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　　在住宅調(diào)控如火如荼之際，商業(yè)地產(chǎn)這邊風(fēng)景獨(dú)好。最新統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，深圳的二手商鋪、寫字樓售價(jià)環(huán)比漲幅雙雙超過兩成；寫字樓售價(jià)自2008年以來連續(xù)三年單邊上漲，累計(jì)漲幅接近翻倍商鋪售價(jià)自2009年以來連續(xù)兩年上漲，累計(jì)漲幅超過一倍。

　　據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測，福田中心區(qū)高檔寫字樓如卓越時(shí)代廣場、諾德中心等，目前成交價(jià)格已高達(dá)6.5萬元／平方米，放盤價(jià)高達(dá)7萬元／平方米。個(gè)別片區(qū)商鋪漲幅更是驚人，南山商業(yè)文化中心區(qū)的海岸城和保利文化廣場的部分街鋪成交價(jià)已達(dá)30萬元／平方米。

　　寫字樓半年環(huán)比漲價(jià)22.7%

　　世華地產(chǎn)成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)表明，今年上半年，深圳二手寫字樓共成交1174套，環(huán)比增長17.4%；成交面積20.17萬平方米，環(huán)比下降1.56%。成交套數(shù)大幅上漲，成交面積卻出現(xiàn)下降，主要是因?yàn)椋?010年下半年，市場的旺盛需求消化了大部分大面積物業(yè)，致使2011年上半年大面積物業(yè)供應(yīng)有限，因此在成交套數(shù)環(huán)比大幅上漲的情形下，成交面積卻出現(xiàn)下降。從各月成交量看，2月份，受春節(jié)假期的影響，全市寫字樓成交量跌至谷底，僅成交78套。春節(jié)假期后，成交量回升明顯，于5月達(dá)到歷史最高水平，成交232套。

　　上半年，全市寫字樓買賣成交均價(jià)為33998元／平方米，環(huán)比上漲22.7%；相比2008年上半年的17457元／平方米，漲幅達(dá)到95%。業(yè)內(nèi)人士分析，大漲原因主要包括兩方面，一是住宅市場投資受限，不少投資客從住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，令商業(yè)地產(chǎn)的購買需求保持旺盛；二是今年以來，一手寫字樓新增供應(yīng)較少，而二手市場上業(yè)主惜售，放盤量也較少，由此造成市場上供求關(guān)系緊張，助推價(jià)格上漲。

　　寫字樓租賃市場成交活躍，空置率持續(xù)下降。目前，福田中心區(qū)和車公廟片區(qū)寫字樓空置率為3%－5%，大多數(shù)寫字樓僅有3－4套物業(yè)空置，有不少為滿租。地王、國貿(mào)片區(qū)的寫字樓空置率也由去年年底的8%下降到5%。金融、銀行及證券等行業(yè)對(duì)寫字樓的需求旺盛，另外，廠址位于寶安、龍崗兩區(qū)勞動(dòng)密集型企業(yè)的租賃需求上升，企業(yè)的發(fā)展壯大促使其選擇更優(yōu)越的總部辦公環(huán)境，福田中心區(qū)、車公廟等高檔寫字樓集中的區(qū)域成為首選。上半年，全市寫字樓租賃成交均價(jià)135元／平方米·月，環(huán)比上漲12.5%。

　　商鋪成交價(jià)兩年升一倍

　　2009年，在深圳買套二手商鋪的成交均價(jià)為23528元／平方米，如今買同樣的鋪，要花47689元／平方米，漲幅超過一倍。

　　今年上半年，深圳二手商鋪共成交5143套，環(huán)比上漲9.12%；成交面積41.08萬平方米，環(huán)比小漲0.27%。成交均價(jià)為47689元／平方米，環(huán)比上漲24%。主要原因在于，政府對(duì)住宅市場的調(diào)控力度加強(qiáng)，而商鋪市場不在調(diào)控之列，令更多的投資客轉(zhuǎn)向商鋪投資；通脹壓力依然存在，商鋪成為不少投資客的追捧對(duì)象；熱點(diǎn)片區(qū)的種種利好，助推商鋪買賣成交價(jià)格上漲。如深圳地鐵5條線路全線開通，深圳北站即將全部投入使用，大運(yùn)會(huì)即將舉辦等一系列利好，令寶安中心區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)、龍華等熱點(diǎn)片區(qū)商鋪成交價(jià)格大幅上漲，從而拉高全市成交均價(jià)。

　　商鋪?zhàn)鈨r(jià)漲幅相對(duì)平緩，租金回報(bào)率偏低。上半年，全市商鋪?zhàn)赓U成交均價(jià)為243元／平方米·月，環(huán)比上漲7%。目前，寶安中心區(qū)商鋪買賣成交價(jià)格為7－8萬元／平方米，而租賃價(jià)格為140－150元／平方米·月，租金回報(bào)率僅為3%。買賣成交價(jià)格高達(dá)30萬元／平方米的南山商業(yè)文化中心的商鋪，租金回報(bào)率約為4%。商業(yè)氛圍濃厚的華強(qiáng)北、東門片區(qū)的租金回報(bào)率略高，約為5%。

　　量穩(wěn)價(jià)漲走勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，下半年，深圳商業(yè)地產(chǎn)三級(jí)市場將延續(xù)量穩(wěn)價(jià)漲態(tài)勢(shì)。一方面，在住宅市場調(diào)控力度有增無減、通脹壓力持續(xù)加大的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的投資需求將保持旺盛，另一方面，因?yàn)闃I(yè)主普遍惜售，供應(yīng)將較為有限。如此，成交量將較為平穩(wěn)，而成交價(jià)格可能持續(xù)上漲。

　　世華地產(chǎn)分析，地鐵開通、深圳北站投入使用、大運(yùn)會(huì)舉辦以及區(qū)域規(guī)劃的升級(jí)，將為區(qū)域商鋪市場的發(fā)展帶來新動(dòng)力。6月份深圳地鐵5條線路全線開通，進(jìn)一步拉近了原關(guān)內(nèi)外的距離，將持續(xù)帶動(dòng)沿線商鋪市場的發(fā)展；深圳北站即將投入使用，龍華片區(qū)的商鋪市場令人矚目；大運(yùn)會(huì)的舉辦，則將推動(dòng)消費(fèi)市場增長，從而令商鋪的購買與租賃需求保持旺盛；前海中心區(qū)的規(guī)劃，也將拉動(dòng)相關(guān)片區(qū)商鋪市場的發(fā)展。

　　寫字樓市場方面，預(yù)計(jì)租金將穩(wěn)步增長，金融、IT、銀行、證券以及專業(yè)服務(wù)行業(yè)的企業(yè)仍是推動(dòng)高檔寫字樓租金增長的主力。在供應(yīng)偏緊的背景下，買賣成交價(jià)格仍有上漲空間。