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    世邦魏理仕日前發(fā)布一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，上海外高橋一度被炒高的寫字樓租金逐步回歸理性，較峰值回落25%左右。但相關(guān)園區(qū)的廠房受自貿(mào)區(qū)影響效應(yīng)繼續(xù)發(fā)酵，租金累計(jì)漲幅已接近15%，外高橋工業(yè)地價(jià)更比自貿(mào)區(qū)成立前上升了約130%。

　　報(bào)告稱，上海自貿(mào)區(qū)成立已有半年，企業(yè)注冊(cè)熱情依然高漲。截至2月底，新設(shè)企業(yè)數(shù)量達(dá)6610戶，較2013年底增加近3000戶。研究人士認(rèn)為，隨著今年金融、外匯等詳細(xì)政策的出臺(tái)，自貿(mào)區(qū)概念的操作性將進(jìn)一步加強(qiáng)，并將吸引更多企業(yè)的實(shí)質(zhì)性入駐。此外，自貿(mào)區(qū)管委會(huì)遷至港城大廈后，臨港新城和洋山這一浦東新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的發(fā)展預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提速，并由此對(duì)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)需求和價(jià)格形成長(zhǎng)效的正面影響。

　　一季度，外高橋保稅區(qū)內(nèi)的寫字樓平均租金報(bào)價(jià)為每天每平方米4.4元，較峰值回落25%左右。租金報(bào)價(jià)下調(diào)的主要原因是市場(chǎng)逐步回歸理性，業(yè)主對(duì)前期虛高的報(bào)價(jià)進(jìn)行了調(diào)整；同時(shí)，一定程度上也可能與自貿(mào)區(qū)管委會(huì)在3月底由外高橋遷至臨港地區(qū)的港城大廈有關(guān)。

　　但自貿(mào)區(qū)對(duì)工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)影響還在繼續(xù)發(fā)酵。目前，外高橋工業(yè)地價(jià)較自貿(mào)區(qū)成立前上升約130%。企業(yè)對(duì)自貿(mào)區(qū)內(nèi)及周邊園區(qū)廠房需求的增長(zhǎng)，帶動(dòng)了廠房租金一季度繼續(xù)大幅上漲。據(jù)世邦魏理仕研究部統(tǒng)計(jì)，金橋、外高橋、臨港等自貿(mào)區(qū)概念園區(qū)的廠房租金平均環(huán)比上漲超過6%，與自貿(mào)區(qū)成立前相比累計(jì)漲幅接近15%。而這也進(jìn)一步帶動(dòng)了上海主要園區(qū)廠房平均租金上漲了3.5%，達(dá)到每月每平方米34.5元。

　　上海優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)開發(fā)商在一季度集體提高租金報(bào)價(jià)，使平均租金報(bào)價(jià)按季上漲5.2%，至每月每平方米38.8元，達(dá)到歷史新高點(diǎn)�？紤]到年內(nèi)大量的新增供應(yīng)和租戶對(duì)租金的承受能力，開發(fā)商們也許會(huì)采取一些更有力的措施來吸引租戶，最終使實(shí)際的成交價(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)。

　　伴隨電商和超市對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)需求的縮減，一些成熟物流園區(qū)出現(xiàn)不同程度新增空置面積。但總體上來自第三方物流、零售業(yè)和高端制造業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)需求保持活躍。由于前期累積的大面積預(yù)租客戶，一季度位于青浦和嘉定的兩個(gè)新項(xiàng)目滿租上市，帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)空置率下降2.4個(gè)百分點(diǎn)，至9.3%。