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　　小面積公寓式寫字樓 黃金周冷市中的“一把火”

　　對于個人投資者來說，在限購、限貸的前提下，投資小面積的公寓式寫字樓，似乎是一個本能的選擇。

　　國慶黃金周期間，海珠區(qū)唯一在售的城市綜合體項目——合生國際廣場正式開盤，首推43-103平方米的酒店式公寓，均價25000元/平方米，總價100多萬元起，大受投資客歡迎。據(jù)了解，開盤當天銷售場面十分火爆，推出的300套單位已基本售罄。因總價不太高，周邊商務氛圍濃郁，不少買家一買多套，最多的一口氣買下了8套，總價超過一千萬元。此外，在寫字樓供應量最集中的珠江新城，國慶的表現(xiàn)也非常搶眼。像越秀財富世紀廣場、保利克洛維等均有新貨上市，且成交情況不俗，買家大多是本地的投資客。

　　投資前景

　　近日出爐的《2011福布斯中國大陸最佳商業(yè)城市》榜單顯示，廣州已經(jīng)連續(xù)兩年位居最佳商業(yè)城市首位。可見當下，廣州商業(yè)市場的商機已經(jīng)得到外界的肯定。而如雨后春筍般出現(xiàn)的中高端公寓式寫字樓，則大大地豐富了廣州商業(yè)。

　　據(jù)高力國際最新發(fā)布的市場研究報告顯示，三季度寫字樓銷售量價齊升，投資需求持續(xù)升溫。根據(jù)房管局統(tǒng)計資料顯示，2011年7-8月廣州市寫字樓成交量達197,600平方米，較上季度同期增長31.5%。甲級寫字樓售價繼續(xù)上升，本季度錄得平均售價為每平方米人民幣29,051元，較上季度上漲5.6％，較去年同期上漲19.5％。踏入四季度，像和豐大廈、合景睿峰、保利中達廣場、天匯廣場等項目均有中高端的產(chǎn)品面市，廣州寫字樓售價或?qū)⒗^續(xù)被拉高，均價有望破3萬元/平方米。

　　投資寫字樓風險  供過于求或形成泡沫

　　商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，其背后不僅存在著潛在的投資機會，同樣存在著潛在的投資風險。從目前來看，住宅限購、資金過剩、消費增長、地方政府和開發(fā)企業(yè)合力推動是商業(yè)地產(chǎn)繁榮的主要推動力。但由于每個城市都有其固定的商業(yè)地產(chǎn)容積，大量資金流向商業(yè)地產(chǎn)，必然會產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

　　但金穗集團和豐國際大廈總策劃洪強華早前接受網(wǎng)易房產(chǎn)專訪時表示，“廣州在亞運會之后，城市知名度和經(jīng)濟發(fā)展都在快速提升，市場可以消化很大一部分寫字樓。適度的提前建設，而不是等需求來了才建設，所以寫字樓必須有一定的空置率，它要有發(fā)展的空間。此外，廣州作為國際化的都市，寫字樓有一定量的建設，對于提升城市的知名度和發(fā)展都有積極的作用。至于泡沫不泡沫，最終市場會調(diào)節(jié)，并合理地配置資源。”

　　未來停貸可能性較大

　　8月底，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風險提示，要求停止向商用期樓項目放貸，并禁止個人消費信貸用于購買商業(yè)用房。未來可能波及北京、深圳、廣州等商業(yè)地產(chǎn)熱點城市，直接影響下半年商用地產(chǎn)市場走向。

　　對此，高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋指出，“由于近兩年廣州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)炙熱，為有效規(guī)避風險，廣州未來對商業(yè)地產(chǎn)停貸可能性亦較大，開發(fā)商將面臨較大的資金壓力，市場供應則會隨之回落；另一方面此舉也將給寫字樓投資需求帶來一定的消極影響。”

　　投資建議

　　“投資門檻不高，又能防通脹”幾乎成了當下投資者購買小面積公寓式寫字樓最充分的理據(jù)。然而，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重的情況下，投資者應該如何選擇呢？

　　據(jù)合富輝煌市場研究中心副總經(jīng)理龍斌博士表示，“限購政策促使不少投資性資本流向商業(yè)地產(chǎn)，使得公寓式寫字樓從去年開售在成交量、售價、租金都有所上升。因此投資的時候應從三個方面考慮：第一，項目所在地段的寫字樓出租情況，空置率是否嚴重，是否帶租約；第二，該產(chǎn)品的投資回報率，因為目前部分公寓式寫字樓的價格已經(jīng)虛高；最后，要充分考慮自身資金狀況，若資金緊張卻投資較大，未來就可能面臨資金周轉(zhuǎn)不靈的問題。”此外，他還補充表示“投資小面積的公寓式寫字樓一定要注意地段，區(qū)域成熟度要高，交通便利才方便出租，產(chǎn)品能填補區(qū)域市場空缺的為佳，但項目競爭過于激烈的板塊也不利于出租。”

　　而中原地產(chǎn)寫字樓部總監(jiān)劉偉倫則建議，“買家首先要清楚自己的預算，隨著年底的到來，銀根將進一步收緊，公寓式寫字樓貸款難度加大，買家需要一次性付款的比例將增加，而購買之后未必會有即時的租金收入。其次，要選擇成熟度高的商圈，像某些主要以居住、個體經(jīng)營為主的板塊，商業(yè)的成熟度并不高，市場承接力有限，不能吸引到企業(yè)及高端人才的進駐，最終導致空置率較高。最后，購買這種小面積的公寓式寫字樓，最好選擇定位清晰的產(chǎn)品，例如天河北、珠江新城一帶，不少產(chǎn)品明確定位是作為寫字樓還是商務公寓用途，就不會出現(xiàn)日后管理混亂的問題。”