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    近期，耐克上�？偛繌暮懵�廣場(chǎng)搬走，將上�？偛考澳涂似煜缕放萍�合遷至楊浦區(qū)由鐵獅門(mén)專(zhuān)門(mén)為其定制的項(xiàng)目，租賃了近6萬(wàn)平方米。恒隆廣場(chǎng)因此空置面積逾2萬(wàn)平方米。昨日，商報(bào)記者從仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯、高緯環(huán)球等房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)處了解到，這一事件已經(jīng)對(duì)市中心的老牌甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金造成了一定的波動(dòng)。

    市中心寫(xiě)字樓租金“承壓”

    仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為，耐克上海總部從恒隆廣場(chǎng)搬走，導(dǎo)致恒隆一下子空出6、7個(gè)樓面，對(duì)周邊甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)確實(shí)帶來(lái)一定的影響，不過(guò)更多是體現(xiàn)在去年寫(xiě)字樓的租金中，“耐克早在去年就已不再續(xù)約，當(dāng)時(shí)作為業(yè)主的恒隆知曉此事后便著手開(kāi)始尋找新租戶(hù)，以回填耐克搬離后所空出的樓面。”

    當(dāng)商報(bào)記者問(wèn)及對(duì)于回填樓面的新租戶(hù)，恒隆會(huì)具體給出多少優(yōu)惠時(shí)，周志峰表示不是很清楚，不過(guò)他同時(shí)透露，去年浦西超甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金平均跌幅達(dá)到了4.8%，而這其中的主要原因就是耐克以及其他租戶(hù)從中央商務(wù)區(qū)搬遷至非中央商務(wù)區(qū)。

    第一太平戴維斯上海商業(yè)樓宇部高級(jí)董事鄭廷俊表示，從目前的實(shí)際市場(chǎng)成交的情況來(lái)看，耐克搬遷這一事件對(duì)市中心老牌的甲級(jí)寫(xiě)字樓（竣工年限在10年左右）都會(huì)有所影響，“一下子空置這么多面積，開(kāi)發(fā)商自然都希望能夠在短期內(nèi)就能填滿(mǎn)，因此不外乎兩種方法，一是降租來(lái)招攬新租戶(hù)回填，二是內(nèi)部挖掘客戶(hù)潛力，讓他們擴(kuò)租。”

    當(dāng)前，恒隆的平均租金是10元－12元／平方米／天左右，對(duì)于耐克的搬走，自然會(huì)有一些輕微的租金調(diào)整。但是在2011年和2012年間，由于整體市場(chǎng)向好，恒隆的租金一直呈現(xiàn)向上的趨勢(shì)。“在今年的新租戶(hù)和續(xù)約租戶(hù)之間，在簽合同時(shí)，恒隆要給這些客戶(hù)感覺(jué)租金是比較類(lèi)似的。”鄭廷俊接著補(bǔ)充說(shuō)，“因此，開(kāi)發(fā)商都不愿從數(shù)字上體現(xiàn)租金的調(diào)整，可能更愿以其他優(yōu)惠措施來(lái)補(bǔ)償客戶(hù)，包括給予更長(zhǎng)的免租期等方式，雖然沒(méi)有明著降低租金，但是租戶(hù)卻獲得了不少優(yōu)惠。”

    事實(shí)上，從2012年起，持續(xù)到2015、2016年，浦西的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將進(jìn)入集中寫(xiě)字樓供應(yīng)階段，尤其是非中央商務(wù)區(qū)供應(yīng)巨大，那些新落成啟動(dòng)招租的寫(xiě)字樓，自然希望能盡快吸引租戶(hù)入住，在招租初期，勢(shì)必會(huì)給出不少優(yōu)惠，來(lái)加速吸納租戶(hù)。對(duì)此，市中心老牌寫(xiě)字樓確實(shí)會(huì)感到較大的租金壓力。因此，他們?yōu)榱肆糇±献鈶?hù)，在租金上往往會(huì)有一些調(diào)整，尤其是對(duì)于長(zhǎng)期看好的客戶(hù)，會(huì)開(kāi)出一些較有誠(chéng)意的價(jià)格或給予適當(dāng)?shù)淖饨饍?yōu)惠，這種趨勢(shì)在今年上半年已表現(xiàn)得較為明顯。

    寫(xiě)字樓租戶(hù)結(jié)構(gòu)調(diào)整

    “現(xiàn)在的租戶(hù)組成在接下來(lái)的幾年里會(huì)發(fā)生很大變化，很多非傳統(tǒng)CBD（中央商務(wù)區(qū)）的租戶(hù)，需求面積都比較大。比如耐克在新江灣城租賃了近6萬(wàn)平方米；羅氏也從市中心搬到了大虹橋的瑞安天地，租賃面積1.8萬(wàn)平方米，市中心是找不到這么大面積的。”周志峰指出。

    不過(guò)，需要注意的是，盡管有一些租戶(hù)從原來(lái)的南京西路、淮海中路等老牌甲級(jí)寫(xiě)字樓中遷出，但同時(shí)也會(huì)有不少承租能力較強(qiáng)的新租戶(hù)，陸續(xù)回填市中心這些空置面積。

    高緯環(huán)球商業(yè)部上海負(fù)責(zé)人司徒泰山告訴商報(bào)記者說(shuō)，耐克從恒隆搬遷至楊浦區(qū)導(dǎo)致恒隆部分樓面空置，但是，LVMH集團(tuán)將會(huì)入駐部分耐克空出的樓面。“其實(shí)南京西路及淮海中路地段并未出現(xiàn)大量辦公樓空置的情況。許多公司從核心商務(wù)區(qū)搬遷至次中心地帶是一個(gè)由來(lái)已久的趨勢(shì)，這其實(shí)是一個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租戶(hù)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的自然過(guò)程。通用汽車(chē)很多年前就搬去了金橋；阿斯利康遷至張江；美光半導(dǎo)體從淮海中路的嘉華中心轉(zhuǎn)至漕河涇。我們大可不必過(guò)分關(guān)注近期一些公司辦公地點(diǎn)搬遷，而應(yīng)將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，關(guān)注整體市場(chǎng)的動(dòng)向。”

    近年來(lái)，隨著軌交系統(tǒng)日趨成熟以及地鐵站周邊寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)的不斷壯大，開(kāi)發(fā)商已將市中心和商務(wù)園區(qū)的中間地帶慢慢填充完善了，從而給予企業(yè)租戶(hù)更多的選擇。“當(dāng)前這些企業(yè)搬遷實(shí)屬正常，市中心的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率相對(duì)還是較低的，部分租戶(hù)搬離市中心寫(xiě)字樓也恰好給續(xù)租的企業(yè)有了擴(kuò)展的空間。”

    鄭廷俊接著指出，隨著上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)日趨成熟，租戶(hù)結(jié)構(gòu)正在細(xì)分化。今后在市中心租戶(hù)中，能承受高租金的往往是金融業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等公司。“原來(lái)的物流、制造業(yè)、生產(chǎn)加工業(yè)等企業(yè)，對(duì)于成本更加敏感，他們往往會(huì)搬遷至非中央商務(wù)區(qū)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)這是一個(gè)趨勢(shì)。當(dāng)前，一些有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在調(diào)整租戶(hù)，看看哪些租戶(hù)更能提供穩(wěn)定的回報(bào)。”

    老牌寫(xiě)字樓已開(kāi)始翻新

    另一方面，隨著上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的不斷發(fā)展，新建寫(xiě)字樓不管是在中央還是非中央商務(wù)區(qū)，都會(huì)有其自身的亮點(diǎn)。而對(duì)于租戶(hù)來(lái)說(shuō)，他們也越來(lái)越專(zhuān)業(yè)，對(duì)于寫(xiě)字樓的要求也越來(lái)越高。除了高檔的寫(xiě)字樓外，租戶(hù)判定一個(gè)寫(xiě)字樓的好壞，還依托一個(gè)軟環(huán)境，往往會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商提出更高要求。鄭廷俊進(jìn)一步告訴記者說(shuō)：“從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，租戶(hù)對(duì)有良好體驗(yàn)的寫(xiě)字樓更加青睞，希望能夠長(zhǎng)期簽約。”

    而商報(bào)記者也了解到，最近一段時(shí)間，淮海路的香港新世界大廈、瑞安廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)等老牌的甲級(jí)寫(xiě)字樓都在翻新其公共區(qū)域，以提升大樓形象，從而給租戶(hù)提供一個(gè)更加舒適的環(huán)境，能夠給租戶(hù)更好的體驗(yàn)。據(jù)鄭廷俊透露，未來(lái)一段時(shí)間，浦東的一些開(kāi)發(fā)商也會(huì)對(duì)他們的寫(xiě)字樓設(shè)備進(jìn)行更新，并翻新其公共區(qū)域部分。

    此外，值得一提的是，今年浦西的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金上漲難度很大，按照以往每年的平均吸納量水平，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于今后幾年的新增供應(yīng)量。因此，高緯環(huán)球的司徒泰山明確向商報(bào)記者表示，受到次中心地帶寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的影響，隨著跨國(guó)企業(yè)擴(kuò)張需求的減弱，在過(guò)去近一年時(shí)間里，浦西的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金一路走低，“可以預(yù)見(jiàn)在未來(lái)的幾個(gè)季度里，浦西的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金將持續(xù)走低，直到現(xiàn)有的空置面積被市場(chǎng)所消化。”