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　　去年底以來，住宅的多重“限字令”把不少投資客推向了寫字樓市場，歐先生就是其中的一位。去年底，歐先生在廣州火車站東站附近買了一個100多平方米的寫字樓，當時折后單價也就2.6萬元左右，近日該盤又推新組團，歐先生前去一打聽，銷售人員報價達3.5萬元/平方米，把歐先生嚇了一大跳。

　　據新快報記者了解，去年底以來，廣州寫字樓價格持續(xù)走高，近期珠江新城、天河北一帶寫字樓的成交單價更頻頻打破3萬元大關。正內部認購的珠江新城新寫字樓項目廣晟國際大廈，叫價甚至高達3.8萬元/平方米。有專家表示，近期廣州寫字樓市場可售項目稀少，但企業(yè)自用和投資需求都大增，市場供需矛盾突出，直接拉高樓價，未來單價可能破4萬元。

　　不管是3萬元/平方米還是4萬元/平方米，廣州寫字樓價格已攀高到歷史的最高位，如此高的價位究竟還能不能入市？廣州寫字樓未來投資前景如何？與住宅和商鋪相比，目前投資寫字樓的回報率如何？投資風險高不高呢？近日，記者采訪了一些業(yè)界專家，幫歐先生這類投資客解惑。

　　寫字樓最高報價3.8萬元/㎡

　　“最近廣州寫字樓價格漲幅確實很驚人，像耀中廣場、富力盈隆廣場、富力盈信廣場的二手價都超過3萬元/平方米了，廣晟國際大廈近期內部認購，據透露內部認購額已大大超過可售貨量一半以上，內部報價高達3.8萬元/平方米，仍有很多人搶著想買。”提起近期廣州寫字樓價格，中立地產總經理助理高德輝不無感嘆，“我覺得廣州的寫字樓很快也會出現超過4萬元/平方米的價位啦。”

　　高德輝指出，今年以來，一方面因為住宅投資限制越來越多，寫字樓市場自然成了香餑餑，不限購、不限價又不限貸的寫字樓投資熱情高漲，而市場可售貨量卻一直非常有限，價格自然就被拉高；另一方面，近期企業(yè)購寫字樓自用需求增加，許多企業(yè)為給資產尋找更保險的出路或為上市需要，都喜歡購買寫字樓自用，因此整層甚至整棟成交的寫字樓案例也越來越多，令供需矛盾進一步突出。

　　越秀興業(yè)地產工商鋪區(qū)域經理盧胤盈比較看好寫字樓的后市：“就算漲到4萬元/平方米，這個價位跟北京和上海、深圳相比，仍是有距離，還有上升空間。以前廣州是商住倒掛，現在商住價格正在拉近，但從目前看，廣州寫字樓的價格仍然低于同區(qū)一手住宅價格，因此目前入市還會有空間。”

　　投資回報趨低

　　與快速攀高的售價相比，今年以來，廣州寫字樓市場租價雖然也有所上升，但租價漲幅確實跟不上售價的漲幅，目前投資寫字樓，單從租金回報來看，確實有走低的趨勢。廣州高力國際辦公樓服務業(yè)主代表部副董事劉凌晴指出，今年廣州寫字樓的供應量巨大，保守估計將超過110萬平方米，這些寫字樓大多只租不售，令租務市場新增供應放量，租金上升幅度有所放緩。來自高力國際的統(tǒng)計顯示，今年第一季度廣州甲級寫字樓月平均租金為138.7元/平方米，環(huán)比上升2.2%，其中天河區(qū)月平均租金為149.7元/平方米，環(huán)比上升1.7%。這個漲幅與寫字樓價格漲幅10%-20%相比顯然不值一提，綜合售價與租價漲幅，寫字樓回報走低已是不爭的事實。

　　不過，高德輝也指出，就目前而言，與深圳、上海相比，廣州寫字樓的租金回報仍算高，普遍要高一兩成；與香港中環(huán)一帶寫字樓租金回報普遍為1%相比，廣州寫字樓的租金回報更有吸引力。這也是近期廣州寫字樓市場吸引外地投資客的一大原因。

　　與投資住宅和商鋪市場相比，大多數專家表示目前廣州寫字樓投資的風險相對低一些。越秀興業(yè)地產工商鋪區(qū)域經理盧胤盈指出，目前廣州大多數住宅租金回報僅有2%－3%，有的甚至更低，像珠江新城一些豪宅盤，總價五六百萬元，月租金也就七八千，回報確實很低；而寫字樓的租金相對要高一些，去年普遍達6%-9%。目前售價上去了，租價漲幅雖然跟不上，但回報也有4%-5%，部分項目仍能達到6%，比住宅要高得多。而與商鋪相比，寫字樓的租金回報當然比不上一些旺鋪，可是商鋪投資高回報又高風險，有“守鋪期”需要熬，只要場旺起來了租金收益會一年比一年高，但如果選鋪不當也可能血本無歸；而寫字樓如果是新項目通常租金會較高，十來二十年后有可能因為其他新寫字樓項目的上市而市場優(yōu)勢不再，租金可能下降，但整體回報相對平穩(wěn)，是更穩(wěn)健的投資類型。

　　投資提醒：寫字樓持有成本高

　　越秀興業(yè)地產工商鋪區(qū)域經理盧胤盈提醒寫字樓投資客，與住宅、商鋪相比，寫字樓的持有成本較高，特別是甲級寫字樓，一旦空租，高達25-32元/平方米/月的物管費，對投資客來說就是一筆不低的成本。而一般而言住宅物管費2-3元/平方米，社區(qū)鋪、街鋪物管費也是3-4元/平方米。因此在投資寫字樓之前，一定要先了解好周邊租務行情，還有寫字樓本身的綜合質素，包括軟硬件配置、銷售及出租情況，還有物管公司的水平等再做決定。