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    新政下，游資大省浙江的商業(yè)地產(chǎn)投資“井噴”期或?qū)⒌絹怼?/p>

    房產(chǎn)稅“敲山震虎”、新“國八條”驟然出臺、加息步步緊逼，在“最嚴調(diào)控”升級重壓下，樓市降溫明顯，浙江多地春節(jié)樓市零成交，開發(fā)商和投資者陷入謹慎觀望。據(jù)悉，整個2月，杭州僅兩個純新樓盤面市。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士預測，這只是樓市降溫的開始，隨著緊縮政策逐步執(zhí)行到位，今年住房市場價格或還將進一步遏制。

    在此背景之下，房地產(chǎn)的另一分支——商業(yè)地產(chǎn)因不受不斷收緊的信貸政策影響，成為當下投資關注的焦點。新政下，浙江商業(yè)地產(chǎn)投資優(yōu)勢何在？商業(yè)地產(chǎn)投資風向幾何？哪些商業(yè)地產(chǎn)投資價值值得期待？導報記者將對此進行分期專題盤點分析。

    商業(yè)地產(chǎn)政策優(yōu)勢有限

    “憑直覺，現(xiàn)行的所有政策導向都預示著商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場將走出完全不同的路線，住宅市場投資下行，而商業(yè)地產(chǎn)即將升溫。”溫州鞋革業(yè)老板老金有多年房產(chǎn)投資經(jīng)驗，他對商業(yè)地產(chǎn)崛起信心百倍。

    相關抽樣調(diào)查顯示，1月杭城在售的79個商業(yè)項目，價格發(fā)生變動的13個項目中，價格上漲的有10個項目，漲幅最高達到21.53%。其中較為典型的是，隨著地鐵一號工程節(jié)點的到來，竣工時間變得更加明確，這帶動了地鐵樓盤的漲價，一號線附近云廈連園商鋪由此從均價5萬元/平方米漲到6萬元/平方米，這已明顯高于同地段的住宅價格。

    根據(jù)政策，我國去年以來的所有控制措施均聚焦在住宅價格過快上漲的問題上，接連出臺的房產(chǎn)新政主要是通過信貸手段予以調(diào)控。譬如最近的“新國八條”中，將二套房貸的購買首付比例提升到60%以上、利率在1.1倍以上。此外，還有房產(chǎn)稅、連番加息及準備金率的調(diào)整，住房房貸利率優(yōu)惠取消，大力度措施表明國家抑制房價過快上漲的決心，國內(nèi)住房投機、投資行為確實得到明顯制約，但也不可否認地打擊到了部分首套置業(yè)的剛性需求。

    作為住房投資的替代品，新政對商業(yè)地產(chǎn)崛起是利好，這無可否認。然而，作為商業(yè)繁榮的重要象征之一，商業(yè)地產(chǎn)雖然不在新政調(diào)控范圍之內(nèi)，但由此為商業(yè)地產(chǎn)投資者帶來的政策優(yōu)勢卻十分有限。

    此外，商業(yè)地產(chǎn)投資門檻高等風險也不可忽視。

    其一，成熟的商業(yè)地產(chǎn)每平方米的價格比住宅高出好幾倍，五成首付一般就已過百萬，較成熟的商業(yè)項目投資門檻甚至可達千萬元。初始成本的高投入意味著投資者要承受更大的風險，并不適合資金積累緊張的投資者。

    其二，在貸款還款年限上,商業(yè)地產(chǎn)比住宅大大縮短，資金不夠充裕的投資者可能會出現(xiàn)較大的短期現(xiàn)金流壓力。

    其三，商業(yè)地產(chǎn)項目交易稅費一般是交易收益部分的30%-60%，比住宅高得多。因此，商業(yè)地產(chǎn)對投資者在物業(yè)的運作、出售時機把握等多個方面有較高的要求。如果投資者在購入物業(yè)3年以內(nèi)就轉(zhuǎn)手，單是交易費用都覆蓋不過來，極有可能會得不償失。

    沒有額外的政策支持、貸款首付比例及利率原地踏步、投資風險猶存，因此，國家對住宅市場的強力出擊，對商業(yè)地產(chǎn)投資者來說，優(yōu)勢有限。

    “被低估”背后才是升值潛力

    據(jù)了解，地產(chǎn)開發(fā)一般分為三個階段：初級階段是住宅開發(fā)，第二個階段是商業(yè)開發(fā)，第三個階段是地產(chǎn)服務業(yè)。從目前國家連續(xù)強力調(diào)控的形勢看，住宅開發(fā)暴利時代正在逐漸退去，我國地產(chǎn)業(yè)已進入第二階段。

    而商用物業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)可說是宏觀經(jīng)濟的“晴雨表”。在一個健康的房地產(chǎn)市場，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)售價要比住宅項目高出30%左右。但目前我國大部分樓市情況恰恰相反。過去幾年，各地住宅市場房價上漲飛快，但商業(yè)地產(chǎn)價格相對平穩(wěn)，與同地區(qū)的住宅樓盤形成了商住價格倒掛的局面。