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　　兩天前，一則關于深圳金桃園大廈地塊建筑被無償收回的消息迅速流傳，盡管隨后深圳國土委馬上澄清，說并非“無償”收回，而是參照相應法律法規(guī)進行，但這同樣引起了多數人對商品住宅房屋年限的關注。在很多人看來，擁有70年土地使用年限的住宅，幾乎不會碰到“被收回”的局面，因為大多數房屋可能在20-30年內便會面臨拆遷、置換等問題，而法律也有明確規(guī)定，商品房土地使用權期間屆滿后依據《物權法》規(guī)定自動續(xù)期。

　　但是《物權法》并沒有針對商業(yè)地產土地年限問題作出明確規(guī)定，而產權比住宅少20-30年的商業(yè)地產，似乎更值得關注。為此，我們特意調查了杭州目前二手寫字樓、商鋪市場，發(fā)現多數老小區(qū)、杭州老城區(qū)的商鋪都已成為“高齡”商鋪，使用年限僅剩10-20余年。這些商鋪使用年限到期該如何處置？買家又敢接手年限如此短的商鋪嗎？

　 “高齡”寫字樓陷入怪圈：
　　地段好租金便宜、出售少接手也少

　　就杭州而言，“高齡”寫字樓大多為1994、1995年建造，目前土地使用年限大約剩余35年，這批寫字樓一般集中在杭州市中心。我們往往以為這樣地段的寫字樓租金會很貴，但在記者采訪的過程中，發(fā)現杭州“高齡”寫字樓陷入了一個怪圈：以慶春路上1995年左右的中河大廈為例，目前其租金約1.7-1.8元/平方米/天，而坐落于黃龍的2005年的公元大廈租金則達到了5.5元/平方米/天。針對這一現象，中原地產負責人馬愛萍告訴記者：“高齡寫字樓地段好但是租金低主要有兩個原因：停車不方便，空調、物業(yè)等配套設施跟不上。”

　　的確，對于上班族而言，市中心停車始終是一個難題，老寫字樓的車位配比遠遠跟不上車輛保有量，加上寫字樓配套設施跟不上，就讓多數公司選擇了較新的寫字樓。據馬愛萍介紹，目前杭州“高齡”寫字樓出售率很低，接手的客戶很少，價格上漲并不快。對于物業(yè)的持有者而言，盡管“高齡”寫字樓出租的投資回報率較低，但多數業(yè)主依舊選擇以租為主。

　　“高齡”商鋪剩余土地年限短
　　但商業(yè)氛圍成熟

　　我們所說的“高齡”商鋪，主要指的就是土地使用年限僅剩10-20余年的商鋪，這批商鋪大約建于上世紀90年代。相對于住宅70年的產權，多數商鋪的土地使用年限為40年。7月25日，傳言深圳金桃園大廈被無償收回，無疑是給年限僅40年的商鋪當頭一棒。

　　在杭州，大學路、新華路、鳳起路、慶春路、運河廣場等這一帶聚集了多數“高齡”商鋪。目前而言，這些商鋪平均剩余使用年限約20年左右，有的甚至更短，但是相對新小區(qū)的住宅底商，這些商鋪所在地商業(yè)氛圍濃厚且客源較為穩(wěn)定，已經形成了一個良性循環(huán)。這對于投資者而言，是能看到的最直接的回報。盡管多數面臨使用年限的問題，還有有一部分購房者愿意考慮。

　　在美地地產，記者了解到就在上個月，有一位意大利華僑便購買了位于運河廣場的一個面積為100多平方米的商鋪，總價約400萬，而商鋪的使用年限也僅僅只有20余年。當記者問及“高齡”商鋪可能存在的風險時，美地地產總經理王成郊說：“當時這位華僑也考慮過九堡、下沙等地的住宅底商，雖然那邊相對年限長，單價也低于運河廣場的商鋪，但是商業(yè)氛圍的形成起碼要2-3年，而且還具有一定的風險，經過比較，他最終還是下單了運河廣場的這一商鋪。”

　　據了解，盡管運河廣場的這個商鋪土地使用年限僅剩20余年，但是運河廣場一帶已經形成了濃厚的商業(yè)氛圍，平時來往的人非常多，單單租金每年便可達到12-13萬元，投資回報率在4個點左右。王成郊告訴記者：“投資回報率在四個點相對還是比較可觀的。至于20年后，商鋪面臨土地年限到期的問題，現在多數購買商鋪的客戶都抱有這樣一個想法：即屆時國家會出臺相關法律，通過續(xù)約、繳納一定資金等方式，便可繼續(xù)持有商鋪。所以整體而言，商鋪年限并不是購買者考慮的最重要條件，成熟的商圈、可觀的投資回報率則是比較重要的部分。”

　　“高齡”商鋪轉手率低
　　大多采用出租形式

　　在出售與出租的問題上，已經使用較長年限的商鋪更多的會選擇出租的形式。在此次探訪的過程中，記者發(fā)現杭州多數“高齡”商鋪集中的街道，掛牌出售的商鋪屈指可數，大多還是以出租的形式。

　　“這些使用年限比較長的商鋪，買家都是在很早的時候買進的，當時買進的價格相對較低。而伴隨著租金的上漲，這些商鋪的投資回報就相對較高。像延安路、慶春路一帶，商鋪的出租回報率約在8個點左右，所有業(yè)主很少會出售。”王成郊分析道。

　　的確，相對于新小區(qū)4-5點的投資回報率，成熟商圈的商鋪投資回報率是比較高，業(yè)主采用出租的形式也不難理解。而更為重要的一點是，這些商鋪多數剩余的使用年限不長，而且如果以現在的市價購買再出租的話，同樣投資回報率也不會太高。

　　正是基于這樣一種“業(yè)主不賣、買家不受”的狀態(tài)，“高齡”商鋪的轉手率相對偏低，出租似乎成為了其最好的選擇。

　　商業(yè)物業(yè)年限到期何去何從？
　　國土局表示目前尚沒準確對策

　　在我國，曾有過商業(yè)地產土地年限到期后成功處理的實例。建造于1981年且土地使用權只有20年的深圳國際商業(yè)大廈的土地使用權于2001年屆滿，大廈的業(yè)主們以當年基準地價35%的標準，對土地使用權成功續(xù)期。“地價三五折”由此成為深圳市解決土地使用權提前到期的一個“套路”。

　　那么面對杭州多數高齡商鋪及老寫字樓，如果土地使用年限到期，該如何處置？沐和商業(yè)地產負責人汪謹霞告訴記者：“目前，《物權法》對于商品住宅土地使用年限到期后有明確的規(guī)定，即需再繳土地出讓金便可自動續(xù)期，但具體金額沒有明確；但是商業(yè)地產的土地使用年限到期后該如何處置，法律上并沒有在這方面有準確規(guī)定。”

　　隨即，記者致電杭州市國土資源局，相關工作人員告訴記者：“目前杭州暫無商業(yè)地產土地使用年限到期的案例，所以沒有具體準確的執(zhí)行標準。但我個人認為，商鋪、寫字樓使用年限到期后也應該不會無償收回，可能也會采用再繳一部分土地出讓金的方式，但具體細則并沒有成文規(guī)定。”