計劃還是沒有變化快，僅僅三個月，當(dāng)CRC聯(lián)盟再次對寫字樓市場進行調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，成都寫字樓的售價已經(jīng)悄悄突破了2萬元，大鼎世紀(jì)廣場和位于市中心的富力·天匯中心，均達到22000元/平方米的最高價。這是成都寫字樓在結(jié)束長達數(shù)年的價值“倒掛”之后，成交價格首次超過住宅。據(jù)統(tǒng)計，今年一季度成都寫字樓成交金額、成交量、租金收益三大指標(biāo)全線飄紅。其中，在熱點區(qū)域國際城南板塊，甲級寫字樓的成交均價更是突破15000元/平方米大關(guān)，超過同區(qū)域住宅銷售價格。這是成都持續(xù)多年的商住倒掛格局首次發(fā)現(xiàn)扭轉(zhuǎn)跡象，長期處境尷尬的寫字樓終于打了一次漂亮的翻身仗。

　　二手寫字樓方面也是異常活躍，據(jù)中原地產(chǎn)工商鋪部經(jīng)理徐東透露，今年一季度以來，由于大量外地資金的涌入，成交的主角已由原來的100平方米以內(nèi)小戶型變成了300—500平方米的中大戶型，投資性消費已成為主導(dǎo)，單筆過千萬的交易屢見不鮮。二手市場的火熱讓賣方的心理價格不斷飚升，有些賣家與客戶在最后成交之際，都會有幾百到上千元的價格變動，從這方面也可以看到買賣雙方對樓市的信心。徐東同時指出，二手寫字樓憑借現(xiàn)房優(yōu)勢，在成交價格上普遍比在售的同檔期房高出15%—20%，據(jù)此可推測，在量價齊升的背景下，大批年內(nèi)即將交房的寫字樓價格還將出現(xiàn)20%左右的漲幅。

　　對于地產(chǎn)大腕的泡沫風(fēng)險觀點，本土人士也有不同看法。“寫字樓這樣的商業(yè)地產(chǎn)，即使存在泡沫的，也只是區(qū)域性泡沫。比如上海、廣州等城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達國家人均1.2平米的商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米，這顯然是存在泡沫的，而對于成都這樣的中西部二線城市來說，人均面積不足0.5平米，這當(dāng)然是不存在泡沫的。”分析人士指出，商業(yè)地產(chǎn)真正致命的軟肋是過于集中，易產(chǎn)生共振風(fēng)險。也就是說當(dāng)區(qū)域?qū)懽謽沁^于密集，過于同質(zhì)化，最后出現(xiàn)區(qū)域?qū)懽謽浅�負荷發(fā)展的同時，沒有專業(yè)的運營能力與端正的商業(yè)價值觀，導(dǎo)致一個片區(qū)內(nèi)的寫字樓相互搶奪客戶資源與招商資源。