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　　盡管房地產政策收緊，但青島主要物業(yè)租賃需求和成交量穩(wěn)步上升，市場出現反彈。日前，仲量聯行發(fā)布報告顯示，盡管新增供應入市將導致市場空置率上揚，但由于需求出現增長，預計未來12個月內青島辦公樓市場租金仍可能微幅上漲。另外，據了解，目前島城辦公樓新增供應充足，2011年四季度青島市場將迎來第二波高質量寫字樓的竣工，屆時全市甲級寫字樓數量將達到7幢，使我市甲級寫字樓的面積存量增加一倍。

　　寫字樓租賃熱度不減

　　據悉，青島寫字樓的租賃需求穩(wěn)步增長，物流運輸企業(yè)的業(yè)務擴張推動了凈吸納量的上升。據仲量聯行市場報告顯示，盡管嶗山區(qū)出現新的租賃需求，但市南區(qū)仍是吸納辦公空間的主要地區(qū)。據介紹，由于青島自身的沿海戰(zhàn)略位置和豐富的港口基礎設施，物流運輸公司依然主導著寫字樓市場的租賃需求。跨國公司和專業(yè)服務公司紛紛進入青島市場并呈現擴張態(tài)勢，推動了青島寫字樓整體質量的提高。

　　然而，值得注意的是，盡管嶗山新中央商務區(qū)的租賃需求仍然不及傳統的市南中央商務區(qū)，據最新研究數據顯示，那些重視交通環(huán)境的企業(yè)更愿意從市南區(qū)遷至嶗山區(qū)辦公，如位于嶗山區(qū)的甲級辦公樓項目天泰金融廣場的租用率達到了90%。

　　辦公樓供應量充足

　　報告顯示，目前島城辦公樓新增供應充足。據介紹，2011年四季度青島市場將迎來第二波高質量寫字樓的竣工，其中位于市南中央商務區(qū)內的三幢甲級寫字樓凱悅中心、萬邦中心以及遠雄商務中心將計劃完工。它們的竣工將使青島市的甲級寫字樓的面積存量增加一倍，屆時全市甲級寫字樓數量將達到7幢。預計新增寫字樓的吸納量將主要來自不斷擴張的國內海運和物流企業(yè)以及跨國公司租戶。

　　盡管空置率變化不大，但需求的預期增長將推高租金。由于監(jiān)測嶗山中央商務區(qū)的項目覆蓋范圍擴大，本季度青島辦公樓市場的平均空置率從3.3%飆升至16.3%。盡管該數據有所調整，但由于需求持續(xù)強勁，預計青島辦公樓市場的吸納量將持續(xù)增長。平均租金總體持平，季度環(huán)比增幅僅為1.2%，年度同比增幅為5%，預計未來12個月內青島辦公樓市場租金仍可能微幅上漲。

　　中檔商鋪引領銷售增長

　　在商鋪市場方面，市南區(qū)中檔商鋪引領銷售增長。據悉，青島香港路沿線的幾個大型多用途項目再度推遲入市使得市場已連續(xù)第12個月沒有新增供應。2010年第二季度進入市場的商鋪存量，如百麗廣場和心海廣場在過去12個月中一直銷售強勁。這兩個項目毗鄰深受本地居民和游客喜愛的旅游和購物目的地奧林匹克帆船中心和高檔商鋪熱點海信廣場。根據青島商務局公布的數據顯示，本季度青島消費品（其中包括更多的奢侈品牌）總零售額上漲了17%。

　　與此同時，嶗山區(qū)將有多個新建商鋪開發(fā)項目投入市場。目前嶗山區(qū)內幾個新建住宅項目和多用途項目正在緊張的施工之中。多個新建住宅開發(fā)項目、不斷增長的游客數量以及海爾路規(guī)模較小但規(guī)劃良好的新中央商務區(qū)，將使嶗山區(qū)發(fā)展成為高檔商鋪聚集區(qū)。除了在建的中央大道商場項目外，其他幾個商鋪項目將先后竣工，其中證大大拇指廣場定于2011年第四季度開業(yè)，永鑫國際廣場定于2012年第四季度開業(yè)，啤酒城再開發(fā)項目定于2013， 年開業(yè)。

　　值得注意的是，房地產市場資本價值的增幅遠遠超過總體租金的增幅，從而使得租金收益率走低。報告顯示，2011年第三季度末，青島商鋪市場的總體租金為每天10.5元/平方米，仍低于2009年的租金水平，市場空置率偏高是目前市場租金較低的主要原因之一。