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    從去年開始，上海住宅市場受到一系列宏觀調(diào)控政策的打壓，投資風(fēng)險增大，而長期的商住倒掛格局使得商業(yè)地產(chǎn)的投資潛力和吸引力增大。日前，記者從仲量聯(lián)行獲悉，在今年第一季度，上海大宗交易額達到105億元，較2010年第一季度增長了11．5％。記者注意到，在近期的上海大宗交易市場上，境外投資者又開始活躍。

    擴張需求推高凈吸納量仲量聯(lián)行方面指出，今年第一季度的上海辦公樓租賃市場并未受到春節(jié)長假的影響，繼續(xù)保持活躍態(tài)勢，強勁的擴張需求推高市場凈吸納量，浦西市場的凈吸納量達到4．314萬平方米，較去年同期增長近八成。浦東凈吸納量達到6．504萬平方米，是自2000年以來最高的季度吸納量之一。出于對未來中國業(yè)務(wù)增長的良好預(yù)期，各行各業(yè)的跨國公司紛紛加入擴張大軍，而這也推動著上海甲級寫字樓租金快速上漲，一季度上海甲級寫字樓租金達到8元／平方米／天，較去年第四季度上升6．6％，與去年同期相比，更是已經(jīng)有24．1％的上漲。

    仲量聯(lián)行在市場回顧報告中表示，初步數(shù)據(jù)顯示，2011年第一季度的上海大宗交易額達到105億元，與2010年第一季度（不包括2010年第一季度凱德置地購買東方海外資產(chǎn)組合的交易）時相比，增長了約11．5％。

    機構(gòu)投資者熱情依舊與此同時，在一季度的投資市場上，機構(gòu)投資者對于上海甲級寫字樓的熱情也依舊不減。

    ARA基金以11．6億元的價格，從資本策略（CSI）手中買入了虹口四川北路上的盛邦國際大廈，每平方米單價約20400元；中國太平洋保險買入了徐匯區(qū)長樂路上的超甲級辦公樓世紀(jì)商貿(mào)廣場，成交總價達到44億元左右，均價約為48300元／平方米，成為首個保險公司直接投資房地產(chǎn)的個案之一。雖然保險公司擁有大量資金可用于購買房地產(chǎn)項目，但短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)投資市場產(chǎn)生顯著影響。

    此外，記者注意到，當(dāng)前，由于可供交易的優(yōu)質(zhì)商鋪和辦公樓物業(yè)有限，國外投資者已開始尋求非頂級或需要翻新改建的物業(yè)項目。例如，財富控股以5．75億元的價格買入了淮海商城，計劃在日后升級租戶組合，以配合淮海路高端零售的定位，成交單價就在75000元／平方米左右。

    金融類企業(yè)購買樓自用事實上，在一季度的上海寫字樓市場上，金融類企業(yè)購買寫字樓空間自用繼續(xù)推動著市場。而為了迎合這一市場需求，森大廈開始向自用客戶分層出售上海環(huán)球金融中心，由于很多國內(nèi)公司愿意為進駐這一標(biāo)志性建筑支付一定的溢價，環(huán)球金融中心共計5個樓層在2011年第一季度以每平方米82000元的均價成交。

    與此同時，記者還了解到，華僑銀行近期還在浦東源深路買入了辦公樓上海國際集團廣場作為自用，成交總價高達9．5億元左右。在去年年底時，上海國際集團資產(chǎn)管理有限公司將其持有的上海國際集團廣場有限公司100％股權(quán)在上海聯(lián)交所網(wǎng)站上掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價格再加上6．4億元的委托貸款債務(wù)，這一掛牌項目的實際總價達到9．5億元左右。而上海國際集團廣場有限公司的主要資產(chǎn)即位于源深路1155號的上海國際集團廣場。

    此前，坐落于盧灣濱江核心位置的瀛通綠地大廈正式宣布推出其兩棟雙子塔式的寫字樓時，其坐落于日暉東路、開平路、江濱路、龍華東路所圍合的范圍之內(nèi)，項目總占地面積1．46萬平方米，由兩幢分別高19層和20層的寫字樓組成，總建筑面積為8．6萬平方米。其中，位于日暉東路上的一棟寫字樓計劃零散出售，最小面積約為200平方米，售價基本在6萬－6．5萬元／平方米，而另外一棟靠近開平路上的寫字樓，位置更加貼近黃浦江，擁有更好的景觀，開發(fā)商上海瀛通綠地置業(yè)發(fā)展有限公司計劃將其整棟出售，且當(dāng)前已經(jīng)有多家境內(nèi)外機構(gòu)正在洽談之中，其中也不乏金融類機構(gòu)。

    境外投資者開始回歸從2007年第一季度到2010年第四季度，在大宗交易市場上，國外投資者在與國內(nèi)投資者的競爭中份額縮減，2006年時，國內(nèi)投資者所占比例還不到三成；到2007年，國內(nèi)投資者比例已經(jīng)超過45％，只是略低于50％；而2008年，國內(nèi)投資者比例已經(jīng)超越國外投資者，達到55％左右；2009年，國外投資者所占比例更是進一步縮減至不足20％，市場幾乎被國內(nèi)投資者所“壟斷”；然而，一切仍然存在著變數(shù)，2010年中，國外投資者開始回歸，與國內(nèi)投資者各占50％的份額。

    而今年一季度上海大宗交易市場上成交的4宗案件中，分別為商鋪、酒店、寫字樓和混合項目，其中的三宗交易都是境外買家，而賣家多為國內(nèi)公司。

    境外資金眼光“比較挑剔”

    記者采訪了第一太平戴維斯中國區(qū)董事總經(jīng)理劉德?lián)P先生，在他看來，在當(dāng)前的市場上，境外投資者確實比境內(nèi)投資者更為活躍。“國內(nèi)政府不斷收緊信貸，不少開發(fā)商簽了合約卻拿不到錢，相比之下，國外銀根就比較松，銀行利率也比較便宜，境外融資相對簡單，因此，境外資金也比境內(nèi)資金活躍得多。”不過，劉德?lián)P也進一步指出，雖然境外資金較為活躍，但是眼光也“比較挑剔”，“在上海、北京等一線城市，合適的投資項目已經(jīng)比較難找，因此，境外投資者也開始在蘇州、杭州等周邊城市看樓。”