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　　還記得筆者于90年代開始踏足神州時(shí)，各大一線城市的辦公室市場未正式開展，外資公司只能租用五星級酒店客房作商貿(mào)活動，取其交通便捷、往來商貿(mào)文書服務(wù)方便和環(huán)境較整潔安全的好處。因?yàn)檫\(yùn)作成本高昂，公司開始轉(zhuǎn)去租用住宅單位，臨時(shí)改裝成為辦公/居住用途，但隨著各地政府取締「住宅商業(yè)化」不當(dāng)行為后，本地發(fā)展商開始蓋建小型辦公室或改裝住宅樓為商廈。

　　近年歐美經(jīng)濟(jì)回落，中國的主體經(jīng)濟(jì)乘時(shí)冒起，中外資企業(yè)紛紛進(jìn)駐各一二線城市，由代辦處逐漸擴(kuò)大為地區(qū)/全球總部，從面積幾十平方米擴(kuò)展到現(xiàn)時(shí)的上萬平方米的強(qiáng)大需求。

　　除了中國兩大中心城市北京和上海外，新型寫字樓已在深圳、廣州、成都、大連、青島、重慶等一二線城市拔地而起，外形以玻璃幕墻為大宗，而內(nèi)部裝飾和辦公室設(shè)備可以趕上歐美、日本和香港的甲級辦公室大樓。筆者大膽地指出中國辦公室市場正進(jìn)入黃金發(fā)展期，而在可見將來仍然會站在前列上。

　　這些物業(yè)業(yè)主由早期的港澳開發(fā)商增加至在香港/中國上市的內(nèi)房企業(yè)、中國各大金融機(jī)構(gòu)、中國各大國有企業(yè)和中國的投資基金(含房地產(chǎn)基金和專職的信託基金)。因?yàn)榭紤]民生的重大因素，中央政府從今年起著力打擊商品住宅的價(jià)格，這使投資者和開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商貿(mào)市場，尤其以辦公室物業(yè)、取其租金收入穩(wěn)步上升和管理較容易的投資特點(diǎn)。

　　連續(xù)幾年，中國四大城市從北京、上海、廣州到深圳都分別主辦了大型運(yùn)動會和博覽會，大幅提升城市品牌，充分介紹和展露城市精彩風(fēng)貌給全世界企業(yè)和人群，使她們成為中外資今年投資的新貴。

　　穗成功主辦亞運(yùn)換新裝

　　這個(gè)現(xiàn)象在南方最大城市最為明顯。亞運(yùn)會的成功主辦令廣州市容完全更新，廣州的新十大建筑主要坐落在珠江新城區(qū)內(nèi)，促使該區(qū)辦公室租金向上提升。這個(gè)區(qū)現(xiàn)在已發(fā)展成為集商貿(mào)、零售、娛樂、餐飲、酒店和旅游的新型綜合地區(qū)，各大中外金融/實(shí)業(yè)機(jī)構(gòu)大舉進(jìn)駐，成為這所「南大門」城市的最主要的商貿(mào)區(qū)域。

　　直至今年上半年，廣州的主要寫字樓租金已升至人民幣140/平方米，而珠江新城更達(dá)人民幣160/平方米，某些甲級辦公室已突破人民幣200/平方米，反映出金融和科技公司進(jìn)入該區(qū)的強(qiáng)大剛性需求。但在銷售方面，今年第二季度共錄得約125,000平方米的成交額，但成交價(jià)卻輕微下調(diào)8%至人民幣20,300/平方米，但天河區(qū)的平均售價(jià)已達(dá)人民幣30,845/平方米，摘取廣州市的冠軍。展望下半年，單在珠江新城已有約28萬平方米辦公室落成出租，會使租金上升勢頭得到一點(diǎn)紓緩！

　　同樣地，這個(gè)龐大供應(yīng)量的情形會在北京和上海出現(xiàn)。大型國際盛事在兩座中心城市主辦后將外資企業(yè)來當(dāng)?shù)赝顿Y的勢頭大大加快，辦公室的租金一併受惠而錄得明顯增長。于今年第二季度，北京和上海分別錄得12%和7%的租金升幅。北京的主要金融區(qū)如金融街、長安街和建國門的租金上升達(dá)8%到人民幣210/平方米以上，而上海市的平均租金也達(dá)到人民幣233/平方米。但相反地，該兩大中心城市的辦公室售價(jià)仍然向下調(diào)，分別錄得14%(北京)和3%(上海)的情形，主要受制于銀行的貸款收緊所致。在今年下半年，北京和上海分別有約460,000和500,000平方米辦公室上市，這會使租金升幅受制但買賣會轉(zhuǎn)趨平穩(wěn)。

　　五百強(qiáng)進(jìn)駐成都惹關(guān)注

　　筆者不得不提及成都市的發(fā)展。走在成都主要商貿(mào)區(qū)街上，大家可以見到不少甲級寫字樓正在加緊施工，預(yù)計(jì)下半年合共六個(gè)大型項(xiàng)目增加約181,000平方米供應(yīng)量。大量的世界五百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐成都已吸引了不少其他中外企業(yè)租用寫字樓擴(kuò)展業(yè)務(wù)，這有助減少該市高企的空置率。巨大的需求會逐步消化五年來的供應(yīng)量，使成都晉身為大西北的主要商業(yè)中心城市。

　　筆者可以指出中國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入商業(yè)年代，中國GDP的快速增長強(qiáng)化了辦公室的興建數(shù)量和水平，并為每座城市留下美麗的地標(biāo)！但這些大額投資已變成大財(cái)團(tuán)的活動，小市民可以分析哪些中港房地產(chǎn)股份，選擇已著力拓展該領(lǐng)域的公司下注。將來的房地產(chǎn)開發(fā)商已不可能單依賴買賣住宅樓來賺取利潤，分散到「投資性」物業(yè)才是長遠(yuǎn)延續(xù)發(fā)展的可行手段。除了評估市盈率外，股民應(yīng)關(guān)注收租物業(yè)比重，未來租金增長率和分佈情形 (包括地理、級別、種類和租客)。