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    成都大部分的商鋪正在以一種“不開零”的方式向中大戶投資者招手，小散戶們正在被一點(diǎn)一點(diǎn)地?cái)D出市場(chǎng)。

    從去年開始，成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的活躍，商鋪的漲幅已經(jīng)超過了50%，而新開盤的商業(yè)地產(chǎn)大都向單價(jià)4、5萬(wàn)挺進(jìn)。即使是一套50多平方米的小商鋪總價(jià)也高達(dá)200多萬(wàn)。但是真正讓小散戶們感到無(wú)力競(jìng)爭(zhēng)的是，開發(fā)商現(xiàn)在的另一種做法：“不開零”。

    商鋪面積越來(lái)越大

    城南大源某商鋪2.5萬(wàn)/平方米的單價(jià)，聽到這個(gè)信息不知道有多少人會(huì)心動(dòng)。但是下面的一個(gè)要求一定讓投資者心涼�？偯娣e1000多平方米，開發(fā)商“不開零”。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)看這個(gè)商鋪的人還是不少的，但是該商鋪在銷售中的一個(gè)條件就是不開零。不但如此，這個(gè)商鋪即使是投資者購(gòu)買下來(lái)后，也不能對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割。

    據(jù)開發(fā)商介紹，不開零對(duì)于他們來(lái)說(shuō)也有現(xiàn)實(shí)的原因，主要是產(chǎn)權(quán)不好分割，它就是一個(gè)獨(dú)立的大商鋪，沒有單獨(dú)的隔斷，即使分割，也必須統(tǒng)一的出租，不然沒有辦法使用。一位不愿意透露姓名的公司內(nèi)部人員告訴記者，其實(shí)公司也覺得分割麻煩，整體出售不是不可能的事，來(lái)談的人挺多的。周圍的商鋪都賣4、5萬(wàn)了，為什么賣這么便宜？還不是想在單價(jià)上給大戶一些空間，畢竟總價(jià)這么高，別人要有點(diǎn)想頭。

    記者了解到，如今一些比較好的商鋪或者寫字樓的整體面積都非常大。以大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)為例，位置不錯(cuò)，南三環(huán)上，但是大部分的面積都在100平方米以上，而且因?yàn)閷痈邽?米多，如果算實(shí)得面積已經(jīng)超過了200平方米。同樣比如東方希望中心，寫字樓最小的面積都在270平方米，大部分面積為300多平方米。開發(fā)商給出的說(shuō)法是，主要針對(duì)公司，所以面積都偏大。

    某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)表示，其實(shí)開發(fā)商現(xiàn)在把商鋪的面積放大，目的就是為了能夠多招大戶，好多山西、江浙來(lái)的人都是一層一層的抬。遇到這種客戶，一個(gè)頂幾個(gè)，不僅公司，就連置業(yè)顧問和銷售部都愿意。避免小散戶來(lái)賣散了，不如把面積做大些，自然就把他們關(guān)在外面了。

    商鋪好壞搭著賣

    “這個(gè)小面積我們不零賣，需要和這個(gè)大面積一起賣。”茂業(yè)中心的置業(yè)顧問告訴記者。記者一看，100多平方米需要和300多平方米的一起。這種現(xiàn)象在寫字樓市場(chǎng)是非常普遍的。

    “大家都覺得小面積的劃算，要是都把小面積買了，大面積又賣給誰(shuí)，不僅如此，現(xiàn)在公司把好位置和差一點(diǎn)的位置都是搭著賣的。”據(jù)記者了解，幾乎所有的寫字樓都偏好整層或者半層購(gòu)買，這類客戶一定在選房的時(shí)候有優(yōu)先權(quán)。最好的位置一定是留給這類客戶，所以對(duì)小散戶來(lái)說(shuō)，即使你去得勤，定得早，但是只要有整層客戶出現(xiàn)，你就要靠邊站。

    這種搭著賣的風(fēng)潮也傳到了商鋪上。一樓搭二樓是最常見的了，而且開發(fā)商也很有說(shuō)法，二樓也需要在一樓有一個(gè)出口嘛。但是在售賣的過程中，開發(fā)商還是采取了變相的“不開零”做法。都知道一樓比二樓的口岸價(jià)值好，這樣的“不開零”實(shí)際上是好壞相搭。不過這樣的做法也就抬高了投資的門檻。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上，商鋪的面積大都以50平方米為界，低于這個(gè)面積的大多因?yàn)榻ㄖ��?guī)劃原因。而開發(fā)商卻大多采用了“混搭”出售的做法，讓商鋪的實(shí)際投資面積往100平方米以上甚至更高的面積上靠。“現(xiàn)在的商鋪投資基本上屬于幾百萬(wàn)以上客戶的天下，小散戶已經(jīng)慢慢出局。”某商業(yè)投資中介告訴記者。

    市場(chǎng)逼退小散戶

    投資者劉宇平告訴記者，現(xiàn)在的商鋪面積越來(lái)越大，沒有幾百萬(wàn)不要談投資商鋪，對(duì)于我們這些手上只有幾十百來(lái)萬(wàn)的投資者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的大門已經(jīng)關(guān)閉了。而且現(xiàn)在去銷售現(xiàn)場(chǎng)，開發(fā)商也很現(xiàn)實(shí)，只要有大客戶看中了，我們這些小投資者只有選其他的。“之前看中了一個(gè)100多平方米寫字樓，已經(jīng)說(shuō)好了，但是因?yàn)榘肼烦霈F(xiàn)了一個(gè)半層購(gòu)買的客戶，結(jié)果開發(fā)商就不賣給我了。只能在其他選剩的樓層選，不能破壞整層和半層的整體性。對(duì)于我們小散戶來(lái)說(shuō)，太不公平了！但這就是現(xiàn)實(shí)。”

    逼退小散戶的不僅僅是開發(fā)商，同樣銀行在對(duì)待小散戶的問題也很讓小散戶們感到了市場(chǎng)的門檻。銀行新一輪資金的收緊開始，對(duì)于小散戶貸款，即使是在商業(yè)地產(chǎn)上的貸款都是非常困難的。首先，審查非常嚴(yán)格，其次周期非常緩慢，最近在利率上，商業(yè)地產(chǎn)按揭是1.1，如今抵押貸款的利率就開始隨行就市了，最高甚至1.5。

    綜上所述，在如今的市場(chǎng)一場(chǎng)以“不開零”為表象，對(duì)投資小散戶的清洗正在拉開，但是對(duì)于這些手握了幾十百來(lái)萬(wàn)資金的投資者來(lái)說(shuō)，在限購(gòu)住宅的形式下，市場(chǎng)又關(guān)閉了他們商業(yè)地產(chǎn)投資的大門，他們的資金又該去向何處？這將是留給市場(chǎng)的一個(gè)新命題。

    觀點(diǎn)
    散戶淡去，商業(yè)地產(chǎn)成為拉開貧富差距的工具

    望眼欲穿，成都的商業(yè)地產(chǎn)如同雨后春筍一般，紅燈綠酒的背后是高額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)和租金，小面積鋪面已然成為歷史，100平方米—1000平方米的大面積商鋪成為了市場(chǎng)的主角。買一個(gè)普通商鋪如今需要300—500萬(wàn)元。

    如今，隨著住宅地產(chǎn)價(jià)值不斷被挖掘、挖空，其盈利空間越來(lái)越狹小，各大開發(fā)商齊刷刷地將目光投向盈利空間廣，資金周轉(zhuǎn)快，政策打壓少的商業(yè)地產(chǎn)。各地商業(yè)地產(chǎn)不斷重視、提及、并投資建設(shè)。以成都城南為例，隨著政府南遷的消息傳出，大量“高端”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在“瞬間”拔地而起。價(jià)格更是讓中小企業(yè)、個(gè)體戶望而卻步，為消費(fèi)者服務(wù)、提供便利的商鋪如今卻被大量世界級(jí)奢侈品牌、連鎖超市、國(guó)際連鎖快餐等占據(jù)著。

    當(dāng)所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都給自己貼上了“高端”的標(biāo)簽，漸漸的，成都市內(nèi)人氣較旺的地方再也看不到中小企業(yè)的影子。老成都熱鬧的叫賣聲被高昂激情的音樂代替，KFC等快餐替代了傳統(tǒng)小吃給我們帶來(lái)的樂趣。

    試問：如果所有商業(yè)地產(chǎn)為了高額利潤(rùn)給項(xiàng)目貼上“高端”的標(biāo)簽，那么中小企業(yè)該何去何從？如果沒有中小企業(yè)的“低端”服務(wù)，如何體現(xiàn)真正意義上的“高端”？在大面積、高租金、高轉(zhuǎn)讓費(fèi)的背景下，除了知名品牌外，還有什么產(chǎn)品能讓苦苦掙扎的小老板掙到錢？又或許，這所有的一切都是因?yàn)楸澈蠛谑值某醋鳎?/p>

    我們找不到答案，連問題是否問對(duì)都無(wú)從知曉。唯一可以肯定的就是，很多中小企業(yè)將在新一輪的“國(guó)際化風(fēng)暴”中被逐漸淘汰、遺忘、甚至消亡。貧富的差距將越來(lái)越大，其中不光只包含商業(yè)地產(chǎn)、甚至經(jīng)濟(jì)問題，更加嚴(yán)重的是社會(huì)問題，以及“中國(guó)自己的民營(yíng)企業(yè)”生存問題。

    被國(guó)際金融大鱷們吞并？還是自食其力，開拓市場(chǎng)？這是一個(gè)新的問題。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們，將從某種程度上成為幫兇。