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    隨著近期經(jīng)濟(jì)環(huán)境疲軟，銀行信貸的鎖緊，近期的寫字樓市場(chǎng)也熱度不再。數(shù)據(jù)顯示，深圳二手寫字樓成交已經(jīng)連續(xù)下滑2個(gè)月。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究徐楓表示，預(yù)計(jì)寫字樓會(huì)受到降價(jià)風(fēng)的影響而價(jià)格下調(diào)。

　　隨著近期經(jīng)濟(jì)環(huán)境疲軟，銀行信貸的鎖緊，近期的寫字樓市場(chǎng)也熱度不再。數(shù)據(jù)顯示，深圳二手寫字樓成交已經(jīng)連續(xù)下滑2個(gè)月。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究徐楓表示，預(yù)計(jì)寫字樓會(huì)受到降價(jià)風(fēng)的影響而價(jià)格下調(diào)。

　　甲級(jí)寫字樓價(jià)格連續(xù)2月回落

　　9月，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心監(jiān)測(cè)到的二手甲級(jí)寫字樓均價(jià)為49369元/平方米，環(huán)比下跌1.57%，同比上漲40.25%。而10月二手甲級(jí)寫字樓的價(jià)格連續(xù)2個(gè)月向下調(diào)整，下行的速度比8月有所增加。其中跌幅最大的寫字樓項(xiàng)目是信興廣場(chǎng)，均價(jià)下挫了7.96%；其他價(jià)格下跌項(xiàng)目的跌幅則在2%—3%之間。

　　無(wú)獨(dú)有偶，普通寫字樓的價(jià)格也在9月開(kāi)始變得松動(dòng)。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的監(jiān)測(cè)，9月全市二手寫字樓的均價(jià)為36311元/平方米，環(huán)比下跌1.1%，是2011年以來(lái)價(jià)格的首次下跌。

　　連續(xù)2月的價(jià)格回落，研究中心認(rèn)為，原因在于少數(shù)二手寫字樓業(yè)主為加快回收資金的速度，選擇減價(jià)銷售，而實(shí)際上大部分樓盤的價(jià)格是相當(dāng)穩(wěn)定的。寫字樓業(yè)主更多的選擇持有物業(yè)，直接反映為可供出售的寫字樓數(shù)量維持在低位，而可供出租的寫字樓數(shù)量在9月份卻大幅增長(zhǎng)近三成。

　　徐楓認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境對(duì)寫字樓價(jià)格影響極大。“目前寫字樓的價(jià)格和租金都已經(jīng)去到歷史最高位，而整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)于寫字樓的影響非常嚴(yán)重，一般來(lái)說(shuō)，甲級(jí)寫字樓大都靠一些金融、高科技企業(yè)支撐，尤其是金融是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，現(xiàn)在銀行、證券都在下調(diào)，保險(xiǎn)雖然好一些，但是行業(yè)相對(duì)處于緊縮中，對(duì)于擴(kuò)充、轉(zhuǎn)租寫字樓的需求并不多。

　　南山文化中心片區(qū)寫字樓均價(jià)成全市第一

　　根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，9月份，南山文化中心片區(qū)寫字樓的均價(jià)為47930元/平方米，是自2009年之后，再次超越福田中心區(qū)，成為全市二手寫字樓均價(jià)最高的區(qū)域。福田中心區(qū)則以47104元/平方米的價(jià)格屈居第二。

　　從2008年開(kāi)始，南山文化中心片區(qū)的二手寫字樓價(jià)格緊隨福田中心區(qū)，只有在2009年的4月、8月，以及今年的9月，其均價(jià)超過(guò)了福田中心區(qū)。雖然南山文化中心片區(qū)均價(jià)躍升為全市首位，但深圳市內(nèi)最具代表性的優(yōu)質(zhì)寫字樓仍然位于福田中心區(qū)，如卓越時(shí)代廣場(chǎng)、新世界中心、諾德中心，其售價(jià)分別為62517元/平方米、62855元/平方米和58581元/平方米，相對(duì)位于南山文化中心的天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、海岸城西座的48423元/平方米、47516元/平方米，每平方米的價(jià)格還是高出1萬(wàn)有多。福田中心區(qū)區(qū)域面積較大，包含不同層次的寫字樓物業(yè)，導(dǎo)致該區(qū)域的整體均價(jià)偏低。而南山文化中心暫存的寫字樓項(xiàng)目并不多，區(qū)域均價(jià)僅反映了為數(shù)不多的幾棟寫字樓的價(jià)位。

　　徐楓解釋說(shuō)：“隨著城市重心發(fā)展的西移，南山已經(jīng)越來(lái)越成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心了，目前南山均價(jià)高過(guò)福田，而寶安中心區(qū)沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐，價(jià)格難上高位，南山區(qū)的寫字樓均價(jià)就成為全市最高點(diǎn)。”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貸款緊張、融資困難的確是影響當(dāng)前寫字樓成交的直接原因。據(jù)了解，從7月開(kāi)始，深圳各家銀行對(duì)商業(yè)貸款再次收緊了，貸款利率普遍上浮30%，加重了投資者的觀望情緒。

　　“預(yù)計(jì)寫字樓將會(huì)出現(xiàn)更大的下調(diào)，而且與住宅市場(chǎng)相比會(huì)更加快”，徐楓說(shuō)，與住宅市場(chǎng)相比，寫字樓是一個(gè)小眾市場(chǎng)。住宅市場(chǎng)擁有投資客、剛需購(gòu)房者、改善性需求等多種需求，但是小眾的市場(chǎng)的客戶相對(duì)固定，一般來(lái)說(shuō)要求現(xiàn)金流達(dá)2000萬(wàn)以上的客戶群體。她分析，深圳的租金回報(bào)率與周邊城市相比已不占優(yōu)勢(shì)。“廣州珠江新城的甲級(jí)寫字樓，均價(jià)4萬(wàn)投資回報(bào)率約在5%，但是深圳的二手均價(jià)大約都在5萬(wàn)—6萬(wàn)元，租金回報(bào)率才4%—5%之間，區(qū)域橫向比較，深圳顯然已不占優(yōu)勢(shì)。”